Die SeniVita Social Estate AG emittiert eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro und einer Laufzeit von 5 Jahren. Ein Börsengang kommt aus Sicht von CEO Dr. Horst Wiesent frühestens im Oktober 2018 in Frage, wie er im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Geschäftsmodell der SeniVita Social Estate AG.
Dr. Horst Wiesent: Unsere gemeinsam mit dem Baukonzern Ed. Züblin/STRABAG neu formierte Tochtergesellschaft SeniVita Social Estate AG soll das erfolgreiche Konzept der AltenPflege 5.0 in Süddeutschland und zukünftig auch in Österreich weiter verbreiten, schneller und mit mehr Ressourcen ausgestattet als dies die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial aufgrund der aus der Gemeinnützigkeit resultierenden Beschränkungen könnte. Die SeniVita Social Estate soll bis zu zehn neue Standorte pro Jahr projektieren und bauen. Im Unterschied zur Tätigkeit der SeniVita Sozial gGmbH kann und wird sie die gebauten Wohnungen auch an Dritte verkaufen. Gleichzeitig wird sie Franchise-Geber für an den Standorten verankerte ambulante Dienste, die vor Ort bereits pflegebedürftige Menschen betreuen. Dabei kann der Franchise-Nehmer eine komplette Einrichtung mieten. Wir haben hier bereits in ersten Projekten in anderen Gesellschaften sehr positive Ergebnisse erreicht, insbesondere was den Verkauf der gebauten Wohnungen an private Kapitalanleger angeht.
BOND MAGAZINE: Weshalb haben Sie sich entschieden, die Aktivitäten in der SeniVita Social Estate AG zu bündeln?
Dr. Horst Wiesent: Wie Sie wissen, nimmt der Bedarf an neuen Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren dramatisch zu. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an – sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und Wohnanlagen nach dem von der Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH entwickelten und mehrfach ausgezeichneten Konzept der „AltenPflege 5.0“ bauen. Mit „Altenpflege 5.0“ wollen wir einen neuen Standard für Pflegebedürftige schaffen. Dazu brauchen wir allerdings eine viel größere Zahl solcher Einrichtungen. Allein können wir sie nicht entwickeln. Ein so starkes Wachstum ist nur gemeinsam mit unserem großen Baupartner Ed. Züblin zu erreichen. Deshalb haben wir unsere Kompetenzen in der SeniVita Social Estate gebündelt. Als gewerbliche AG kann sie wesentlich schneller und mit mehr Bau- und Franchise-Power wachsen als es die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial allein je könnte.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Konzept von „AltenPflege 5.0“.
Dr. Horst Wiesent: „Altenpflege 5.0“ bedeutet, dass seniorengerechtes Wohnen in der Mietwohnung, Pflege in der Wohnung und Tagesbetreuung unter einem Dach möglich sind. Die Bewohner entscheiden selber, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Für sie bietet das Konzept viele Vorteile: mehr Wohnkomfort, mehr Privatheit, mehr Wahlmöglichkeiten und mehr Pflegequalität. Durch individuellere Leistungen und die stärkere Förderung durch Kostenträger und Politik ergeben sich für die Bewohner günstigere Angebote. Dies erhöht die Nachfrage, was sich wiederum positiv auf die Veräußerung der Wohnungen auswirkt.
BOND MAGAZINE: Wird Züblin die Projekte der SeniVita Social Estate bauen?
Dr. Horst Wiesent: Die SeniVita Sozial arbeitet bereits seit mehreren Jahren mit Züblin erfolgreich zusammen und wir haben gemeinsam bereits neun Pflegeeinrichtungen umgebaut oder neu gebaut. Züblin war deshalb für uns die erste Wahl als Partner für die SeniVita Social Estate. Aufgrund der positiven Erfahrungen wird Züblin in aller Regel auch die Wohnanlagen für die SeniVita Social Estate AG bauen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass wir auch mit einem anderen Baupartner Projekte realisieren, wenn dies betriebswirtschaftlich sinnvoll ist.
BOND MAGAZINE: Wo werden Sie die ersten Projekte realisieren und wie weit ist die Planung dabei vorangeschritten?
Dr. Horst Wiesent: Der Netto-Emissionserlös soll unter anderem zum Bau von Pflegewohnungen in Bad Wiessee, Maisach und Ebelsbach verwendet werden. Das Grundstück in Bad Wiessee steht im Eigentum der SeniVita Sozial gGmbH, das Grundstück in Maisach wurde bereits durch die SeniVita Social Estate erworben. Für die geplante Wohnanlage in Ebelsbach ist ein geeignetes Grundstück im Einvernehmen mit der Gemeinde reserviert. Daneben soll ein Objekt in Piding erworben werden. Hierbei handelt es sich um ein existierendes Seniorenhaus mit stationärer Pflege. Dieses Objekt soll angekauft, die einzelnen Wohnungen aufgeteilt und an Kapitalanleger veräußert werden. Zahlreiche weitere mögliche Bauobjekte werden derzeit geprüft. Die Realisierung hängt natürlich auch davon ab, wie viele Mittel der SeniVita Social Estate durch die Wandelanleihe zufließen.
BOND MAGAZINE: Welche Projekte wird die SeniVita Sozial gGmbH betreiben und welche sind eher für Franchise-Nehmer gedacht?
Dr. Horst Wiesent: Wir wollen grundsätzlich ortsansässige Pflegedienstleister, die über die notwendigen Kompetenzen und Ressourcen verfügen, als Franchise-Nehmer für die von der SeniVita Social Estate AG realisierten Objekte gewinnen. Wo dies nicht gelingt, wird die SeniVita Sozial den Betrieb sicherstellen. Darüber hinaus sind wir in Gesprächen mit mehreren großen Organisationen, die Interesse haben mit uns als Partner zusammen zu arbeiten. Wer konkret welches Objekt betreiben wird, lässt sich erst in der Realisierungsphase des jeweiligen Projektes sagen.
BOND MAGAZINE: Werden die Projekte immer an Kapitalanleger oder Mieter verkauft, unabhängig davon, ob SeniVita Sozial oder ein Franchisenehmer die Pflegeeinrichtungen betreibt?
Dr. Horst Wiesent: Der Verkauf der Wohnungen ist völlig unabhängig vom Betreiber. Je nach Projekt und Marktlage erfolgt während der Fertigstellung des Baus ein Abverkauf von mindestens 80 Prozent der in der Pflegeeinrichtung errichteten einzelnen Wohnungen an verschiedene, vornehmlich private Kapitalanleger. Der Vertrieb erfolgt über Sparkassen, Volksbanken oder Raiffeisenbanken. Anschließend werden die veräußerten Wohnungen durch die SeniVita Social Estate verwaltet, so dass diese dann als Franchise-Geber des „AltenPflege 5.0“-Konzepts die entsprechenden Pflegemaßnahmen durch Franchise-Nehmer erbringen lassen kann, wozu auch die Vermietung der Immobilien an die Pflegebedürftigen zählt. Neben der Veräußerung der einzelnen Wohnungen ist geplant, dass je nach Marktlage maximal 20% der Wohnungen im Eigenbesitz der SeniVita Social Estate bleiben. In diesem Fall ist ebenfalls beabsichtigt, dass die einzelnen Wohnungen an Franchise-Partner verpachtet werden, so dass auf diesem Wege auch ein Ertrag zugunsten der SeniVita Social Estate realisiert werden kann.
BOND MAGAZINE: Welche Vorteile bieten Sie den Franchise-Nehmern und wer kommt als Franchise-Nehmer in Frage?
Dr. Horst Wiesent: Ortsansässige, ambulante Pflegedienste erhalten so die Möglichkeit, eine moderne Pflegeeinrichtung zu nutzen, ohne selbst für Bau und Unterhalt Kapital einsetzen zu müssen. Zugleich verlängern sie ihre Wertschöpfungskette, weil sie ihre Patienten, die sonst möglicherweise in eine stationäre Einrichtung gegangen wären, weiter versorgen können, diese ihnen also nicht – wie bisher – verloren gehen. Zudem erhalten die Franchisenehmer durch SeniVita Social Estate Unterstützung im Qualitätsmanagement, im Pflegemanagement, im Rechtswesen, in der Hauswirtschaft, bei der EDV, in Verwaltung/Abrechnung, Marketing sowie in Organisations- und Personalentwicklung, wenn sie dies wollen. Als Franchise-Nehmer kommen für uns dabei grundsätzlich lokale ambulante Dienste mit ausgewiesener Pflegekompetenz genauso wie größere Wohlfahrtsorganisationen oder Partner mit den entsprechenden personellen Ressourcen in Frage.
BOND MAGAZINE: Wann wurde die SeniVita Social Estate AG gegründet und mit welchem Eigenkapital ist die Gesellschaft ausgestattet?
Dr. Horst Wiesent: Die SeniVita Social Estate als AG mit den wesentlichen Aktionären SeniVita Sozial gGmbH und Ed. Züblin AG gibt es erst seit dem 20. März 2015. Sie geht jedoch ursprünglich auf die „SHB Senioren-Haus-Bau Verwaltung GmbH“ zurück, die 2004 gegründet wurde und im gleichen Jahr ihr Geschäftsmodell aufnahm. Dieses umfasst die Errichtung von Wohnanlagen nach dem Modell des „Betreuten Wohnens“ sowie die anschließende Aufteilung der errichteten Wohnungen in Wohnungseigentum, deren Vertrieb sowie damit verbundene und ähnliche Geschäfte. Später wurde daraus die SeniVita Bau GmbH, die 2014 bei Erlösen von 14,7 Mio. Euro einen Überschuss von 1,2 Mio. Euro erzielte. Aktuell verfügt die SeniVita Social Estate AG über ein Eigenkapital (Grundkapital) von 10. Mio. Euro. Hinzu kommen noch Gesellschafterdarlehen in Höhe von 5 Mio. Euro.
BOND MAGAZINE: Sie stellen einen möglichen Börsengang der SeniVita Social Estate AG für 2018 in Aussicht. Wie wahrscheinlich ist ein Börsengang im Jahr 2018 aus Ihrer Sicht?
Dr. Horst Wiesent: Wir verfolgen grundsätzlich das Ziel, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, damit wir weiter wachsen können. Das soll bei der SeniVita Social Estate AG über einen Börsengang erfolgen, bei dem dann auch die Anleger in der Wandelanleihe ihr Wandlungsrecht wahrnehmen und Aktionäre werden können. Denkbarer Termin für den Börsengang ist aus unserer Sicht frühestens der Oktober 2018. 2018 deshalb, weil ab dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen werden und sich damit nach unseren Erwartungen der Bedarf an unseren Wohnanlagen vervielfacht.
BOND MAGAZINE: Wie sieht Ihr Plan B aus, falls 2018 das Marktumfeld für IPOs nicht optimal ist oder es nicht zu einem Börsengang kommt.
Dr. Horst Wiesent: Die SeniVita Social Estate ist weder darauf angewiesen noch besteht eine Verpflichtung, einen Börsengang durchzuführen. Wenn sich die SeniVita Social Estate AG so entwickelt wie geplant und wie wir das heute erwarten können, dann sind wir in der Lage, die Finanzierung unseres weiteren Wachstums auch ohne Börsengang 2018 darzustellen. Allenfalls müssten wir dann unser Wachstumstempo drosseln, was wir jedoch nicht beabsichtigen.
BOND MAGAZINE: Bei Pre-IPO-Wandlern ist eine Wandlungsprämie praktisch nicht zu berechnen. Welche Faktoren sind in die Findung des Wandlungspreises von 10 Euro je Aktie eingeflossen?
Dr. Horst Wiesent: Im Wesentlichen die testierten Ergebnisse, die wir mit den Geschäftsaktivitäten der heutigen SeniVita Social Estate AG in der Vergangenheit erzielt haben und worauf wir die Planung der Geschäftsentwicklung aufgesetzt haben. Mein Ziel ist es, die SeniVita Social Estate soweit zu bringen, dass alle Zeichner und Investoren in unserer Wandelschuldverschreibung bei dem angestrebten Börsengang von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen, einfach weil der Kurs der Aktie dann so attraktiv ist.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie das Besicherungskonzept der Anleihe.
Dr. Horst Wiesent: Den gesamten Mittelzufluss aus der Anleihe bekommt zunächst ein Treuhänder. Er darf nur auszahlen, wenn ein Baugutachten über Grundstück und zu errichtendes Gebäude vorliegt. Außerdem muss eine adäquate Grundschuld zugunsten des Treuhänders eingetragen werden. Erst danach darf der Treuhänder eine Rechnung bezahlen. Außerdem gibt es eine Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen und eine fortlaufende Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit, so dass der Wert der Sicherheiten den Nominalbetrag der ausstehenden Anleihe deckt. Der Anleger ist also im Ergebnis an einem gut abgesicherten Immobilienportfolio mit planmäßig langfristigen Mietverträgen beteiligt.
BOND MAGAZINE: Die Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH hat bereits eine Unternehmensanleihe sowie Genussrechte emittiert, SeniVita Social Estate platziert nun eine Wandelanleihe. Welches der drei Anleiheinstrumente ist für welchen Anleger geeignet?
Dr. Horst Wiesent: Die Anleihe der SeniVita Sozial gGmbh ist sicher etwas für vergleichsweise sicherheitsorientierte Anleger, die von einem etablierten Unternehmen eine zuverlässige, attraktive Zinszahlung erwarten. Der börsennotierte Genussschein der SeniVita Sozial spricht Anleger an, die bereit sind für eine höhere Rendite auch ein gewisses Risiko in Kauf zu nehmen, nämlich im Wesentlichen das, dass eine Zinszahlung auch einmal ausfallen kann, was bisher jedoch nicht passiert ist. Anleger, die jetzt die besicherte Wandelanleihe der SeniVita Social Estate zeichnen wollen, sind sicher chancenorientierter. Sie vertrauen darauf, dass wir ein junges Unternehmen wie die SeniVita Social Estate in den nächsten Jahren wie geplant zum Erfolg führen. Dafür bekommt der Anleger unseres Erachtens eine attraktive Verzinsung seines angelegten Kapitals und er hat auch die Möglichkeit, an Unternehmenswertsteigerungen teil zu haben, nämlich dann, wenn die SeniVita Social Estate ihre Aktien an die Börse bringen kann. Gleichzeitig bietet die Wandelanleihe aufgrund des umfassenden Sicherheitenkonzepts meines Erachtens ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
