„Wir wollen natürlich auch unser Eigenkapital erhöhen, um eine solide Bilanzstruktur zu haben“, Alexander Lühr, EPH Group AG

Die EPH Group AG plant den Aufbau eines diversi­fizierten Portfolios von rendite­starken Hotels und Resorts im Premium- und Luxus­segment, die vorzugsweise an inter­nationale Hotel­gruppen verpachtet werden sollen. Die Gesellschaft startet zunächst mit Projekten in Österreich. Ein Grundstück in Kitzbühel hat die EPH Group zu einem attraktiven Preis gekauft, so dass man bereits stille Reserven hat, wie Vorstand Alexander Lühr im Interview betont. Zudem plant die Gesellschaft u.a. ein Golfresort, das aus Sicht des Unternehmens gut skalierbar und auch in anderen Regionen realisierbar ist. Für das laufende Jahr plant die Gesellschaft darüber hinaus einen Börsengang, um eine solide Bilanzstruktur sicherzustellen.

BOND MAGAZINE: Sie begeben eine neue Anleihe. Wie sind die Eckpunkte?

Lühr: Wir emittieren eine 7-jährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro. Die Anleihe hat einen Kupon von 10,00% p.a., die Zinszahlung erfolgt monatlich. Valutatag ist der 24. Februar 2025.

BOND MAGAZINE: Wie kann man die Anleihe zeichnen?

Lühr: Es handelt sich um ein öffentliches Angebot. Die Anleihe kann über die Zeichnungsbox der Börse Stuttgart und über unsere Website https://eph-group.com/ gezeichnet werden.

BOND MAGAZINE: Es gibt auch ein Umtauschangebot für die Anleihe 2023/30. Die Anleihe 2023/30 hat die gleichen Konditionen: Kupon 10,00% p.a. bei monatlicher Zinszahlung. Ist das korrekt?

Lühr: Ja, das ist korrekt. Wir bieten die Möglichkeit, die Anleihe 2023/30 über die Depotbank bis 12. Februar 2025 in die neue Anleihe zu tauschen. Die neue Anleihe ist besichert, die alte Anleihe nicht. Daher ist es ratsam, dass Anleger die alte Anleihe in die neue Anleihe tauschen. Bei identischen Konditionen haben Anleiheinvestoren eine höhere Sicherheit.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist EPH tätig?

Lühr: Wir sind ein Tourismus-Unternehmen, EPH steht für European Prime Hospitality. Wir entwickeln Luxushotels und Luxusresorts. Tätig sind wir vorwiegend in Österreich, schauen uns aber auch Projekte in Deutschland und der Schweiz an. Aktuell haben wir eine attraktive Pipeline an Projekten in Österreich. 

BOND MAGAZINE: Was machen Sie mit den Projekten? Möchten Sie die Projekte verkaufen oder verpachten?

Lühr: Wir suchen Grundstücke, projektieren die Hotels und suchen Betreiber, am liebsten internationale Hotelkonzerne. Vorzugsweise schließen wir sogenannte Hybridverträge mit erfolgsabhängiger Komponente ab oder Managementverträge, letztere aber ausschließlich mit internationalen Hotelgruppen. Grundsätzlich sollen die Objekte im Bestand gehalten werden. Bei attraktiven Opportunitäten kommt aber selbstverständlich auch der Verkauf eines Projektes in Frage. 

BOND MAGAZINE: Wie ist Ihr Werdegang? Haben Sie schon Hotels entwickelt?

Lühr: Meine Eltern waren Hoteliers. Ich habe das Business quasi in den Genen. Ich habe eine Bankausbildung gemacht und war nach dem Studium im Anleihehandel tätig. Das war bei der CSFB und bei ABN Amro. Danach war ich bei der Liechtensteiner Privatbank LGT im Bereich Portfoliomanagement tätig. Seit drei Jahren bin ich selbstständig als Vermögensverwalter und seit April 2024 CEO der EPH Group. Wir haben einen guten Marktzugang und aktuell eine attraktive Akquisitionspipeline.

BOND MAGAZINE: Sie entwickeln die Hotels und wollen Sie dann im Bestand halten?

Lühr: Das ist korrekt. Wir haben für ein Projekt in Kärnten auch eine Absichtserklärung unterschrieben. Dabei handelt es sich um ein Projekt mit Baubewilligung. Das war aber eine Ausnahme. Das Projekt und die Lage sind nach unserer Einschätzung sehr attraktiv.

BOND MAGAZINE: Sie investieren in ein Golf- und Freizeitresort-Konzept südlich von Wien. Dabei ist Volker Piesczek, ehemaliger Profifußballer und prominenter österreichischer TV-Moderator, Co-Investor, Mitgesellschafter und Ideengeber des Projekts. Können Sie uns dazu mehr berichten?

Lühr: Die EPH Group AG hat sich mit 47,5% an der Pure Place Hospitality GmbH beteiligt. Zusammen wollen wir auf einem rund 30.000 Quadratmeter großen Areal in einer malerischen Region südlich von Wien ein einzigartiges Golf- und Freizeitresort-Konzept entwickeln. Einer der Gründungsinvestoren ist Volker Piesczek, eine in Österreich und darüber hinaus bekannte Persönlichkeit. 

Auf dem bereits langfristig gepachteten Grundstück innerhalb eines Golfplatzes soll ein Resort mit 200 Betten entstehen. Geführt wird das Resort von einer bekannten und erfahrenen Betreibergesellschaft. Das PURE PLACE Konzept soll sowohl für Gäste als auch für Investoren gleichermaßen attraktiv sein. Wir möchten mit dem Bau in der zweiten Jahreshälfte beginnen. 

Das Konzept verbindet luxuriöse Erholung in der Natur und legt gleichzeitig großen Wert auf Nachhaltigkeit. Die Unterkünfte innerhalb der geplanten Resorts befinden sich in hochwertig ausgestatteten, luxuriösen Mobile Lodges, die bei vergleichsweise geringen Investitionskosten eine attraktive Rendite bieten. Im Gegensatz zu herkömmlichen Resorts wird der Boden nicht versiegelt. Das Unternehmen bleibt Eigentümer der Mobile Lodges, wodurch Risiken minimiert werden. Sollte ein Standort nicht rentabel sein, können die Lodges problemlos an einen anderen Ort verlegt werden. Das Konzept setzt zudem auf Erneuerbare Energien und eine umweltfreundliche Bauweise der Lodges und unterstreicht damit den Anspruch, ein nachhaltiges und zukunftsweisendes Ferienkonzept zu etablieren.

Ich bin selbst leidenschaftlicher Golfer und sehe hier ein großes Potenzial. Golfresorts als Kombination aus fertig gelieferten Luxus-Lodges und attraktiven Freizeitmöglichkeiten sind aus meiner Sicht sehr gut skalierbar, auch in anderen Regionen und anderen Ländern.

BOND MAGAZINE: Und welche weiteren Projekte haben Sie?

Lühr: Wir haben in den Kitzbüheler Alpen ein Grundstück mit einer Fläche von ca. 34.000 qm gekauft. Ich denke, dass wir im Laufe des Jahres mit dem Bau beginnen können. Bis Ende 2026 sollten die Bauarbeiten dann abgeschlossen sein. Das projektierte Grundstück in Kärnten habe ich bereits erwähnt. Es befindet sich direkt an einem See. Man ist also in den Bergen und an einem See. Das Projekt ist sowohl für die Sommersaison als auch für die Wintersaison sehr attraktiv. In Tirol wollen wir ein weiteres Luxushotel inmitten eines Skigebiets direkt an der Piste realisieren. Auf dem Grundstück wollen wir ein altes Hotel abreißen und neu bauen. 

BOND MAGAZINE: Welches Investitionsvolumen haben die Projekte?

Lühr: Wir investieren in Projekte mit einem Investitionsvolumen ab ca. 20 Mio. Euro pro Projekt. Das Volumen kann jedoch auch deutlich darüber liegen, wie beispielsweise bei unserem Projekt in den Kitzbüheler Alpen. 

BOND MAGAZINE: Wenn wir über vier Projekte mit einem Volumen von jeweils mindestens 20 Mio. Euro sprechen, dann ergibt sich ein Investitionsvolumen von ca. 80 Mio. Euro, oder?

Lühr: Das Gesamtvolumen wird sogar deutlich darüber liegen. 

BOND MAGAZINE: Die neue Anleihe hat ein Volumen von bis zu 50 Mio. Euro. Ihre Bilanzsumme ist bisher im einstelligen Millionenbereich. Sie werden also noch Bankfinanzierungen nutzen.

Lühr: Ja, die Anleihe ist mit einem Kupon von 10,00% p.a. nicht ganz günstig. Natürlich streben wir einen gewissen Leverage mit Bankfinanzierungen an. Diese sind deutlich kostengünstiger als die Anleihe und dürften durch die zu erwartenden weiteren Zinssenkungen in der Zukunft noch günstiger werden. Der Finanzierungsmix setzt sich somit aus Eigenkapital, den Erlösen aus der Anleiheemission und den günstigeren Bankkrediten zusammen. Wir beabsichtigen, 10 bis 50 % der jeweiligen Projektkosten mit Eigenmitteln und Mitteln aus der Anleihe zu decken, während die verbleibenden 50 bis 90 % durch Bankdarlehen zu marktüblichen Konditionen finanziert werden. Wir wollen natürlich auch unser Eigenkapital erhöhen, um eine solide Bilanzstruktur zu haben. Das streben wir für dieses Jahr noch an. 

BOND MAGAZINE: In welcher Form soll die Erhöhung des Eigenkapitals erfolgen? Streben Sie einen Börsengang an?

Lühr: Ja, wir streben eine Börsengang in Wien an und das möglichst noch in diesem Jahr. 

BOND MAGAZINE: Das erste Projekt in Kitzbühel soll bis Ende 2026 fertig gebaut sein. Pachteinnahmen haben Sie dann ab Anfang 2027. Die Zinsen für die Anleihe müssen Sie monatlich bezahlen. Wie sieht Ihre Finanzplanung aus?

Lühr: Wir möchten die Projekte im Eigenbestand halten und damit stabile Cashflows erwirtschaften. Vieles hängt natürlich vom Platzierungserfolg der Anleihe und vom Börsengang ab. Wir könnten aber auch projektierte Grundstücke verkaufen. Das wäre aber nur der Plan B.

BOND MAGAZINE: Sie möchten alle Hotels und Resorts neu bauen. Die Baupreise sind noch relativ hoch. Rechnet sich das bei den jetzigen Baupreisen?

Lühr: Die Baupreise sind in der Vergangenheit gestiegen, das ist richtig. Die Lage hat sich aber wieder entschärft. Der Arbeitskräftemangel ist in der Baubranche ein großes Problem. Die Baukosten haben wir im Griff und attraktive Projekte rechnen sich.

BOND MAGAZINE: Lassen Sie uns 7 Jahre nach vorn schauen. In 7 Jahren möchten Sie ein Portfolio von Luxushotels/Resorts haben, die verpachtet sind und stabile Pachteinnahmen generieren. Wie wollen Sie die Anleihe dann refinanzieren?

Lühr: Wir möchten in 7 Jahren stabile Pachteinnahmen haben. Es gibt dann mehrere Optionen. Eine Option ist sicher eine neue Anleihe. Mit stabilen Pachteinnahmen sollten wir dann einen deutlich niedrigeren Kupon zahlen. Bankfinanzierungen sind dann auch eine Option. Wir können aber auch Hotels oder Projekte verkaufen. Aber das ist nicht unsere Priorität. Das Grundstück in Kitzbühel haben wir beispielsweise zu einem relativ attraktiven Preis gekauft und wir haben bereits stille Reserven auf dem Projekt.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der EPH Group-Anleihe 2025/32