Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Patric Thate, CFO der UBM Development AG, die Hintergründe der neuen Anleiheemission. Die Gesellschaft platziert eine neue Unternehmensanleihe mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 3,25%. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 100 Mio. Euro, mit der Möglichkeit der Aufstockung auf bis zu 120 Mio. Euro.
BOND MAGAZINE: Welchen Schwerpunkt hat UBM Development?
Thate: UBM Development AG ist ein führender europäischer, börsennotierter Immobilienentwickler mit über 700 Mitarbeitern und 144 Jahren Geschichte. Der Fokus liegt auf den drei Heimmärkten Deutschland, Österreich und Polen sowie den drei Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Details zum aktuellen Umtauschangebot bzw. der Anleiheemission.
Thate: Wir begeben eine Anleihe mit einem Emissionsvolumen von 100 Mio. Euro und der Möglichkeit zur Aufstockung auf 120 Mio. Euro. Die Anleihe hat einen Kupon von 3,25% und eine Laufzeit von 5 Jahren. Im Rahmen der Neubegebung bieten wir allen Investoren, die die UBM-Unternehmensanleihe 2014–2019 gezeichnet haben an, in unsere neue Anleihe umzutauschen. Dies geschieht im Verhältnis 1:1. Als Anreiz für den Umtausch wird Investoren ein attraktiver Barausgleichsbetrag in Höhe von 28,78 Euro angeboten. Dieses Umtauschangebot startet am 13.09.2017 und läuft voraussichtlich bis 02.10.2017. Im Anschluss an den Umtausch kann die neu emittierte Anleihe im Rahmen eines Barangebotes, voraussichtlich von 04. bis 06.10.2017 gezeichnet werden.
BOND MAGAZINE: Sie wollen in diesem Jahr die Netto-Verschuldung um rund 200 Mio. Euro reduzieren. Wie wollen Sie trotzdem wachsen?
Thate: Wir haben uns das Ziel gesetzt, die Nettoverschuldung bis Jahresende 2017 auf ein Niveau von rund 550 Mio. Euro zu senken und sind im Halbjahr bereits auf 579 Mio. Euro. Gleichzeitig haben wir im ersten Halbjahr 165 Mio. Euro in Wachstum investiert. Aus dem beschleunigten Verkaufsprogramm Fast Track 2017, wo wir sowohl Bestandsobjekte als auch Developments, die fertig gestellt werden, verkaufen, erwarten wir Verkaufserlöse von 600 Mio. Euro. 200 Mio. Euro gehen in die Schuldenreduktion, der Rest in die Zukunft. Wir verfügen über eine abgesicherte Pipeline von 1,7 Mrd. Euro.
BOND MAGAZINE: Welche wichtigen Projekte haben Sie in der Pipeline?
Thate: Unsere Pipeline ist bis Ende 2020 sehr gut gefüllt. In den nächsten 18 Monaten erwarten wir rund 950 Mio. Euro an Gesamtleistung aus Immobilienverkäufen, bis 2020 insgesamt 1,7 Mrd. Euro. Die für uns als Entwickler derzeit attraktivste Assetklasse ist Hotel. Hier haben wir aktuell sieben Projekte in der Pipeline. In Deutschland entwickeln wir gerade zwei Hotels in Hamburg und eines im Zollhafen Mainz. Zudem wird die Büro- und Hotelimmobilie Leuchtenbergring in München fertigstellt. Aber auch unser reines Büroportfolio kann sich sehen lassen. In Berlin entsteht mit dem Bau des Zalando Headquarters ein 200-Mio.-Euro-Projekt. In Wien entwickeln wir ein neues Stadtviertel, das Quartier Belvedere Central (QBC). Hier entsteht ein dynamischer Mix aus Wohn, Hotel- und Büroimmobilien für insgesamt 400 Mio. Euro. Im Wohnbau sind wir in Deutschland und Österreich stark vertreten mit Projekten, die bis zu 520 Einheiten groß sind.
BOND MAGAZINE: Wie definieren Sie Ihre Pipeline?
Thate: In der Pipeline führen wir ausschließlich Projekte an, die wir bereits akquiriert haben und die wir in den nächsten Jahren entsprechend entwickeln bzw. weiterentwickeln werden. Die Pipeline bis Ende 2018 ist weitgehend „forward“ verkauft. Das heißt, wir kennen hier nicht nur die Verkaufserlöse ganz genau, sondern können auch die Profitabilität (den Gewinn) sehr gut einschätzen.
BOND MAGAZINE: Welchen LTV streben Sie mittelfristig an?
Thate: Unsere Bestandsobjekte weisen zum Halbjahr einen LTV von rund 53% auf, die Grundstücke (auch Land Banks genannt) einen LTV von 30%. Bei unseren Immobilienentwicklungen finanzieren wir derzeit im Schnitt mit einem Eigenkapital-zu-Fremdkapital-Split von 30% zu 70%.
BOND MAGAZINE: Welche Märkte (Regionen) und Segmente sind für Sie relevant?
Thate: Wir setzen unseren strategischen Fokus im Wesentlichen auf unsere drei Kernmärkte Deutschland, Österreich und Polen und innerhalb der Märkte vor allem auf die A-Städte. Bei den Assetklassen konzentrieren wir uns auf Hotel, Büro und Wohnen.
BOND MAGAZINE: Wie werden sich die aus Ihrer Sicht relevanten Immobilienmärkte weiter entwickeln?
Thate: Die Immobilienmärkte profitieren weiterhin von der politisch- und wirtschaftlich unsicheren Lage. Im derzeitigen Umfeld gibt es für Investoren kaum vergleichbare Veranlagungsalternativen. Die Nachfrage nach Immobilien steigt, das Angebot kann gar nicht so schnell mitwachsen. Wir sehen auch keine Anzeichen für eine Änderung der derzeitigen Marktlage. Vor allem in Kontinentaleuropa ist das Potenzial unserer Ansicht nach noch nicht voll ausgeschöpft. Investoren aus Asien drängen derzeit auf den Markt und entdecken nun den kontinentaleuropäischen Immobilienmarkt für sich.
BOND MAGAZINE: In welchen Segmenten und Regionen wollen Sie weiter investieren und wo wollen Sie eher Objekte verkaufen?
Thate: Die UBM hat einen ganz klaren Fokus auf die drei Kernmärkte Deutschland, Österreich und Polen und die drei Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen. Dieser Fokus wird auch in Zukunft beibehalten werden. In Deutschland werden alle drei Assetklassen bedient, in Österreich vor allem der Büro- und Wohnbau, in Polen fokussieren wir uns primär auf das Hotelsegment, gefolgt von der Büroentwicklung. Als Pure Play Developer wollen wir alles, was wir entwickeln, auch verkaufen – am liebsten schon lange vor Fertigstellung.
BOND MAGAZINE: Die Aktie der UBM Development AG wird nur mit sehr geringen Stückzahlen gehandelt. Was wollen Sie unternehmen, um auch in Deutschland am Kapitalmarkt bekannter zu werden?
Thate: Durch den Managementwechsel in der UBM im Juni 2016 und die funktionale Aufstellung des Vorstands seit Juli 2017 hat sich der Kapitalmarktfokus merklich verstärkt. So haben wir im August 2016 einen Wechsel der UBM-Aktien in das Prime Segment der Wiener Börse durchgeführt. Ein weiterer Schritt war die Begebung des Aktienoptionsprogramms im Sommer 2017. Das Top-Management der UBM hat 5 Mio. Euro investiert und damit die Option auf den Erwerb von rund 5% der Aktien. Damit macht die UBM Manager zu Unternehmern.
|
Durch umfassende Investor Relations-Aktivitäten bemühen wir uns um nachhaltige Beziehungen und einen kontinuierlichen Dialog mit Investoren, Analysten und Banken, ganz besonders auch in Deutschland.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie UBM Development am Laufzeitende der Anleihe?
Thate: Wir sehen uns im „Next Level“, auf der nächsten Ebene. Wir spielen schon heute in einer neuen Liga in Europa. Die UBM hat ihre Hausaufgaben gemacht und ist deshalb in einer optimalen Ausgangsposition, die sich bietenden Chancen in der Zukunft zu nutzen. Für Investoren wird es nicht so schnell eine Alternative zu Immobilien geben.
BOND MAGAZINE: Sie sind bei Ihren Hotels auch Pächter. Welche Rolle haben Sie dabei genau?
Thate: Es ist richtig, dass wir bei einzelnen Hotels die Rolle des Pächters übernehmen, nachdem wir die Hotels entwickelt und veräußert haben. Die Rolle des Pächters gehört hierbei zu unserem für einen Developer einmaligen Geschäftsmodell, bei dem wir die Hotels nicht „nur“ entwickeln und verkaufen, sondern ein für den Investor und Hotelbetreiber maßgeschneidertes Businessmodell anbieten. Beim Hotelbetrieb arbeiten wir mit erstklassigen Hotelketten wie beispielsweise InterContinental Hotels Group (IHG), Hyatt oder Accor zusammen. Derzeit sind wir Pächter bei 15 Hotels mit insgesamt rund 3.600 Zimmern. Im ersten Halbjahr 2017 haben wir eine Gesamtleistung von knapp 50 Mio. Euro erwirtschaften können, die für den Hotelbetrieb typische Kennzahl Gross Operating Profit lag bei sehr guten 40%.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/
(Foto: Patric Thate © UBM Development AG)
