Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG begibt für die Baufinanzierung des in Fellbach bei Stuttgart geplanten GEWA Tower einschließlich Umrandungsbebauung eine erstrangig besicherte Unternehmensanleihe. Die Anleihe (WKN A1YC7Y) mit einem Volumen von bis zu 35 Mio. Euro und einer Laufzeit von 4 Jahren ist mit einem jährlichen Festzins von 6,5% ausgestattet. Es wurde von der Creditreform Rating AG mit der Ratingnote BBB (Investment Grade) versehen. Die Anleihe kann ab dem 17.03. via Börsenorder an der Börse Frankfurt gezeichnet werden. Im Interview mit dem BOND MAGAZINE erläutern die Geschäftsführer Michael und Mark Warbanoff Details zur Transaktion.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Konzept von GEWA 5 to 1.
Michael Warbanoff: Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG ist eine Projektgesellschaft unserer Unternehmensgruppe. Wir sind bekannt als Lösungsanbieter für Spezial- und Nischenimmobilien, bei denen es darauf ankommt, für komplexe Aufgabenstellungen ein schlüssiges Konzept zu entwickeln und im Zeit- und Kostenplan umzusetzen. Seit 1998 sind wir als Immobilienunternehmer tätig. Neben der Bestandshaltung entwickeln wir seit dem Jahr 2000 auch neue Immobilien, die unter anderem an die Daimler AG, das Studentenwerk Stuttgart, Plusmärkte, Rewe-Märkte, APCOA und weitere Unternehmen vermietet wurden. Alle bisherigen Projekte haben wir unterhalb der Plankosten und im Zeitplan realisiert. Die Projekte sind nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich im Betrieb.
BOND MAGAZINE: Wie sind Sie auf die Idee gekommen, den drittgrößten Wohnturm Deutschlands in der Metropole Fellbach zu errichten?
Michael Warbanoff: Der Ausgangspunkt für das Projekt war ja nicht etwa eine Vision, den dritthöchsten Wohnturm zu bauen, sondern die konkrete Aufgabenstellung, eine attraktive Lösung für ein langjähriges Problemgrundstück zu finden. Im Jahr 2007 wurden wir vom Oberbürgermeister der Stadt Fellbach angesprochen, ein Konzept für das alte Fromm Areal zu entwickeln. Die Entwicklung und Ideenfindung hat dann einige Zeit in Anspruch genommen. Angefangen bei zwei kleineren Türmen hat sich das Projekt in zahlreichen Diskussionen kontinuierlich bis zu seinem jetzigen Stand entwickelt. Nachdem wir alle offenen Punkte wie z.B. einen Hotelpachtvertrag, die Baugenehmigung etc. aus dem Weg geräumt hatten, haben wir uns auf die Suche nach einer geeigneten Finanzierungsform gemacht. Nach einigen Gesprächen und Durchsicht von Finanzierungsalternativen haben wir uns dann für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt in Form einer Anleihe entschieden.
BOND MAGAZINE: In der Region Fellbach sind die Eigentumswohnungen sicherlich dem Luxussegment zuzurechnen. Welche potenziellen Käufer sprechen Sie an?
Michael Warbanoff: Wir sprechen potenzielle Käufer aus Stuttgart und der Region an. Da wir bereits 28 Wohnungen verkauft haben, spüren wir sehr klar einen Trend zum barrierefreien und urbanen Wohnen. Die Käufer unserer Wohnungen wollen kein Haus mit Garten, sie wollen eine angemessene Wohnung mit vielen Annehmlichkeiten wie einem schönen Ausblick und zentraler Lage. Deswegen lassen sich die bisherigen Käufer unserer Wohnungen auch nicht so einfach in eine bestimmte Kategorie einordnen – primär verkaufen wir aber an Eigennutzer. Fakt ist, es gibt eine große Nachfrage für unsere Wohnungen.
BOND MAGAZINE: Ist die Errichtung von Luxus-Eigentumswohnungen in Verbindung mit einem 3-Sterne-Business-Hotel nicht ein Widerspruch in sich?
Mark Warbanoff: Nein, das Konzept „nordic pur“ der nordic Gruppe ist sehr klassisch. Die Zimmer sind von nordischer Klarheit im Design inspiriert und in ruhigen klaren Farben gestaltet. Darüber hinaus zeichnen sich die Hotels durch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aus. Und hier entsteht ja kein „Billighotel“ auf der grünen Wiese, sondern das Hotel ist an das gesamte Design des GEWA Towers angepasst. Darüber hinaus rundet es das gesamte Hotelangebot in Fellbach sehr gut ab.
BOND MAGAZINE: Welche Einschränkungen gelten für den Restaurantbetrieb des Hotels?
Mark Warbanoff: Das Hotel bietet seinen Gästen Frühstück und einen ganz normalen Bistrobetrieb an. Über ein Restaurant wird es nicht verfügen.
BOND MAGAZINE: Befindet sich das Hotel im Teileigentum?
Mark Warbanoff: Nein, das Hotel ist unabhängig vom Wohnturm und befindet sich im Realeigentum. Es kann somit auch unabhängig vom Turm veräußert werden.
BOND MAGAZINE: Konnten Sie beim Hotel einen Pachtvertrag oder einen Managementvertrag durchsetzen?
Mark Warbanoff: Wir haben mit der nordic hotels AG einen Pachtvertrag über 20 Jahre zuzüglich Verlängerungsoption geschlossen. Zusammen mit dem Vorverkauf der Wohnungen sichert der Hotelpachtvertrag einen guten Teil der Baufinanzierung des Hotels und Wohnturms langfristig ab. Dafür haben wir einen zuverlässigen Partner gefunden: nordic hotels wurde 2002 in Kiel gegründet und betreibt unter den Markennamen nordic hotels und Basic Hotels sowie als Franchisenehmer Best Western und Mercure Hotels. Insgesamt führt das Unternehmen 21 Hotels mit 1.300 Zimmer und 2.200 Betten in ganz Deutschland.
BOND MAGAZINE: Wie viele Wohnungen haben Sie bislang notariell verkauft?
Michael Warbanoff: Wir haben bislang 28 Wohnungen im Wert von 12,4 Mio. Euro notariell verkauft und weitere zehn im Wert von 10,3 Mio. endverhandelt, d. h. die Notartermine für diese Wohnungen stehen demnächst an. Es freut uns sehr, dass die Wohnungen auf eine so große Nachfrage stoßen.
BOND MAGAZINE: Es handelt sich eher um die kleineren Wohnungen, oder? Was macht das flächen- und wertmäßig aus?
Michael Warbanoff: Nein, die bereits verkauften Wohnungen variieren zwischen 80 qm und einer 200 qm Maisonette-Wohnung.
BOND MAGAZINE: Wann haben Sie das Grundstück erworben?
Michael Warbanoff: Das Grundstück haben wir 2007 erworben. Wie bereits erwähnt, wurden wir damals vom Oberbürgermeister der Stadt Fellbach angesprochen, eine Lösung hierfür zu finden.
BOND MAGAZINE: Das Baurecht erfordert eine harte Finanzierungszusage bis zum Ende des Monats – das ist schon sehr gewagt. Warum kommen Sie jetzt auf den allerletzten Drücker?
Mark Warbanoff: Ich würde sagen, die Fristen sind aufeinander abgestimmt. Wir haben den Zeitpunkt für die Finanzierung gewählt, nachdem wir alle anderen regulatorischen und organisatorischen Themen abgeschlossen hatten.
BOND MAGAZINE: Und wann haben Sie den Hotelpachtvertrag abgeschlossen?
Mark Warbanoff: Den Pachtvertrag haben wir im Februar 2014 abgeschlossen. Wie bereits erwähnt, haben wir uns für die nordic Gruppe entschieden. Hier hatte uns das Konzept von allen Mitbewerbern am besten gefallen. Auch hier war die Nachfrage so groß, dass wir eine Pacht oberhalb des Wertgutachtens verhandeln konnten.
BOND MAGAZINE: Gibt es weitere Einschränkungen beim Baurecht?
Mark Warbanoff: Eine Baugenehmigung liegt bereits vor. Wir müssen zwar noch eine Nutzungsänderung für den gewerblichen Teil beantragen, der Bebauungsplan sieht ein Hotel aber schon vor. Die Stadt hat uns die Genehmigungsfähigkeit auch bestätigt.
BOND MAGAZINE: Warum haben Sie sich nicht für eine Bankenfinanzierung entschieden?
Mark Warbanoff: Für diese Art von Projekten ist es derzeit quasi unmöglich, eine Bankfinanzierung zu erhalten. Durch die neuen EK-Vorschriften im Rahmen der BASEL-III-Verordnung nehmen Banken aktuell von derartigen Projektfinanzierungen Abstand, weil ihnen der Proof of Concept fehlt. Auch die kleinen Banken, die solche Projekte unterstützen würden, sind regulatorisch leider so limitiert, dass die Finanzierung für sie nicht möglich ist. Deshalb haben wir uns in unserem Fall für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt entschieden. Ich möchte an dieser Stelle aber auch noch einmal betonen, dass wir uns mit der Anleihe im Rahmen der Kreditbedingungen einer Bank bewegen.
BOND MAGAZINE: Eine Alternative bei der Finanzierung wäre auch eine Mezzanine-Komponente gewesen. Unter dem Strich wäre das wohl auch nicht teurer geworden als die Anleihe. Weshalb haben Sie sich also nicht für den klassischen Weg entschieden?
Mark Warbanoff: Nein, eine Mezzanine-Komponente wäre unserer Ansicht nach keine Alternative gewesen, da wir den Schritt mit der Anleihe bewusst gewählt haben. Den Weg an den Kapitalmarkt sehen wir als strategischen Meilenstein in unserer Unternehmensgeschichte.
BOND MAGAZINE: Die Finanzierung muss bis Ende des Monats stehen, sonst machen Sie wohl einen Millionenverlust (Kosten für Projektierung und Anleiheemission). Jeder professionelle Investor weiß das und ist in einer sehr starken Position. Wie sieht Ihr Plan B aus?
Mark Warbanoff: Wir haben uns für eine Anleihefinanzierung entschieden und sind zuversichtlich, dass wir unser Projekt damit erfolgreich umsetzen können. Sollte diese Finanzierung nicht zustande kommen, werden wir gemeinsam mit der Stadt ein neues Konzept entwickeln.
BOND MAGAZINE: Wie ist die Anleihe besichert?
Mark Warbanoff: Das Risiko der Anleihegläubiger wird durch ein umfassendes Sicherheitenkonzept eingegrenzt, das sich auch positiv auf das Anleiherating, das übrigens mit der Note BBB im Investmentgradebereich liegt, ausgewirkt hat. Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt 35 Mio. Euro zuzüglich 18% p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die Merkur Bank KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60%igen Beleihungsauslauf gem. FERI Wertgutachten besichert. Als weitere Sicherheiten werden Ansprüche und Rechte wie z.B. Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung, Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern oder Ansprüche und Rechte aus Versicherungen an die Anleihegläubiger abgetreten. Darüber hinaus werden die Anleihemittel von einem Treuhänder, der Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft, verwaltet.
BOND MAGAZINE: Wann werden Sie mit dem Bau beginnen?
Michael Warbanoff: Der Bau soll, nach erfolgreicher Finanzierung, im Frühjahr/Sommer dieses Jahres beginnen.
BOND MAGAZINE: Wann wird die Bauphase abgeschlossen sein?
Michael Warbanoff: Wir planen mit einer Bauphase von ca. 2,5 Jahren. Nichtsdestotrotz haben wir uns für eine Anleihelaufzeit von vier Jahren entschieden, um auch gegen etwaige Verzögerungen im Bau gewappnet zu sein.
BOND MAGAZINE: Werden Sie selbst im GEWA-Tower wohnen?
Michael Warbanoff: Im GEWA Tower werden wir unser Büro einrichten. Somit bleiben wir für die Bewohner des GEWA Towers immer Ansprechpartner vor Ort.
BOND MAGAZINE: Und in welcher Etage?
Michael Warbanoff: In einer der 34 Etagen. Nein, Spaß beiseite. Das können und wollen wir jetzt noch nicht entscheiden.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
