„Unsere durchschnittliche Mietrendite beträgt aktuell rund 7,2%“

Mit der ARISTON Real Estate AG emittiert der erste Immobilien-Bestandhalter eine Mittelstandsanleihe. Im Gespräch mit fixed-income.org erläutert Vorstand Hans-Dieter Lorenz die Strategie des Unternehmens und zeigt auf, wie die Mittel aus der Anleiheemission verwendet werden sollen.
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fixed-income.org: In welchen Bereichen ist Ariston aktiv?
Lorenz: Die ARISTON Real Estate AG ist eine börsennotierte Gewerbe-Immobilienholding und betreibt im Kerngeschäft Bestandshaltung mit einer Buy, Hold & Sell-Strategie. Derzeit beträgt der Wert des Immobilienportfolios rund 126 Mio. Euro, wobei zu sagen ist, dass aktuell rund 80% unserer Mieterträge aus Bayern bzw. rund 67% aus dem Großraum München kommen. Ergänzend werden wir in opportunistische Immobiliensituationen außerhalb der klassischen Bestandshaltung investieren, sofern sie ein überdurchschnittliches Wertschöpfungs- und Renditepotenzial bieten. Beispiele wären der Erwerb von Immobilien mit höherem Leerstand und die Möglichkeit, diese einer Vollvermietung zuzuführen, oder der Erwerb von Objekten, die eine Investition in die Substanz erfordern. Auch möglich sind Investitionen in Immobilien, deren Nutzung umstrukturiert wird (um eine bessere Vermietungssituation zu schaffen oder höhere Mieten zu erzielen) oder Beteiligung an Projektentwicklungen.

fixed-income.org: Wie lange laufen Ihre Mietverträge und wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite?
Lorenz: Die durchschnittliche Restmietlaufzeit unseres Immobilienportfolios beträgt rund 7,3 Jahre, wobei insbesondere der Anteil der Mieten mit einer Restlaufzeit von über 6 Jahren bei rund 47% und damit gut über der Laufzeit der Anleihe von 5 Jahren liegt. Die durchschnittliche Ist-Mietrendite bezogen allein auf die vermieteten Immobilien beträgt aktuell rund 7,2%. Bei einer Vollvermietung aller Immobilien unseres bestehenden Portfolios beträgt die Soll-Mietrendite rund 7,8%.

fixed-income.org: Rund 20% der Ariston-Aktien waren im Besitz eines Kunden der Kaupthing Bank, der selbst insolvent ist, das Aktienpaket ist in die Insolvenzmasse der Kaupthing Bank eingeflossen. Was passiert mit den Aktien?
Lorenz: Die Aktien befinden sich seit Mai 2010 in, wie wir meinen, „festen Händen“. Entsprechend der Pflichtmitteilung strebt der Eigentümer keine Einflussnahme auf Organe und Kapitalstruktur an oder verfolgt sonstige strategische Ziele. Mit der aktuellen Situation sind wir zufrieden.

fixed-income.org: Welchen Leerstand haben Sie?
Lorenz: Gemessen an dem Verhältnis aus aktueller Netto-Ist-Miete (7,8 Mio. Euro) zu Netto-Potenzialmiete (9,8 Mio. Euro) haben wir einen wertmäßigen Leerstand von rund 20%, der im Wesentlichen auf die Immobilien in Bonn und Bremen zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite erkennen wir hier ein Mietsteigerungspotenzial von rund 25%, also gut 2 Mio. Euro allein bei den aktuell im Bestand befindlichen Objekten.

fixed-income.org: Wie ist die aktuelle Situation bei dem Logistikobjekt in Bremen und dem Bürogebäude in Bonn?
Lorenz: Bei unserer Tochter, die das Objekt in Bremen hält, haben wir noch eine regressfreie Bankverbindlichkeit mit einer Restvaluta von rund 2,5 Mio. Euro Bankverbindlichkeit, bei einem Wert der Immobilien lt. aktuellem Gutachten von rund 13,5 Mio. Euro. Im abgelaufenen Jahr konnten wir den Leerstand der Immobilien mittlerweile so weit zurückfahren, dass die aktuellen Mieterträge die Kosten decken, bei einer Belegungsquote von rund 15%. Bei weiterem Abbau der noch freien Flächen würden der Gesellschaft und damit der Ariston die Mehreinnahmen als Gewinn zur Verfügung stehen. In Bonn ist der Mieter zum 1. Februar 2011 ausgezogen – neben verschiedenen Aktivitäten in Richtung Neu- bzw. Umstrukturierung der Büroimmobilie in eine andere Verwendungsart befinden wir uns in sehr konkreten Verhandlungen mit einem Nachmieter für 2011 und sind zuversichtlich, dieses Objekt erfolgreich weitervermieten zu können.

fixed-income.org: Ariston ist eine Holding, die Immobilien werden von Objektgesellschaften gehalten, die Non-Recourse finanziert sind. Die kreditfinanzierenden Banken haben die Immobilien als Sicherheit, welche Sicherheiten hat der Anleiheinvestor?
Lorenz: Das ist richtig – unsere Immobilien halten wir ausnahmslos in Tochtergesellschaften, auf deren Bonität die Fremdfinanzierung der Immobilien abgesichert ist. Der Zeichner der Ariston-Anleihe gibt demgegenüber ein Darlehen der Ariston Real Estate AG, die über eine Eigenkapitalquote von rund 80% verfügt und keine weiteren nennenswerten Verbindlichkeiten gegenüber Dritten oder Banken hat.

fixed-income.org: Weshalb haben Sie kein Rating?
Lorenz: Aus mehreren Gründen sind wir der Meinung, dass ein Rating unserem Anleihezeichner keinen zusätzlichen Informationsvorteil bringt. Als börsennotiertes Unternehmen im Regulierten Markt unterliegen wir den hohen Transparenzanforderungen des General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse – wir veröffentlichen Jahres-, Halbjahresabschlüsse und Quartalsberichte, wir entsprechen nahezu vollständig den Vorgaben des Deutschen Corporate Governance Kodex, wir unterliegen der BaFin-überwachten Ad-hoc-Pflicht und den diversen Bestimmungen zu Insiderhandel und anderen Meldepflichten wie z.B. Stimmrechtsmeldungen, um nur einige Informationspflichten zu nennen. Darüber hinaus betreiben wir eine aktive Kapitalmarkt- und Investor-Relations-Politik, allein im Jahr 2010 haben wir an sechs Konferenzen teilgenommen und aktive Pressearbeit betrieben.

fixed-income.org: Ihre durchschnittliche Mietrendite beträgt 7,2%, bei der Anleihe zahlen Sie einen Kupon von 7,25% (plus Nebenkosten für die Platzierung). Ergibt sich daraus nicht ein negativer Leverage?
Lorenz: Nein, aus mehreren Gründen. Erstens: Im Bereich Bestandshaltung unterlegen wir den Immobilienkaufpreis regelmäßig mit nur 20 bis 25% Eigenkapital, den Rest finanzieren wir über Bankkredite, die aktuell mit ca. 4 bis 5% zu verzinsen sind, so dass die Gesamtverzinsung aus Anleihezins und Bankzins unter der von uns typischerweise angestrebten 8%-Anfangsrendite der Objekte liegt. Zweitens: Im Bereich opportunistische Immobilieninvestments kalkulieren wir mit Eigenkapitalrenditen von 25 bis 50%, so dass in der Kombination aus klassischer Bestandshaltung und opportunistischen Immobilieninvestments der Kupon immer bedient werden kann. Im Übrigen ist uns das Arbeiten mit 7%-Anleihen bekannt – wir haben vor vier Jahren bereits eine 7%-Anleihe begeben, diese erfolgreich in unser Geschäftsmodell Bestandshaltung investiert und Ende September letzten Jahres vollständig zurückgezahlt.

fixed-income.org: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Lorenz: Die neue Anleihe dient dem Ausbau des Kerngeschäfts Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien sowie ergänzend hierzu opportunistischen Immobilieninvestitionen, wie ich sie vorher beschrieben habe.

fixed-income.org: Wie ist der Ablauf bei der Anleiheplatzierung, ab wann wird die Anleihe im Freiverkehr der Börse Düsseldorf gehandelt?
Lorenz: In Zusammenarbeit mit der SCHNIGGE Wertpapierhandelsbank AG und der Börse Düsseldorf bieten wir ein bequemes Verfahren an, die Anleihe auf einfache und sichere Weise erwerben zu können. Je nachdem, ob Sie über einen Online-Zugang zu Ihrem Wertpapierdepot verfügen oder Ihre Orders persönlich bei Ihrer Bank erteilen wollen, stehen Ihnen zwei Möglichkeiten offen: Haben Sie ein Online-Depot bei Ihrer Bank, können sie unter Angabe der WKN, Börsenplatz Düsseldorf, direkt zeichnen, alternativ über eine Ordererteilung bei der Bank. Ihre Bank wird Ihren Auftrag dann an die Börse weiterleiten und automatisch den ausmachenden Betrag Ihrem Konto belasten sowie die Anleihe in Ihr Depot einbuchen. Darüber hinaus können Sie über einen Zeichnungsschein, den Sie über die Website der Ariston erhalten, die Anleihe erwerben. Die Anleihe wird ab dem 14. März 2011 mit 7,25% p.a. verzinst. Die feste Laufzeit der Anleihe beträgt fünf Jahre. Die Angebotsfrist begann am 14.3.2011, eine Zeichnung ist ab einem Mindestbetrag von 1.000 Euro möglich. Die Angebotsfrist läuft maximal bis zur Vollplatzierung bzw. vorzeitiger Schließung. Im Anschluss daran wird die Einbeziehung der Anleihe zum Handel im Freiverkehr der Börse Düsseldorf beantragt. Im Gegensatz zu einigen anderen Emittenten, die in letzter Zeit oder noch aktuell am Markt sind, haben wir auf ein einseitiges Kündigungsrecht der Ariston verzichtet, damit der Zeichner sicher sein kann, über fünf Jahre hinweg seine Verzinsung von 7,25% zu erhalten.

Interview: Christian Schiffmacher