Die IMMOFINANZ Group bestätigt mit Ende des Geschäftsjahres 2011/12 den positiven operativen Trend der Vorquartale: Die Mieterlöse sind gegenüber dem Vorjahr um 1,2% von EUR 578,9 Mio. auf EUR 585,7 Mio. leicht angestiegen. Dieses Plus ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel zurückzuführen. Das operative Ergebnis liegt bei EUR 478,6 Mio. (Vorjahr: EUR 458,7 Mio.), das entspricht einer Steigerung von 4,3%. Das sonstige Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 212,4 Mio. (inkl. Währungseffekte) führt zu einer Verbesserung des Ergebnisses aus der Geschäftstätigkeit um über 60% auf EUR 691,0 Mio. (Vorjahr: EUR 424,1 Mio.). Das Konzernergebnis ist vor allem auf Grund unbarer negativer Effekte aus der Bewertung von Derivaten auf EUR 271,4 Mio. (Vorjahr 313,5 Mio.) gesunken. Bereinigt um Wechselkurse und Derivate steigerte die IMMOFINANZ Group ihr Konzernergebnis im Vergleich zur Vorperiode um 25,4% auf EUR 385,7 Mio.
„Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir wichtige strategische Weichen gestellt und gleichzeitig gute Ergebnisse erwirtschaftet. Insbesondere hervorzuheben ist, dass wir fast die doppelte Dividende verdient haben – und zwar aus dem gesteigerten operativen Ergebnis. Überhaupt war 2011/12 ein gutes Jahr: Wir sind als erste Immobiliengesellschaft in den ATX five eingezogen und kurz darauf in den internationalen Emerging Europe Index der EPRA aufgenommen worden. Zu den Highlights auf operativer Ebene zählen unter anderem die Erweiterung des Silesia City Center, die vollständige Übernahme von Golden Babylon Rostokino und der Ankauf des voll vermieteten Park Postepu. Diese Erfolge beweisen, dass wir auf dem richtigen Weg sind“, freut sich Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ Group. „Den Wachstumskurs der IMMOFINANZ Group werden wir künftig beschleunigen: durch die kontinuierliche Optimierung des Bestandsportfolios, Kostensenkungen im operativen Bereich und die weitere Steigerung des Cashflows. Gleichzeitig wird die am Anfang des Jahres vorgestellte Neuausrichtung als Immobilienmaschine durch die Verzahnung unserer Geschäftsbereiche für mehr Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette sorgen. – Wesentliche Zielgröße ist und bleibt unsere progressive Dividende.“
IMMOFINANZ Group in DEUTSCHLAND
Die Immobilien der IMMOFINANZ Group in Deutschland machen 6,2% des Gesamtportfoliosaus – mit insgesamt 63 Immobilien (59 Bestandsimmobilien, 1 Pipeline- und 3 Entwicklungsprojekte) und einem Buchwert von EUR 643,7 Mio. (EUR 586,7 Mio. Bestandsimmobilien, EUR 56,4 Mio. Developments, EUR 0,7 Mio. Pipelineprojekte). Das Bestandsimmobilienportfolio umfasst 5 Bürogebäude (2,9% des gesamten Büroportfolios), 30 Logistikimmobilien (48% des gesamten Logisitkportfolios) und 24 Wohnanlagen (4,8% des gesamten Einzehandelsportfolios). Der erwartete Fair Value unserer Entwicklungsprojekte in Deutschland, i.e. Gerling Quartier (50%) und Panta Rhei, wird nach Fertigstellung bei EUR 195,7 Mio liegen.
Die Mieteinnahmen in Deutschland sind auf Grund von Verkäufen zurückgegangen und belaufen sich im Geschäftsjahr 2011/12 EUR auf 50,0 Mio. (Vorjahr: EUR 54,0 Mio.). Das sind 8,6% der gesamten Mieteinnahmen. Die Erträge aus der Immobilienentwicklung vor Währungseffekten betragen im Berichtszeitraum in Deutschland EUR -2,5 Mio. (Vorjahr: EUR -4,2 Mio.), auf Konzernebene EUR 48,2 Mio. Die operativen Ergebnisse sind in Deutschland von EUR 50,8 Mio. auf EUR 48,4 Mio. gesunken und machen 10,1% des gesamten operativen Ergebnisses der IMMOFINANZ Group aus. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2011/12 beläuft sich in Deutschland auf EUR 33,1Mio. – das sind 4,8% vom EBIT der Gruppe.
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Erträge aus dem Asset Management
Die Erträge aus dem Asset Management umfassen Mieterlöse, sonstige Umsatzerlöse, Betriebskostenaufwendungen und -erträge sowie Immobilienaufwendungen. Im Geschäftsjahr 2011/12 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 585,7 Mio. erwirtschaftet: gegenüber dem Vorjahr ist das ein leichter Anstieg um 1,2%. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel zurückzuführen: Im Vergleich zum Vorjahr wurden um EUR 12,7 Mio. bzw. um 6,4% höhere Mieterlöse erzielt. Einenwesentlichen Beitrag dazu haben die Eröffnungen der Erweiterung des Silesia CityCenters in Kattowitz, Polen, und des Maritimo Shopping Centers in Constanta,Rumänien, geleistet. In den Assetklassen Büro und Logistik mussten Rückgänge verzeichnet werden, wobei diese im Bürobereich hauptsächlich auf Verkäufe zurückzuführen sind. In der Assetklasse Wohnen gab es im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von 3,7%. Die Umsatzerlöse verzeichneten im letzten Jahr ein Plus von 2,4% und liegen bei EUR 781,4 Mio. Die Erträge aus dem Asset Management sind aufgrund der höheren Mieterlöse und reduzierten Instandhaltungs-maßnahmen um 6,3% bzw. EUR 27,8 Mio. gestiegen.
Erträge aus Immobilienverkäufen
Die Erträge aus Immobilienverkäufen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von 8,0% auf EUR 57,6 Mio. Bei den verkauften Immobilien handelt es sich überwiegend um Entwicklungsprojekte und Bestandsimmobilien aus Österreich und Deutschland. Im Geschäftsjahr wurden die 50%-Joint-Venture-Beteiligungen am Entwicklungsprojekt Andreasquartier in Düsseldorf und am Bürokomplex Office Campus Gasometer in Wien sowie weitere Büroimmobilien in Wien veräußert – darunter die Bankgasse 2, ein Palais im ersten Wiener Gemeindebezirk. Außerdem verkaufte die IMMOFINANZ Group die 30%-Logistikbeteiligung MyPlace-SelfStorage und mehrere Wohnimmobilien der BUWOG.
Erträge aus Immobilienentwicklung
In den Erträgen aus Immobilienentwicklung sind der Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von laufenden und im Geschäftsjahr fertiggestellten Entwicklungsprojekten enthalten. Im Geschäftsjahr 2011/12 ist das Ergebnis mit EUR 43,3 Mio. nahezu gleich geblieben, die größten positiven Beiträge erzielten im Berichtszeitraum die Projekte Silesia City Center und Maritimo Shopping Center, negative Ergebnisbeiträge lieferte vor allem das Projekt GOODZONE in Russland. Dort kam es zu Verzögerungen und höheren Kosten, die nach der vollständigen Übernahme des Projekts nun unter Kontrolle sind. Einen negativen Einfluss hatte auch die verspätete Übergabe der BUWOG-Entwicklung Heller Park (Geriatriezentrum) an die Stadt Wien.
Verwaltungsaufwendungen
Die Verwaltungsaufwendungen (Gemeinkosten und Personalkosten) konnten gegenüber dem Vorjahr um EUR 8,7 Mio. gesenkt werden, obwohl in dieser Position ein negativer Einmaleffekt aus der Übergangskonsolidierung der Adama Gruppe in Höhe von EUR 10,0 Mio. zu Buche schlägt. Auf vergleichbarer Basis ergibt sich damit eine Senkung der Gemeinkosten um fast 13%.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT, Konzernergebnis
Das operative Ergebnis liegt für das Geschäftsjahr 2011/12 bei EUR 478,6 Mio., das entspricht einer Steigerung von 4,3%. Das positive sonstige Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 212,4 Mio. (inkl. Währungseffekte) führt zu einer Verbesserung des Ergebnisses aus der Geschäftstätigkeit um über 60% auf EUR 691,0 Mio. (Vorjahr EUR 424,1 Mio.). Diese Entwicklung ist vor allem auf die operativen Verbesserungen, das höhere Bewertungsergebnis der Immobilien (EUR +144,1 Mio.) und höhere Währungseffekte (EUR +107,5 Mio.) zurückzuführen. Das Ergebnis vor Steuern ging um 6,9% auf EUR 318,8 Mio. (Vorjahr EUR 342,3 Mio.) zurück, ausgelöst in erster Linie durch negative und unbare Bewertungseffekte bei den Derivaten aufgrund der gesunkenen Zinsen. Trotz der höheren operativen Ergebnisse konnte die negative Veränderung des sonstigen Finanzergebnisses im Gesamtausmaß von EUR -123,1 Mio. nicht egalisiert werden, sodass das Konzernergebnis daher auf EUR 271,4 Mio. (Vorjahr EUR 313,5 Mio.) gesunken ist.
BILANZ
Das gesamte Immobilienvermögen repräsentiert 84,6% der Aktiva und beträgt EUR 10,4 Mrd. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung um 9,1%. Das Eigenkapital beträgt per 30. April 2012 EUR 5,6 Mrd. Das entspricht einer Steigerung um 7,4%, die unter anderem durch das positive Konzernergebnis und die nahezu vollständige Konvertierung der Wandelanleihe 2011 in Eigenkapital bedingt ist. Die liquiden Mittel belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 559,2 Mio. Nach dem Berichtszeitraum hat die IMMOFINANZ Group durch die Begebung einer Unternehmensanleihe in Höhe von EUR 100 Mio. und Kreditlinien aus der Refinanzierung des Shoppingcenters Golden Babylon Rostokino in Moskau ihre liquiden Mittel weiter erhöht. Per 30. Juni 2012 stehen dem Unternehmen inklusive noch ausnutzbarer Kreditlinien und Geldmarktfonds insgesamt liquide Mittel in der Höhe von EUR 979,8 Mio. zur Verfügung. Der NAV liegt nahezu unverändert bei EUR 5,33.
CASHFLOW
Der Cashflow aus dem Ergebnis hat sich aufgrund der positiven Veränderung im operativen Geschäft um 4,0% von EUR 363,8 Mio. auf EUR 378,3 Mio. erhöht; jener aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 7,1% von EUR 317,0 Mio. auf EUR 339,6 Mio. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Geschäftsjahr 2011/12 bei EUR -113,3 Mio. (Vorjahr EUR 173,4 Mio.). Diese Entwicklung ist vor allem auf den Ankauf des Office-Komplexes Park Postepu, die erweiterte Developmenttätigkeit und Kaufpreiszahlungen für das Shopping Center Golden Babylon Rostokino zurückzuführen. Positive Effekte kommen aus den Verkäufen von Immobilienvermögen und nicht zum Kerngeschäft gehörender Vermögenswerte. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Aufnahme und Bedienung von Finanzverbindlichkeiten und Wandelanleihen und beträgt für das Geschäftsjahr EUR -267,6 Mio. (Vorjahr EUR -445,2 Mio.). Der Finanzmittelbestand ist im Vergleich zum Vorjahr um 1,4% auf EUR 559,2 Mio. geringfügig gesunken.
AUSBLICK
Im Geschäftsjahr 2012/13 wird sich die IMMOFINANZ Group weiterhin intensiv mit der Beschleunigung der Immobilienmaschine beschäftigen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Verzahnung der drei Kerngeschäftsbereiche: der Entwicklung maßgeschneiderter und nachhaltiger Top-Immobilien, dem aktiven Asset Management und den zyklus-optimierten Verkäufen. Durch Portfoliobereinigung und Optimierung der Bilanz wird die Gruppe die Qualität des Immobilienbestands in ihren acht Kernmärkten und vier Assetklassen konsequent steigern. Die durch das Verkaufsprogramm lukrierten, freien liquiden Mittel werden vor allem in neue Entwicklungsprojekte reinvestiert, aber auch in hochwertige Bestandsimmobilien. Dadurch soll der Anteil der direkt gehaltenen Immobilien vermögenswerte in der Bilanz mittelfristig auf über 90% erhöht werden. Die IMMOFINANZ Group plant, durch die erhöhte Portfolioumschlagshäufigkeit ihre Immobilienentwicklungs-aktivitäten zu verstärken und die Fertigstellung sowie die selektive Reaktivierung von Entwicklungsprojekten voranzutreiben. Regionale Schwerpunkte werden derzeit in Russland, Österreich, Polen und Deutschland gesetzt. Darüber hinaus wird die Gruppe auch im laufenden Geschäftsjahr operative und organisatorische Maßnahmen setzen, wie die Konzentration auf das aktive und dezentrale Asset Management zur Leerstandsverringerung oder die Reduktion der Gemeinkosten. Diese operativen Optimierungen werden das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group sukzessive verbessern und bilden die Basis für die progressive, nachhaltige Dividendenpolitik des Unternehmens.
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa und ist im Leitindex ATX der Wiener Börse gelistet. Seit seiner Gründung im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut mit derzeit mehr als 1.820 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 10,36 Mrd. Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group umfasst die Akquisition und die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, die Realisierung von Entwicklungsprojekten und die Verwertung von Objekten. Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
