Der ehemalige Investmentbanker Rolf Elgeti hat die Deutsche Konsum REIT-AG und die Deutsche Industrie REIT-AG gegründet und leitet diese als CEO. Beide Unternehmen wurden gezielt auf hochprofitable Nischen ausgerichtet, in denen andere Investoren weniger aktiv sind, wie er im Gespräch mit dem REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE erläutert. Er geht davon aus, dass beide Gesellschaften für mehr als 100 Mio. Euro pro Jahr weiter zukaufen können. Im Interview erläutert er die Strategie.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Bitte erläutern Sie die Strategie der Deutsche Konsum REIT-AG und Deutsche Industrie REIT-AG.
Elgeti: Beide Gesellschaften haben wir komplett neu gegründet. Wir haben sehr gründlich und sauber analysiert, was wir tun wollen. Beide sind in klar definierten Nischen am Immobilienmarkt tätig, die es für Anleger sonst am Kapitalmarkt in dieser Form nicht gibt. Bei beiden haben wir die Form eines REIT gewählt, um eine Steuerfreiheit der Erträge zu erreichen, aber auch eine Kompromisslosigkeit in Bezug auf Transparenz und Bilanzkennzahlen. Beide Gesellschaften sind beim Ankauf in Größenordnungen tätig, die für private Anleger zu groß sind, andererseits für die ganz großen institutionellen Investoren, also unsere Konkurrenten, zu klein sind. Wir kaufen vom kleinen einstelligen Millionenbereich bis hin zum unteren zweistelligen Millionenbereich. Typischerweise kaufen wir Objekte zwischen 8 und 12 Mio. Euro, in diesem Bereich haben wir wenig Konkurrenz und es ist auch nicht so einfach, Bankfinanzierungen zu bekommen. Denn für die regionalen Banken ist das Finanzierungsvolumen zu groß und für die spezialisierten Immobilienfinanzierer ist das Volumen zu klein. Wir kaufen bei beiden Gesellschaften zunächst mit Eigenkapital und refinanzieren später, wenn wir mehrere Objekte zu einem Paket zusammenschnüren und eine größere Refinanzierung durchführen. Unsere Anleger würden die Objekte niemals direkt kaufen, sie kaufen aber unsere Aktien.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Weshalb würden Ihre Investoren die Objekte nie direkt kaufen?
Elgeti: Wir haben beispielsweise belgische und finnische Pensionskassen unter unseren Aktionären. Die würden niemals direkt ein Objekt in Deutschland für z. B. 3 Mio. Euro kaufen, und Privatanleger können es nicht. Zudem ist das Gesamtportfolio wesentlich risikoärmer als die Einzelbausteine. Die Deutsche Konsum REIT-AG ist am Ende die viel risikoärmere Idee, weil wir die großen internationalen Einzelhandelsketten als Mieter haben wie Aldi, Edeka, REWE usw. Das Hauptrisiko ist hier, dass die Mietverträge nicht verlängert werden. Das ist vielleicht das einzige echte Risiko der Assetklasse. Zudem kann man mit den Einzelhandelsketten auf Augenhöhe sprechen, wenn man z. B. 100 Immobilien besitzt, die die Einzelhandelskette gemietet hat. Wenn ein Investor einen Markt an eine Einzelhandelskette vermietet hat, dann ist er viel stärker von diesem Mieter abhängig, als wir es sind. Zudem kaufen wir typischerweise auch größere Fachmarktzentren mit mehreren Einzelhändlern, die ohnehin weniger von einem Mieter abhängig sind. Die Baugenehmigung für größere Fachmarktzentren dürfen nicht die Gemeinden allein genehmigen. Baugenehmigungen für größere Fachmarktzentren zu bekommen ist folglich sehr, sehr schwer geworden. Der Cashflow der Deutsche Konsum ist im Ergebnis viel zu hoch für das Risiko. Bei der Deutsche Industrie REIT-AG ist die Idee eine andere. Wir bekommen Anfangsmietrenditen von 10% und das auf Basis von Mieten, die sehr gering sind, bei rund 3 Euro/m2. Wir kaufen unsere Mietflächen zu etwa 350 Euro/m2 ein, und es gibt Grundstücksflächen, die etwa dem doppelten der Mietfläche entsprechen. Denn auf Logistik- und Industriestandorten benötigt man große Freiflächen. Wir bekommen also zwei Optionen quasi gratis dazu: die Möglichkeit des Mietwachstums, die meiner Meinung nach sehr groß ist. Denn zu den aktuellen Bestandsmieten kann man solche Objekte nicht bauen, entsprechend kommt auch kein neues Angebot auf den Markt. Im Ergebnis müssen die Mieten steigen. Die Nachfrage nach Lagern steigt auch, u. a. durch e-Commerce. Die andere Option ist, dass Light Industrial die Grundstücksnutzung mit dem geringsten Wert ist – es handelt sich häufig um Leichtbauhallen. Wenn man irgendwann einmal ein anderes Baurecht bekommt, dann hat man eine Vervielfachung des Wertes geschaffen.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Lassen Sie uns nochmals auf die Deutsche Konsum REIT-AG zu sprechen kommen. Es gibt mit der DEFAMA AG und der FCR Immobilien AG auch zwei andere notierte Gesellschaften (bei FCR mit Anleihen). Was unterscheidet Sie von diesen?
Elgeti: Schon die zwei Gesellschaften sind sehr unterschiedlich. Uns unterscheidet einiges von diesen Unternehmen: Wir sind ein REIT, im Prime Standard notiert. D. h. wir erfüllen die allerhöchsten institutionellen Anforderungen. Gerade die Steuerfreiheit des REIT (auf Gesellschaftsebene) ist für internationale institutionelle Investoren, die selbst steuerbefreit sind, wie z. B. Pensionskassen, sehr spannend. Diese bleiben sonst in allen möglichen Doppelbesteuerungsabkommen stecken. Zudem haben wir einen geringeren Verschuldungsgrad von aktuell 47%. Das ist bewusst so gewählt. Wir wollen etwas konservativer sein. Und auf Portfolioebene versuchen wir eher die größeren Objekte zu kaufen, was zu einer deutlichen Reduzierung der Risiken und einer geringeren Abhängigkeit von einzelnen Mietern führt. Wie erläutert, sind wir weniger gefährdet durch Neubau. Wir unterscheiden uns meines Erachtens durch ein deutlich geringeres Risiko. Dafür sind wir natürlich nach oben nicht so stark gehebelt.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie haben kürzlich bei zwei Wandelanleihen der Deutsche Konsum REIT-AG die Laufzeit verlängert, den Kupon verringert und den Wandlungspreis angehoben. Das müssen Sie mir erklären. Denn welcher unabhängige Anleger sollte sich auf diese Änderung der Konditionen – und das noch in der Kombination – einlassen? Bei den Investoren handelt es sich um Personen aus Ihrem Umfeld und Sie selbst, oder?
Elgeti: Wir haben u. a. die Laufzeit verlängert, und eine Option mit einer längeren Laufzeit hat einen höheren Wert. Es ist daher für den Anleger schon auch interessant. Sie haben aber natürlich recht, es ist für die Gesellschaft in jedem Fall gut, wenn alle drei Variablen in die richtige Richtung gehen. Für die Aktionäre bedeutet es eine geringere Verwässerung und eine deutliche Reduzierung der Finanzierungskosten. Durch die längere Laufzeit tritt die Verwässerung dazu auch noch später ein und die Gesellschaft kann in dieser Zeit noch weitere Werte schaffen und so aus den Wandelanleihen noch ein bisschen mehr „herauswachsen“.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Beide Gesellschaften befinden sich in einer Wachstumsphase. Welches Volumen möchten Sie bei der Deutsche Konsum REIT zukaufen und welches Volumen können Sie mittelfristig erreichen?
Elgeti: Das ist ganz schwer zu sagen. Wir haben in diesem Jahr für 125 Mio. Euro zugekauft, also nur einen sehr kleinen Teil der Pipeline. Wir schauen, was angeboten wird und was in unsere Investmentkriterien passt. Das ist vor allem eine Preisfrage. Das Marktpotenzial ist riesig – wir haben einen Marktanteil von 0,3% und wir sind damit schon einer der größten Player. Je größer das Unternehmen ist, desto attraktiver sind die Bewertungen. Der Wachstumskurs ist für Anleger daher sehr positiv. Die Verfügbarkeit von attraktiven Objekten ist der einzige Engpass. Ich gehe aber davon aus, dass wir weiterhin mit über 100 Mio. Euro pro Jahr wachsen werden.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Ist es bei der Deutsche Industrie REIT-AG leichter Objekte zu finden?
Elgeti: Das ist eine ganz schwierige Frage.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Auf Einzelhandelsobjekte fokussieren sich doch viel mehr Investoren als auf Industrial.
Elgeti: Damit haben Sie natürlich recht, das ist so. Wir kaufen im Einzelhandel gerne Objekte mit mittleren Laufzeiten bei den Mietverträgen. Da tummeln sich nicht so viele Käufer. Wir versuchen in Nischen zu kaufen, in denen die anderen nicht so aktiv sind – auch in Bezug auf die Größe. Bei der Industrie ist das aber natürlich anders. Es gibt viel weniger Player, die sich überhaupt für die Assetklasse interessieren. Aktienanleger lieben die Deutsche Industrie REIT-AG. Der Megatrend Logistik ist offensichtlich. Es gibt viel weniger Fonds, die Objekte kaufen und wir sind einer der wenigen bekannten Player in diesem Markt. Auch bei der Deutsche Industrie REIT haben wir eine Pipeline, die größer als 100 Mio. Euro pro Jahr ist.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Die Deutsche Industrie REIT-AG notiert deutlich über NAV. Können Sie das erklären?
Elgeti: Ja, das ist ganz einfach. Wir kaufen die Industrieimmobilien mit Anfangsrenditen von 10 bis 12%. Wir zahlen also weniger als das 10-Fache der Jahresmiete. Die Gutachter sagen, dass diese Objekte etwa die 10-fache Jahresmiete Wert sind. Der NAV basiert auf der Annahme, dass man unser Portfolio mit einer Anfangsverzinsung von 10% bekommt. Der Kapitalmarkt sagt, wir müssen eine Anfangsverzinsung von 6,5% haben. Amerikanische Light Industrial REITs notieren bei 3%. Das wäre ungeleveraged doppelt so teuer. Unsere Anleger sehen das enorme Wachstumspotenzial bei den Mieten. Professionelle Aktienanleger schauen eher auf den Cashflow und den FFO und nicht so sehr auf den NAV. Die großen Peers notieren bei ganz anderen Yields. Von daher ist die Aktie eher günstig. Ein Gutachter sagt aber, dass die Immobilien einzeln weniger wert sind. Die Objekte sind einzeln natürlich auch günstiger als im Portfolio.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Beide Gesellschaften sind REITs. REITs haben gewisse Vorteile, die haben wir bereits angesprochen. Weshalb haben sich in Deutschland REITs überhaupt nicht durchgesetzt?
Elgeti: Es gibt zwei Hauptgründe: Im deutschen REIT-Gesetz wurden Wohnimmobilien wahnwitzigerweise ausgeschlossen und dies aus politischen Gründen. Wohnimmobilien-AGs haben sich ohne REIT-Status etabliert. Der Druck vom Kapitalmarkt ist daher jetzt nicht da. Der andere Grund ist, dass der steuerliche Vorteil bei der Einführung des REIT-Gesetzes sehr klein war. Denn die deutsche Immobilienwirtschaft war damals eher unprofitabel. Inzwischen ist die Immobilienbrache wesentlich professioneller. Die Branche ist effizienter geworden, der Leverage und die Zinsen sind zurückgegangen. Es ist jetzt also deutlich interessanter, ein REIT zu sein als noch 2007. REITs haben daher eine Zukunft.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
