„Ende 2016 lag die Ist-Nettomietrendite bei 14,2% p.a.“, Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die neue Anleihe der FCR Immobilien AG kann bis 12.02.2018 gezeichnet werden. Die 6,00%-Unternehmensanleihe (ISIN DE000A2G9G64) 2018/23 wird institutionellen Investoren und Privatanlegern angeboten und kann über die Zeichnungsfunktionalität der Börse Frankfurt gezeichnet werden. Die Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich. Das Emissionsvolumen beläuft sich auf bis zu 25 Mio. Euro. Nach Beendigung des öffentlichen Angebots ist eine Notierung im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse voraussichtlich ab dem 20.02.2018 vorgesehen. Die Gesellschaft investiert deutschlandweit in Einkaufs- und Fachmarktzentren an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg auf einem wertschaffenden Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte, wie Vorstand Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Ihr Geschäftsmodell.

Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor, der in den vergangenen Jahren sehr dynamisch gewachsen ist. Wir fokussieren uns auf Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Diese Standorte bieten nach unserer Einschätzung eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung als auf Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker reagierende Immobilienmärkte in den Primärstandorten. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf einem wertschaffenden Asset-Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte.

BOND MAGAZINE: Welchen Umsatzanteil haben Sie in den letzten Jahren durch Mieterträge bzw. den Verkauf von Objekten erzielt und welche Umsatzverteilung streben Sie mittelfristig an?

Raudies: Unsere aktiven Property- und Asset-Management-Aktivitäten zielen auf eine Optimierung der Mieterstruktur, der baulichen Substanz sowie daraus resultierend auf eine Aufwertung des Standortes und des Objektes ab. Wir setzen also auf stetige Mieteinnahmen und auf Objektverkäufe, wodurch unsere Wertsteigerungen sichtbar werden. Die Verteilung zwischen den beiden Positionen ändert sich von Jahr zu Jahr. 2016 erzielten wir z.B. einen Umsatz von 12,1 Mio. Euro, davon entfielen 5,7 Mio. Euro, also rund 50%, auf Mieteinahmen. In vier bis sechs Wochen werden wir voraussichtlich die Zahlen zum Jahresabschluss 2017 melden können.

BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Raudies: Wir investieren deutschlandweit in Einkaufs- und Fachmarktzentren an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die in Innenstadtlagen und Stadtteilzentren von Städten ab 10.000 bis 15.000 Einwohnern liegen können. Einzelobjekte haben in der Regel ein Investitionsvolumen von 1 bis 20 Mio. Euro, Portfolios auch gerne bis 50 Mio. Euro. Diese Objekte verfügen in der Regel über einen bonitätsstarken Ankermieter und im Einzelfall zudem noch über Filialen weiterer Händler. Dabei sind wir auf den Ankauf von Immobilien in Sondersituationen spezialisiert, die uns durch unser umfangreiches Netzwerk angeboten werden und die wir kostengünstig erwerben können, auch, weil in diesem Marktsegment institutionelle Investoren oftmals wegen der meist bei 2 bis 5 Mio. Euro liegenden Losgrößen kaum aktiv und für private Investoren diese Beträge oftmals zu hoch sind.

BOND MAGAZINE: Wie viele Objekte haben Sie aktuell im Bestand, wo ist der regionale Schwerpunkt und wie viele Objekte planen Sie mittelfristig?

Raudies: Unser Immobilienbestand besteht derzeit aus 41 Objekten. Diese verteilen sich bundesweit. Die meisten der Immobilien befinden sich dabei in den nördlichen und östlichen Bundesländern in kleinen und mittelgroßen Städten. Wir sind in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen, Ende 2016 hatten wir erst 18 Objekte im Bestand. Wir wollen weiter wachsen, dafür emittieren wir ja auch die Anleihe. Wir wollen bis Ende des Jahres weitere 20 bis 30 Objekte erwerben.

BOND MAGAZINE: Wie lang ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)?

Raudies: Der WAULT, also die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge des Immobilienportfolios, lag zum Jahresende 2017 bei etwa vier Jahren. Unsere Strategie sieht vor, dass wir auch Objekte mit einem geringeren WAULT erwerben, um diese dann mit unserem aktiven Asset-Management nach oben weiterzuentwickeln. Die jährlichen Mieteinnahmen unseres Portfolios lagen zu diesem Zeitpunkt bei rund 9,5 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Investoren bevorzugen Fachmarktzentren, die im Idealfall einen Lebensmittel-Discounter und einen Drogeriemarkt als Ankermieter haben. Dies ist bei Ihren Objekten nicht der Fall. Wie schätzen Sie die Drittverwendungsmöglichkeit bei einem Auslaufen der Mietverträge ein?

Raudies: Unsere Objekte haben sich typischerweise über Jahre am Standort etabliert und verfügen in der Regel über einen bonitätsstarken Ankermieter sowie oftmals weitere Filialisten im Objekt. Unsere Hauptmieter sind namhafte Gesellschaften wie z.B. EDEKA, NETTO, OBI oder auch HIT. Mit dieser Aufstellung und aufgrund unserer umfassenden Objektprüfung vor einem Investment halten wir unser Portfolio für sehr attraktiv. Das Interesse anderer Investoren an unseren Objekten, ich möchte hier auf die in den vergangenen Jahren getätigten Verkäufe verweisen, sehen wir als Bestätigung unseres Ankaufsprozesses und unseres erfahrenen Asset-Managements.

BOND MAGAZINE: Wie finanzieren Sie beim Ankauf auf Objektebene?

Raudies: Die einzelnen Objekte werden überwiegend meist zwischen 70% bis 80% erstrangig durch Bankfinanzierungen gegen die Eintragung einer Grundschuld finanziert, wobei wir die Darlehen daher in der Regel mit einer höheren Tilgung vereinbaren. Hinsichtlich der Zinsbindung entscheiden wir im Einzelfall – je nach geplanter Haltedauer – über wie viele Jahre wir finanzieren.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Mietrendite und wie hoch sind Ihre Finanzierungskosten?

Raudies: Mit Stand Ende 2016 lag die Ist-Nettomietrendite bei 14,2% p.a. auf Basis der Buchwerte. Zu diesem Zeitpunkt hatten wir Zinsbindungsvereinbarungen mit einer durchschnittlichen Zinsbelastung von 2,7% p.a. Mit Abschluss 2017 dürften sich diese Werte etwas verändern.

BOND MAGAZINE: Haftet die FCR Immobilien AG für Verbindlichkeiten der Objekt-/Tochtergesellschaften und haften die Objektgesellschaften für andere Objekt-/Schwestergesellschaften?

Raudies: Den Großteil der Immobilien halten wir in Objektgesellschaften. Im Rahmen der Immobilienkäufe achten wir darauf, die Finanzierungen auf Non-Recourse-Basis abzuschließen. Dies bedeutet, dass jeweils nur die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit dient. Mit unserem eingesetzten Eigenkapital pro Objektgesellschaft haftet die AG natürlich immer.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre Eigenkapitalquote auf Konzernebene?

Raudies: Ich möchte zunächst betonen, dass wir nach HGB bilanzieren. Dies bedeutet, dass es nicht zu höheren Immobilienwerten in der Bilanz aufgrund von Preissteigerungen kommt. Diese Wertsteigerungen zeigen sich dann erst bei einem Objektverkauf und sind vorher als stille Reserven zu sehen. Damit sind unsere Zahlen nicht vergleichbar mit den nach internationaler Rechnungslegung aufgestellten Bilanzziffern. Unsere Eigenkapitalquote lag Ende 2016 bei etwa 13%.

BOND MAGAZINE: Mit diesem Wert liegen Sie deutlich unterhalb der großen deutschen Immobilien-AGs. Welche Eigenkapitalquote streben Sie mittelfristig an?

Raudies: Die Zahlen sind, wie angeführt, nicht vergleichbar, da wir nach HGB bilanzieren und die großen Immobiliengesellschaften nach IFRS, also nach den internationalen Rechnungslegungsstandards. Nicht realisierte Wertzuwächse weisen wir daher über die Bilanz nicht aus. Würden wir unsere Immobilien beispielsweise um 20 Mio. Euro aufwerten, läge unsere EK-Quote bei über 50%.

BOND MAGAZINE: 2016 wollten Sie eigentlich ein Schuldscheindarlehen platzieren. Geworden ist es dann eine Anleihe mit einem Kupon von 7,10%. Die darauffolgende (also jetzige) Anleihe sollte angeblich einen Kupon von 5,10% haben, jetzt sind es 6,00%. Weshalb sind Sie bei der Finanzierung so weit von Ihrer Planung entfernt?

Raudies: Ob Schuldschein oder Anleihe ist nicht entscheidend. Wir schauen jeweils, was optimal zur Aufstellung und im Hinblick auf das angestrebte Wachstum zur FCR Immobilien AG passt und sind im Vorwege natürlich flexibel. Mit den 6% der aktuellen Anleihe wollen wir den Investoren einen attraktiven Kupon bieten, zudem habe ich ja bereits ausgeführt, welche Renditen unser Portfolio erzielt. Außerdem ist zukünftig ein täglicher Handel durch die Notierung an der Börse Frankfurt möglich. Mit dem Zeichnungsstart bin ich sehr zufrieden. Wir haben schon von einigen großen Investoren Kaufaufträge erhalten, aber auch von vielen Privatanlegern.

BOND MAGAZINE: Zuletzt gab es Gerüchte um einen möglichen IPO. Wäre das nicht eine gute Möglichkeit, die Bilanzstruktur zügig und signifikant zu verbessern?

Raudies: Wir sind mit der Bilanzstruktur zufrieden, wie gesagt, es muss hierbei berücksichtigt werden, dass wir nach HGB bilanzieren. Nichtsdestotrotz, in der Vergangenheit haben wir bereits angeführt, dass wir einen Börsengang planen. Mehr kann ich an dieser Stelle leider noch nicht sagen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

Tab. 1: Eckdaten der neuen FCR Immobilien AG-Anleihe

(Foto: Falk Raudies © FCR Immobilien AG)