Die EYEMAXX Real Estate AG emittiert ihre sechste Unternehmensanleihe, die bei einer 5-jährigen Laufzeit einen Kupon von 5,50% bietet. EYEMAXX möchte die Mittel vorwiegend für die weitere Expansion verwenden. Insbesondere bei Mikroapartments und Serviced Apartments sieht CEO Mag. Dr. Michael Müller weiteres Potenzial. Das Risiko für Anleger sieht er als gering an, da während der Laufzeit der Anleihe alle derzeitigen Großprojekte mit einem erheblichen Mittelzufluss für EYEMAXX fertiggestellt werden.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckpunkte Ihrer aktuellen Anleiheemission.
Müller: Wir emittieren unsere sechste Unternehmensanleihe, zwei Anleihen haben wir bereits zurückbezahlt. Die neue Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren, einen Kupon von 5,50% p.a., zahlbar halbjährlich. Zudem ist die Anleihe mit den üblichen Covenants ausgestattet, wie z.B. Ausschüttungssperre, Mindesteigenkapitalquote und Negativverpflichtung. Es gab auch ein Umtauschangebot für die Anleihe 2013/19, die Ende März 2019 fällig wird. Anleger konnten die Anleihe im Verhältnis 1:1 in die neue Anleihe tauschen.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Müller: Wir wollen das Kapital aus der Anleiheemission für unsere weitere Expansion verwenden. Wir wollen unter anderem bestehende Immobilienprojekte zügig vorantreiben und auch ganz neue Projekte umsetzen. Unsere Pipeline ist mit dem Erwerb des neuesten Objektes in Bamberg auf über 800 Mio. Euro gestiegen.
BOND MAGAZINE: Sie meinen das gerade erworbene Objekt in Bamberg, das Sie im Bestand halten möchten?
Müller: Ja, das ist ein wichtiger Schritt für uns. Indem wir unsere Expertise als erfahrener Entwickler künftig auch nutzen, um die Objekte später zu behalten, können wir einen guten Bestand zu attraktiven Kosten aufbauen. Das ist heute ein echter Wettbewerbsvorteil. Die Immobilie ist direkt am Bamberger Hauptbahnhof – dort sind bereits ein Cinestar-Kino mit rund 1.500 Plätzen und ein Parkhaus mit 700 Stellplätzen vorhanden. Wir werden eine umfassende Neugestaltung vornehmen. Das gesamte Projektvolumen beläuft sich auf rund 50 Mio. Euro. Im Rahmen des Ausbaus soll in den Obergeschossen ein Hotel mit 150 Zimmern sowie ein Boardinghaus mit 50 Serviced Apartments entstehen. Im Erdgeschoss sind die Ansiedlung von Einzelhandelsgeschäften und Gastronomie geplant. Nach Fertigstellung werden sich damit die jährlichen Mieteinnahmen aus dem gewerblichen Bestandsportfolio von EYEMAXX um rund 3 Mio. Euro p. a. erhöhen.
BOND MAGAZINE: Und welche weiteren Expansionsschritte planen Sie?
Müller: Wir möchten in diesem Jahr unsere Projektpipeline auf über 1 Mrd. Euro erhöhen. Hierzu sind wir bei konkreten Verhandlungen bereits weit fortgeschritten. Ich möchte dabei insbesondere auf unsere Aktivitäten im Bereich Mikrowohnungen und Serviced Apartments hinweisen. In diesem Segment sehen wir ein großes Potenzial, denn ca. 40% der Wohnungen werden in Deutschland von nur einer Person bewohnt.
BOND MAGAZINE: Welche weiteren Nutzungsarten stehen bei Ihren Projektentwicklungen im Fokus?
Müller: Das sind eindeutig Wohnimmobilien. Wir bevorzugen dabei Mietwohnungen, die nach Fertigstellung im Rahmen eines Globalverkaufs an nur einen Investor verkauft werden. Neben Wohnobjekten realisieren wir auch Gewerbeimmobilien, in erster Linie Hotels und Serviced Apartments. Wir entwickeln natürlich aber auch Büroimmobilien. Denn bei Großprojekten ist eine gemischte Nutzung aus Wohnen und Gewerbe oft ohnehin Teil der städtebaulichen Vorgaben. Dies ist z.B. bei unseren Projekten in Mannheim und Berlin-Schönefeld der Fall.
BOND MAGAZINE: Wie definieren Sie Ihre Projektpipeline?
Müller: Wir bezeichnen unsere Immobilienprojekte, bei denen wir etwas bauen, umbauen oder revitalisieren als Projektpipeline. Diese Projekte befinden sich natürlich in verschiedenen Stadien. Es sind aber immer Projekte, die bereits fix angekauft wurden, wo Baugenehmigungen bereits vorhanden sind oder bevorstehen. Wir haben mit der Pipeline ein Volumen von über 800 Mio. Euro erreicht, vor drei Jahren war es noch ein Drittel davon. Noch in diesem Jahr soll die Projektpipeline auf über 1 Mrd. Euro ansteigen. Die entsprechenden Projekte hierzu sind bereits in der Endphase der Prüfung. Als Projektvolumen bezeichnen wir den erwarteten Verkaufspreis.
BOND MAGAZINE: Sie haben mit dem Postquadrat in Mannheim sowie zwei Wohn- und Büroprojekten in Berlin-Schönefeld drei große Projekte mit einem Volumen von jeweils rund 170 Mio. Euro. Wollen Sie sich künftig verstärkt auf Großprojekte konzentrieren?
Müller: Großprojekte sind üblicherweise im Verhältnis zum Arbeitsaufwand profitabler als kleinere. Der Deckungsbeitrag ist größer. Doch wenn ein Projekt fünfmal so groß ist wie ein anderes, dann macht es nicht fünfmal mehr Arbeit, sondern vielleicht die doppelte Arbeit. Das macht Großprojekte interessant. Natürlich machen wir künftig auch mittlere Projekte mit einem Volumen von 20 bis 50 Mio. Euro. Denn im derzeitigen Immobilienboom sind Grundstücke oder Projekte zu attraktiven Preisen der Engpass.
BOND MAGAZINE: Welche Risiken gibt es bei Ihren Projektentwicklungen?
Müller: Generell ist uns ein ausgewogenes Rendite-/Risiko-Profil sehr wichtig und wir grenzen auch die Risiken bei unseren Projektentwicklungen ganz klar ein, zum Beispiel durch eine entsprechende Vorvermietung, vorhandene Baugenehmigungen oder wir realisieren Projekte zusammen mit starken Partnern. Auch durch den zunehmenden Bestand und zusätzliche Mieteinnahmen erhalten wir regelmäßig Cashflow und sorgen für ein ausbalanciertes Geschäftsmodell. Aktuell sind die Baukosten bei den Entwicklungen schon ein entscheidender Faktor, denn die Bauunternehmen sind stark ausgelastet. In Deutschland sind die Baupreise im letzten Jahr beispielsweise um 4% gestiegen. Aber auch die Verkaufspreise sind gestiegen.
BOND MAGAZINE: Haben Sie Joint-Ventures, die nicht voll konsolidiert sind?
Müller: Ja, die haben wir. Es handelt sich dabei um die angesprochenen Projekte in Mannheim und Berlin-Schönefeld. Wir sind in Berlin-Schönefeld in die Projekte eingestiegen, als die Projekte bereits projektiert waren. Wir haben bei diesen beiden Projekten zwar 50,1%, aber alle Entscheidungen können von den Partnern nur gemeinsam getroffen werden; daher werden sie nicht voll konsolidiert. In Mannheim haben wir das Projekt von einem Entwickler aus der Region erworben. Der Entwickler wollte ein so großes Projekt nicht alleine realisieren – wir auch nicht. Wir hatten zuvor immer Projekte in einer Größenordnung von 10 bis 20 Mio. Euro realisiert. Dann wurde das Projekt in Mannheim an uns herausgetragen. Das war natürlich attraktiv. Der Sprung von einzelnen Projektgrößen von 20 Mio. Euro auf gleich einmal 170 Mio. Euro erschien uns damals für uns alleine natürlich auch etwas zu riskant, insbesondere in Bezug auf das benötigte Eigenkapital. Daher haben wir Herrn Kowar, den Gründer von conwert, als Partner mit hineingenommen.
BOND MAGAZINE: Die neue Anleihe ist nicht besichert. Laut Anleihebedingungen haben Sie jedoch das Recht, weitere besicherte Kapitalmarktverbindlichkeiten mit einem Volumen von 60 Mio. Euro auszugeben. Weshalb sollten Anleger jetzt eine unbesicherte Anleihe zeichnen?
Müller: Die neue Anleihe ist für Investoren attraktiv, dies sehen wir insbesondere auch an dem Feedback von institutionellen Investoren. Falls wir nochmals eine besicherte Anleihe emittieren, dann würde diese auch einen entsprechend niedrigeren Kupon haben.
BOND MAGAZINE: Ihre Aktien sind börsennotiert, Sie haben bereits mehrere Anleihen und Wandelanleihen platziert. Wie stark sind Sie, gerade in Bezug auf die Refinanzierung von Anleihen und/oder Wandelanleihen von einem positiven Kapitalmarktumfeld abhängig?
Müller: Die neue Anleihe hat eine Laufzeit bis 2023. Alle genannten Großprojekte mit signifikanten Mittelzuflüssen werden zuvor fertiggestellt. Insofern könnten wir die Anleihe auch komplett aus dem Cashflow zurückzahlen.
BOND MAGAZINE: Wir haben schon über Ihre Pipeline gesprochen, wo sehen Sie EYEMAXX am Laufzeitende der Anleihe in 5 Jahren?
Müller: Das Projektvolumen von 1 Mrd. Euro ist nicht das Ende der Fahnenstange. Gerade bei Mikroapartments und Serviced Apartments kann ich mir ein stärkeres Wachstum vorstellen und die Segmente sind mit vergleichsweise geringen Risiken behaftet. Zudem befruchten sich unsere Segmente Projektenwicklung und Bestand gegenseitig.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/
