Nach mehreren erfolgreichen Anleiheemissionen und dem Börsenlisting im November 2018 folgt nun eine Kapitalerhöhung, verbunden mit einem öffentlichen Angebot, d.h. einer Zeichnungsmöglichkeit via Börsenorder am Börsenplatz Frankfurt. Der Bezugspreis der Aktien beträgt 17,50 Euro, die Aktien können vom 19. Februar bis zum 6. März gezeichnet werden (ISIN DE000A2TSSV4, WKN A2TSSV). Der Emissionspreis von 17,50 Euro liegt deutlich unter dem NAV von 21,16 Euro je Aktie (zum 31.12.2018), wie Vorstand Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Der Markt bietet nach seiner Einschätzung noch reichlich Wachstumspotenzial, das die Gesellschaft nutzen möchte. Ziel ist es, den Immobilienbestand mittel- bis langfristig auf über 1. Mrd. Euro auszubauen. Aktuell liegt die durchschnittliche Nettomietrendite bei 9,8% pro Jahr.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Ihr Geschäftsmodell.
Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein profitabler und dynamisch wachsender Immobilieninvestor, der bundesweit mit einem Schwerpunkt auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert ist. Durch einen günstigen Einkauf der Immobilien, gerne z.B. aus Sondersituationen, einem aktiven Property- und Asset-Management sowie dem Verkauf optimierter Objekte generieren wir attraktive Renditen. Dabei investieren wir vorwiegend in aussichtsreichen Sekundärlagen, da diese nach unserer Erfahrung langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen als Primärstandorte. Unsere Erträge generieren wir damit aus kontinuierlichen Mieteinnahmen sowie aus den Verkaufserlösen optimierter Immobilien. So schaffen wir Werte für die Aktionäre.
BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?
Raudies: Wir kaufen bundesweit und bei sich bietenden Gelegenheiten auch europaweit Handelsimmobilien. Ergänzend investieren darüber hinaus auch in Hotel- oder Wohnimmobilien, aber auch in Büroimmobilien, wenn wir vom Standort überzeugt sind und wir günstig einkaufen können. Zur Potenzialabschätzung einer Immobilie setzen wir dabei auch künstliche Intelligenz ein, wofür wir extra eine Tochtergesellschaft haben. Wir sind also beim Einkauf flexibel, dies gilt auch bei der Investitionsgröße. Hier können einzelne Fachmärkte, Portfolios aber auch Einkaufszentren bis
50 Mio. Euro oder im Einzelfall auch mehr interessant sein. Auch Leerstände schrecken uns nicht, wenn unsere Analyse ergibt, dass wir mit unserem Asset-Management Werte heben können.
BOND MAGAZINE: Wie viele Objekte haben Sie aktuell im Bestand, wo ist der regionale Schwerpunkt und wie viele Objekte planen Sie mittelfristig?
Raudies: Der Marktwert unseres Immobilienportfolios beläuft sich auf über 250 Mio. Euro, bei 57 Objekten im Bestand. Über 90% der Immobilien befinden sich dabei in Deutschland, der überwiegende Teil davon in westdeutschen Bundesländern. Auf Handelsimmobilien entfallen über 85% unseres Portfolios. Wie dynamisch wir wachsen, möchte ich kurz an der Entwicklung 2018 zeigen. Wir haben im vergangenen Jahr allein 30 Immobilien gekauft und 9 Immobilien wieder veräußert. Der Immobilienbestand ist also in einem Jahr um über 20 gestiegen. Eine hohe Zahl, aber sie ist Ansporn für das geplante weitere Wachstum.
BOND MAGAZINE: Die Aktie der FCR Immobilien AG hat bereits im November ein Listing im Segment Scale durchgeführt. Nun erfolgt eine Kapitalerhöhung. Bitte erläutern Sie Details der Transaktion.
Raudies: Die Kapitalerhöhung erfolgt mit einem öffentlichen Angebot über die Zeichnungsfunktionalität der Deutschen Börse DirectPlace. Das heißt, interessierte Anleger haben nun die Möglichkeit, die neuen Aktien zu beziehen. Der Bezugspreis beträgt dabei 17,50 Euro, die Aktien können vom 19. Februar bis zum 6. März im Rahmen des öffentlichen Angebots gezeichnet werden (ISIN DE000A2TSSV4, WKN A2TSSV). Die neuen Aktien sind bereits für 2018 dividendenberechtigt, werden also von der Ausstattung den bestehenden Aktien gleichgestellt.
BOND MAGAZINE: Welchen Vorteil hat es für Sie, Listing und Kapitalerhöhung zeitlich zu trennen?
Raudies: Wir haben uns für einen Börsengang in drei Stufen entschieden. Im Sommer des vergangenen Jahres haben wir eine Kapitalerhöhung durchgeführt, um den Freefloat auf über 20% zu steigern und so die Voraussetzung für das Börsensegment Scale zu schaffen. Im November folgte dann als zweite Stufe das Listing, so hat der Markt die Möglichkeit einer Preisfindung bekommen. Mit der jetzt laufenden Kapitalerhöhung wollen wir nicht nur weiteres Wachstumskapital einsammeln, sondern auch die Attraktivität der Aktie durch eine höhere Marktkapitalisierung des Freefloats steigern. Wir konnten uns für diese drei Stufen entscheiden, da wir auf einen Mittelzufluss durch den Börsengang nicht angewiesen sind.
BOND MAGAZINE: Welche Lock-up-Frist ist für die Altaktionäre vorgesehen?
Raudies: Die FCR Immobilien AG ist mein Baby. Ich habe die Firma gegründet, das „F“ und das „R“ im Firmennamen sind meine Initialen. Auch nach der Kapitalerhöhung werde ich zu mehr als 50% beteiligt sein. Ich sehe das Investment langfristig und habe einfach Spaß, die Entwicklung der Gesellschaft voranzutreiben. Hierfür haben wir keine extra Lock-up-Frist vereinbart.
BOND MAGAZINE: Sie haben bisher schon relativ transparent kommuniziert. Welche Transparenzstandards ergeben sich durch die Einbeziehung in Scale?
Raudies: Durch unsere börsennotierten Anleihen haben wir in der Vergangenheit bereits transparent über die Geschäftsentwicklung berichtet, einen Geschäftsbericht und einen Konzernhalbjahresbericht erstellt. Neu hinzugekommen sind aber vor allem die Directors‘ Dealings, also Meldungen, wenn ich z.B. Aktien der FCR Immobilien AG kaufen oder verkaufen würde.
BOND MAGAZINE: Die Interessen von Aktionären und Anleihegläubigern sind nicht immer identisch. Wie wollen Sie sich am Kapitalmarkt positionieren?
Raudies: Wir haben bislang durchweg positive Erfahrungen am Kapitalmarkt gemacht. Die jüngste Anleihe mit 25 Mio. Euro haben wir – quasi in Eigenregie – selber ausplatziert. Auch in der Kapitalmaßnahme im Sommer 2018 konnten wir die Investoren von unserem Geschäftsmodell überzeugen. Wichtig ist für uns, dass wir weiter so erfolgreich, profitabel und wertschaffend arbeiten und wachsen wie bisher. Das ist letztlich auch für unsere Anleihegläubiger und unsere Aktionäre wichtig. Wir werden Gewinne sowohl in das Wachstum des Unternehmens reinvestieren, aber auch eine Dividende zahlen, die bis zu 25% des Jahresüberschusses betragen soll.
BOND MAGAZINE: Welchen Umsatzanteil haben Sie in den letzten Jahren durch Mieterträge bzw. den Verkauf von Objekten erzielt und welche Umsatzverteilung streben Sie mittelfristig an?
Raudies: In den vergangenen Jahren setzten sich die Gesamterlöse ungefähr in gleichem Maße aus Mieterträgen und Verkaufserlösen zusammen. Wir sind in der Vergangenheit sehr stark gewachsen und haben es auch künftig vor. Der Verkauf von optimierten Immobilien ist wichtig für uns, wie genau sich diese Kenngröße künftig entwickelt, ist aber schwierig zu sagen, da wir immer im Einzelfall genau prüfen, ob sich ein Verkauf bereits lohnt oder noch nicht. Wir gehen für 2018 übrigens von einer Verdopplung des Umsatzes auf rund. 33,5 Mio. Euro aus. Basis dafür sind gestiegene Mieteinnahmen, aber auch die angesprochenen neun Objektverkäufe. Wie sich höhere Verkäufe bei der Ergebnisseite widerspiegeln können, zeigt unsere Prognose für das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA). Hier erwarten wir für 2018 rund 9,9 Mio. Euro nach 4,9 Mio. Euro im Vorjahr. Auch künftig wollen wir weiter erfolgreich wachsen und optimierte Immobilien auch verkaufen.
BOND MAGAZINE: Welche Objekte halten Sie eher im Bestand und welche verkaufen Sie eher?
Raudies: Das kann man so nicht direkt beantworten. Wir kaufen nur Objekte an, wenn unsere Analyse deutliche Wertpotenziale aufzeigt, die wir mit unserem aktiven Property- und Asset-Management heben können. Zunächst einmal entwickeln wir die Immobilien mit dem Ziel, die ermittelten Potenziale zu heben. Wir entscheiden dann jeweils im Einzelfall, ob wir ein Objekt zunächst weiter im Bestand halten oder in den Verkauf geben.
BOND MAGAZINE: Wie lang ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)?
Raudies: Unser wertschaffendes Asset-Management kümmert sich bspw. um die Optimierung der Mieterstruktur und der Mietverträge. Aktuell beträgt die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge 5,5 Jahre. Die Leerstandsquote liegt über das gesamte Portfolio hinweg bei 15 Prozent. Wir haben also noch Up-side-Potenziale, die wir Schritt für Schritt heben können.
BOND MAGAZINE: Wie finanzieren Sie beim Ankauf auf Objektebene?
Raudies: Das ist natürlich vom Objekt abhängig. Generell nutzen wir einen Mix aus Eigenkapital, Mitteln aus den Anleihen sowie einer klassischen Bankfinanzierung.
BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Mietrendite und wie hoch sind Ihre Finanzierungskosten?
Raudies: Aktuell liegen wir bei einer durchschnittlichen Nettomietrendite von 9,8% pro Jahr, was ich sehr attraktiv finde. Die jährlichen Nettomieterträge liegen 2018 schätzungsweise bei knapp 15 Mio. Euro. Bei den Bankdarlehen liegt unser Durchschnittszins bei 2,0%. Im Mix mit unseren Anleihen ergibt sich für das gesamt Fremdkapital ein Durchschnittszins von 3,4%. In Relation zur Nettomietrendite von 9,8% sieht man schon, dass wir doch sehr erfreuliche Ergebnisse aus der Vermietung erzielen. In diesem Jahr werden wir unseren jährlichen Zinsaufwand noch einmal um 600 Tsd. Euro senken können, da die beiden 11%-Anleihen aus dem Jahr 2014 mit einem Volumen von insgesamt 5,7 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2019 fällig sind und zurückgezahlt werden.
BOND MAGAZINE: Haftet die FCR Immobilien AG für Verbindlichkeiten der Objekt-/Tochtergesellschaften und haften die Objektgesellschaften für andere Objekt-/Schwestergesellschaften?
Raudies: Bei der Finanzierung unserer Immobilien achten wir darauf, dass die Mieteinnahmen zumindest die laufenden Kosten decken und die Objekte alleine stehen können. Entsprechend verfügen unsere Immobilien zumeist über Non Recourse-Finanzierungen.
BOND MAGAZINE: Lassen Sie Ihre Objekte von externen Gutachtern bewerten? Welchen NAV je Aktie hat FCR aktuell?
Raudies: Dies hängt vom Einzelfall ab. Unser NAV je Aktie liegt nach unseren Berechnungen zum Ultimo 2018 bei 21,16 Euro. Der Ausgabepreis der neuen Aktien von 17,50 Euro liegt also deutlich unter diesem Wert. Da unsere neuen Aktien nach dem aktuellen öffentlichen Angebot auch zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal angeboten werden können, schauen wir mal, wie viele Aktien wir jetzt wirklich zuteilen werden. Ich finde den Preis eigentlich zu günstig.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in fünf bis zehn Jahren?
Raudies: Da wir uns aktuell in einer Kapitalmarkttransaktion mit einem gebilligten Wertpapierprospekt befinden, darf ich nicht allzu viel über künftige Entwicklungen sprechen. Aber so viel möchte ich sagen: Wir wollen und werden weiter dynamisch wachsen. Zuletzt lag der Marktwert unseres Portfolios bei über 250 Mio. Euro. Unser Markt bietet noch reichlich Wachstumspotenzial, das wir nutzen wollen. Den Immobilienbestand mittel- bis langfristig auf über 1. Mrd. Euro auszubauen, ist dabei unser Ziel.
BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
(Foto: Falk Raudies © FCR Immobilien AG)
