„Wir möchten mit Timeless Hideaways eine Marke etablieren“, Michael Gössl, Geschäftsführer, Timeless Hideaways GmbH

Das Münchner Immobilienunternehmen Timeless Hideaways GmbH, das europaweit exklusive Luxusvillen und -chalets realisiert, begibt eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Mio. Euro bei einem Kupon von 7,00% und einer Laufzeit von 7 Jahren (ISIN DE000A2DALV1 / WKN A2DALV). Neben vierteljährlichen Zinszahlungen gewährt die Anleihe den Investoren gläubigerfreundliche Sicherheiten, insbesondere ein Treuhandkonto, auf dem die Miet- und Verkaufserlöse der Immobilien eingehen. Die Nettoerlöse aus der Ausgabe der Schuldverschreibungen werden für den Bau von Luxusferienimmobilien an Topstandorten in Europa verwendet. Erste Projekte werden noch in diesem Jahr im Raum Kitzbühel und auf Mallorca umgesetzt. Optionen zum Kauf von weiteren Grundstücken bestehen in der Region Kitzbühel, der Region Zell am See, der Region Tegernsee und auf Ibiza. Kauforders an die Zeichnungsbox der Börse Düsseldorf sind über die jeweilige Hausbank möglich. Die stückzinsfreie Zeichnungsfrist der Anleihe läuft bis 28. Juli 2017. Nach Ablauf der Zeichnungsfrist wird die Anleihe an der Börse Düsseldorf im Freiverkehr gehandelt. Die Erstnotiz der Anleihe erfolgt voraussichtlich zum 1. August 2017. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert der geschäftsführende Gesellschafter Michael Gössl die Strategie.

BOND MAGAZINE: Sie emittieren eine 7-jährige Anleihe im Volumen von bis zu 10 Mio. Euro. Wie wollen Sie das Kapital verwenden?

Gössl: Wir investieren in exklusive Immobilien. Bei den Lagen achten wir darauf, dass die Objekte als Luxusferienimmobilien an eine gehobene Klientel gut zu vermieten sind, aber auch, dass Luxusobjekte dort gut zu verkaufen sind. Wir vermieten die Luxusferienimmobilien wochenweise über TUI. Wir achten aber auch darauf, dass es eine starke Nachfrage von potenziellen Käufern gibt, so dass man die Objekte auch mit Gewinn verkaufen kann. Wir realisieren die gesamte Wertschöpfungskette vom Kauf des Grundstücks, dem Design der Objekte, dem Bau mit unseren Baupartnern sowie der Vermietung über TUI. Die Anleihe emittieren wir, um solche Luxusobjekte zu bauen.

BOND MAGAZINE: Wie viele Objekte besitzen Sie bereits?

Gössl: Wir haben über eine Schwestergesellschaft bereits zwei Objekte fertiggestellt. Es handelt sich um ein Chalet in Going und eine Villa in Zell am See. Beide Objekte werden sehr gut nachgefragt. In der Timeless Hideaways GmbH können wir auf die Erfahrung, die wir mit diesen Referenzobjekten gemacht haben, aufsetzen und einen Bestand an Luxusobjekten zur Vermietung aufbauen.

BOND MAGAZINE: Wo haben Sie sich bereits Grundstücke gesichert?

Gössl: Ein Grundstück ist in Kitzbühel direkt an der Skipiste. Auf einem 1.650 m² großen Grundstück bauen wir bis Ende 2018 drei Chalets. Es handelt sich um eine Topurlaubsdestination, die ganzjährig zur Vermietung stark nachgefragt ist. Luxusimmobilien kann man dort auch sehr gut verkaufen.

BOND MAGAZINE: Und wie sind dort die Mietpreise?

Gössl: Die Preise pro Woche beginnen bei ca. 4.000 Euro, es geht dann hoch auf über 10.000 Euro – beispielsweise an Silvester. Im ersten Moment mag der Preis vielleicht hoch klingen. Doch die Miete umfasst das gesamte Haus – egal, wie viele Personen dort sind. Und man hat natürlich das luxuriös ausgestattete Haus für sich allein mit dem kompletten Wellness-Bereich. Viele Studien belegen, dass der Trend hin zu individuellem Urlaub in Ferienimmobilien geht.

BOND MAGAZINE: Die Mieter können aber auch Serviceleistungen dazu buchen, dass z.B. das Frühstück gebracht wird, oder?

Gössl: Ja, natürlich kann man solche Serviceleistungen dazu buchen. Neben dem Frühstücksservice können z.B. auch Catering, ein privater Koch oder eine tägliche Reinigung gebucht werden.

BOND MAGAZINE: Sie planen auch ein weiteres Objekt in Zell am See. Was ist das Besondere an diesem Objekt?

Gössl: Es handelt sich um eine Villa mit Seeblick. Die Villa hat vier Doppelzimmer, eine große Küche und einen schönen Wellness-Bereich (Sauna, Pool, Whirlpool).

BOND MAGAZINE: Sie planen Ihre Luxusobjekte in verschiedenen Destinationen. Macht dies die Verwaltung und Organisation nicht sehr viel komplizierter, als wenn Sie mehrere Objekte in einer Destination haben?

Gössl: Grundsätzlich haben Sie Recht. In den Luxusorten, in denen wir Objekte planen, gibt es jedoch eine Vielzahl von Dienstleistern, die entsprechende Serviceleistungen anbieten. Wir vermarkten die Objekte über TUI und TUI hat beispielsweise auf Mallorca Kooperationspartner, die entsprechende Serviceleistungen anbieten. Zudem möchten wir mit Timeless Hideaways eine Marke etablieren, wo der Mieter weiß, dass er ein Topobjekt mit entsprechenden Serviceleistungen bekommt. Indem wir die Standorte diversifizieren, verringern wir natürlich das Risiko für uns und wir sind nicht so stark von der Saison (Skifahren oder Badeurlaub) abhängig. Wir planen auch an einigen Standorten mehrere Objekte, dies allerdings so, dass die Gäste auch ihre Privatsphäre haben. In der Region Tegernsee planen wir vier Chalets, in Kitzbühel entstehen drei Chalets.

BOND MAGAZINE: Wie viele Objekte planen Sie und wo sollen diese entstehen?

Gössl: In den nächsten Jahren möchten wir 10 bis 15 Objekte realisieren. Wir planen vier Chalets in der Region Tegernsee, drei Chalets in Kitzbühel, zwei in Ellmau und eine Villa in Zell am See. Auf Mallorca planen wir eine Villa südlich von Palma in erster Meereslinie sowie eine Villa im Südosten von Mallorca. Weitere Objekte planen wir zudem am Gardasee sowie auf Ibiza. Wir finanzieren die Objekte jeweils zu 80% über eine Bank und nutzen 20% des Anleihekapitals. Daher können wir uns auch den attraktiven Kupon von 7,00% leisten. Die Bankfinanzierung erhalten wir für rund 2%. Damit erreichen wir im Unternehmen im Durchschnitt Finanzierungskosten von rund 3%. Mit dieser Größe können wir gut wirtschaften.

BOND MAGAZINE: Was kostet Sie im Durchschnitt ein Objekt und mit welchen Netto-Mietrenditen rechnen Sie (nach TUI-Provision, Hausverwaltung usw.)?

Gössl: Wir rechnen pro Objekt mit Kosten von 2 bis 3 Mio. Euro, dies hängt auch wesentlich von den Grundstückspreisen ab. Wir rechnen mit Netto-Mietrenditen von rund 10% (vor Zinsen). Aktuelle Studien und unsere Referenzobjekte zeigen, dass das realistisch ist. Zudem sollte der Immobilienbestand, den wir in Toplocations aufbauen, eher an Wert hinzugewinnen.

BOND MAGAZINE: Die Objekte sind für 2 bis 3 Mio. Euro komplett eingerichtet?

Gössl: Ja, das ist richtig.

BOND MAGAZINE: Sie vermieten über TUI. Man hört immer, dass in den letzten Jahren die Provisionen für Portale und Reisedienstleister dramatisch gestiegen sind. Können Kunden auch direkt über Sie buchen?

Gössl: Wir arbeiten zurzeit exklusiv mit TUI zusammen, sind dazu aber nicht vertraglich verpflichtet. Aber die bisherigen Erfahrungen mit TUI sind sehr gut und die Konditionen sind auch gut. Wenn Buchungen über uns zustande kommen, dann übernimmt TUI zwar die Abwicklung, aber die Provision ist dann wesentlich niedriger.

BOND MAGAZINE: Wer sind die Gesellschafter von Timeless Hideaways?

Gössl: Es gibt drei Gesellschafter, ich habe die Mehrheit. Dr. Jan Schmid, ein erfolgreicher Immobilienunternehmer, ist auch an der Gesellschaft beteiligt, ebenso wie Jürgen Geisler, der seine Anteile über die Imago Vermögensverwaltungs-GmbH hält.

BOND MAGAZINE: Sie finanzieren 80% des jeweiligen Objektvolumens über Banken. Diese haben eine Grundschuld. Wie können Anleiheinvestoren sicher sein, dass Sie die Anleihe am Laufzeitende zurückbekommen?

Gössl: Die Bank erhält nur eine Grundschuld in der entsprechenden Finanzierungshöhe. Zudem ist bei uns kein Bauträger zwischengeschaltet. Wir haben zudem ein Treuhandkonzept umgesetzt, so dass Erlöse direkt auf das Treuhandkonto fließen. Der Treuhänder darf nur Zahlungen freigeben, die für den Erhalt und die Vermietung der Objekte notwendig sind, ebenso wie die Finanzierungskosten. Es können also keine Gelder abfließen. Zudem könnten wir natürlich auch einzelne Objekte verkaufen. In den Locations sind Topimmobilien gesucht und es handelt sich um Villen – nicht um Spezialobjekte.

BOND MAGAZINE: Ihr Geschäftsmodell klingt sehr spannend. Sie befinden sich jedoch noch in einer frühen Unternehmensphase. Da wäre es für Investoren doch spannender, wenn man in Eigenkapital investieren könnte.

Gössl: Wir starten jetzt mit der Anleihe. Ich schließe aber nicht aus, dass wir auf der Eigenkapitalseite auch noch Partner mit an Bord nehmen, ähnlich wie wir das mit der Timeless Properties GmbH sehr erfolgreich getan haben.

BOND MAGAZINE: Sie planen aber kein Börsenlisting, sondern den Einstieg eines Finanzinvestors oder eines strategischen Investors.

Gössl: Kurzfristig wäre ein strategischer Partner sicher die erste Wahl, langfristig möchte ich ein Börsenlisting auch nicht ausschließen.

BOND MAGAZINE: Weshalb finanzieren Sie die Objekte nicht über Timeless Homes, sondern über die Timeless Hideaways?

Gössl: Timeless Homes ist ein Bauträger, der keinen eigenen Bestand hat und die Gesellschafter sind unterschiedliche. Timeless Hideaways kann diese Erfahrungen zum Aufbau eines eigenen Bestands nutzen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

Foto: Timeless Hideaways © Michael Werlberger

Tab. 1: Eckdaten der Timeless Hideaways-Anleihe