„Gegenüber dem Vorjahr hat sich unser NAV um 33% erhöht“, Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG, ein aktiver Immobilieninvestor mit Schwerpunkt Handelsimmobilien, emittiert eine fünfjährige Anleihe mit einem Kupon von 4,25% p.a. und einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro. Die Mittel aus der Anleiheemission möchte die Gesellschaft für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios nutzen. Vorstand Falk Raudies sieht die Gesellschaft zudem als einen der Technologieführer im Immobilienbereich. Neben dem breiten Einsatz von Künstlicher Intelligenz verbirgt sich hinter KI³ auch, dass die Gesellschaft auf Kontinuität und Innovationen setzt. Künstliche Intelligenz nutzt FCR z.B. bei der Vorauswahl der uns für einen Ankauf angebotenen Immobilien. Im Interview mit BOND MAGAZINE erläutert Falk Raudies die Strategie der FCR Immobilien AG.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist die FCR Immobilien AG tätig?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein aktiver Immobilieninvestor mit Schwerpunkt Handelsimmobilien. Ergänzend werden opportunistisch auch einzelne Objekte in weiteren Segmenten des Immobilienmarktes erworben, z.B. im Bereich Büro, Logistik oder auch Wohnen. Die FCR Immobilien AG erwirbt Objekte bevorzugt aus Sondersituationen deutlich unter Marktwert, hebt die Potenziale der Immobilien durch ein aktives Asset Management und veräußert dann optimierte Objekte wieder. Dadurch erzielt die FCR Immobilien AG höhere Renditen als ein Bestandshalter, ohne die Risiken eines Projektentwicklers zu haben.

BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?

Raudies: Wir investieren gerne deutschlandweit in einer Größenordnung von 1 bis 25 Mio. Euro pro Objekt in Sekundärlagen. Dabei können die Immobilien gerne auch Leerstände aufweisen. In diesem Bereich lassen sich weiter sehr attraktive Renditen erzielen. Gerne kaufen wir dabei Objekte, die nicht am Markt groß angeboten werden. Hier hilft uns natürlich unser über die Jahre gewachsenes Netzwerk.

BOND MAGAZINE: Was unterscheidet Sie von den ebenfalls börsennotierten Mitbewerbern Defama und Deutsche Konsum REIT?

Raudies: Wir haben einen aktiven Handelsansatz. Das bedeutet, dass wir optimierte Objekte wieder veräußern und so die Entwicklerrendite aus dem Investment vereinnahmen. Durch diese Aufstellung können wir überdurchschnittliche Renditen erzielen. Zudem setzen wir sehr stark auf das Thema Künstliche Intelligenz. So nutzen wir schon heute die Digitalisierung entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihr NAV und wer erstellt die Gutachten für Ihre Objekte?

Raudies: Sämtliche Objekte wurden durch externe, unabhängige Gutachter bewertet. Auf Basis dieser Gutachten lag der nach dem Branchenverband EPRA ermittelte NAV Ende 2019 bei 99,9 Mio. Euro. Gegenüber dem Vorjahr hat er sich damit um 33% erhöht.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre Eigenkapitalquote und welche Eigenkapitalquote streben Sie mittelfristig an?

Raudies: Die Eigenkapitalquote lag Ende 2019 bei rd. 26%. Wir werden natürlich auch in Zukunft weiter auf eine sehr solide Finanzierung der FCR Immobilien AG achten.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Mietrendite (bei Ankauf und zu Marktwerten)?

Raudies: Die Ist-Nettomietrendite unseres Portfolios lag zuletzt bei rd. 7%. Da wir ja bewusst auch Objekte mit Leerständen erwerben, ist natürlich auch die Potenzialmiete interessant, die die noch nicht vermieteten Flächen berücksichtigt. Die Potenzial-Nettomietrendite lag zuletzt bei 8%. Beim Ankauf erwerben wir gerne Objekte mit hohen Anfangsrenditen, die auch bei über 10% liegen können.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist die durchschnittliche Restlaufzeit Ihrer gewerblichen Mietverträge?

Raudies: Ende 2019 lag die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge, WAULT, bei 4,4 Jahren. Ein Wert, mit dem ich sehr gut leben kann.

BOND MAGAZINE: Wie hoch sind Ihre durchschnittlichen Finanzierungskosten?

Raudies: Unsere Finanzierungen bestehen aus einem Mix aus Eigenkapital, Bankdarlehen und Mitteln aus unseren Anleihen. Je nach Objekt liegen wir etwa bei 2,3% bis 2,9% Finanzierungskosten.

BOND MAGAZINE: Was kann man sich unter KI³ vorstellen?

Raudies: Wir sehen die FCR Immobilien AG als einen der Technologieführer im Immobilienbereich. Neben dem breiten Einsatz von Künstlicher Intelligenz verbirgt sich hinter KI³ auch, dass wir auf Kontinuität und Innovationen setzen, genauso wie auf kreative Ideen unseres Teams aus über 30 Mitarbeitern. Künstliche Intelligenz nutzen wir z.B. bei der Vorauswahl der uns für einen Ankauf angebotenen Immobilien. So können wir effizient die attraktiven Objekte herausfiltern. Auch beim Asset Management unterstützt uns die Künstliche Intelligenz, indem wir so potenzielle Mieter und auch marktgerechte Mieten ermitteln können. Schauen wir dazu mal in die SchlossGalerie nach Rastatt: In Kürze finden hier Umbaumaßnahmen für ein Unternehmen aus der Sport- und Outdoor-Branche statt, das mit einer größeren Fläche im Untergeschoss das Einkaufszentrum bereichern wird. Daneben arbeiten wir derzeit gezielt an einer weiteren größeren Vermietung im zweiten Obergeschoss, um den Vermietungsstand zu optimieren und die Potenziale zu heben. Das sind jetzt nur zwei Beispiele zur Orientierung.

BOND MAGAZINE: Sie sagten bei einer Unternehmenspräsentation in der letzten Woche, dass Sie sich von den Objekten in Spanien und Italien trennen wollen. Was ist der Grund dafür?

Raudies: Unser Kernmarkt war und ist der Bereich Handelsimmobilien in Deutschland. Opportunistisch haben wir in den vergangenen Jahren aber auch einzelne Objekte in Italien und in Spanien erworben. Mit diesen Käufen sind wir weiter zufrieden, unsere Ankündigung, hier nicht weiter investieren zu wollen, liegt an den jeweiligen Finanzierungsgepflogenheiten vor Ort. In beiden Ländern sind die Banken wesentlich restriktiver bei der Kreditvergabe als in Deutschland. Damit sind diese Objekte von der Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital aber weniger interessant, als Objekte hierzulande. Und da wir weiter sehr gute Investitionsmöglichkeiten in Deutschland angeboten bekommen, investieren wir lieber hierzulande.

BOND MAGAZINE: Sie sagten ebenfalls, dass Sie auch Wohnobjekte erwerben möchten. An welche Regionen denken Sie dabei? Welche Ankaufskriterien haben Sie bei Wohnobjekten?

Raudies: Wenn opportunistisch ein interessantes Wohnobjekt zugekauft werden kann, dann machen wir das natürlich. Das bleibt aber weiter ein Randbereich, unseren Fokus Handelsimmobilien geben wir nicht auf. Auch bei Wohnungen schauen wir uns natürlich den Standort sehr genau an. Hier zählt u.a. die Bevölkerungsentwicklung, also die Perspektive hinsichtlich der Vermietung auch in der Zukunft.

BOND MAGAZINE: Habe ich Ihre Präsentation dahingehend richtig verstanden, dass Sie auch „angefressene“ Wohnobjekte kaufen würden, bei denen einzelne Wohnungen auch andere Eigentümer haben?

Raudies: Das ist eine Frage des Preises. Wenn wir Wohnbestände, bei denen einzelne Objekte Dritten gehören, zu einem auf Basis unserer Bewertungen günstigen Preis erwerben können, würden wir das machen.

BOND MAGAZINE: Einige Objekte behalten Sie langfristig, andere verkaufen Sie mit Gewinn. Sie werden oft gefragt, was Sie machen, wenn der Transaktionsmarkt einbricht. Was machen Sie dann?

Raudies: Wir sind auf Sekundärlagen fokussiert. Dieser Markt kennt nach unseren Erfahrungen nicht die Schwankungen, wie wir sie bei den Top-Lagen sehen. Ich gehe deshalb davon aus, dass wir auch in anderen Marktverfassungen weiter Objekte verkaufen können. Außerdem würde das Szenario, das Sie anführen, ja bedeuten, dass wir Objekte auch günstig einkaufen können. Wir beobachten den Markt natürlich sehr genau, aber ich mache mir da keine Sorgen. Unser Immobilienportfolio hat übrigens Ende 2019 annualisierte Nettomieten von rd. 20 Mio. Euro erzielt.

BOND MAGAZINE: Spüren Sie am Transaktionsmarkt negative Auswirkungen des Coronavirus?

Raudies: Ich sehe hier trotz der Verunsicherungen keine Auswirkungen. Hier hilft uns natürlich unsere Ausrichtung auf Handelsimmobilien gerne mit einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter. Mit unserem robusten Geschäftsmodell können wir also in jeder Marktphase sehr gut performen. Dazu passen auch meine Investitionen in die FCR-Aktie, die z.B. auf unserer Website detailliert aufgeführt werden. Ich denke, ein weiterhin sehr deutliches Commitment zur FCR.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckdaten der Anleihe.

Raudies: Die neue Anleihe (WKN A254TQ) verfügt über einen Zinskupon von 4,25% bei vierteljährlicher Zinszahlung und einer Laufzeit von 5 Jahren. Zudem haben wir hier wieder ein attraktives Sicherungspaket dabei, das u.a. aus treuhänderisch gehaltenen Grundschulden besteht. Wir haben ein Paket geschnürt, das für Privatanleger, aber gerade auch für institutionelle Investoren interessant ist.

BOND MAGAZINE: Der Kupon der letzten Anleihe, die zuletzt leicht unter 100% notierte, beträgt aber 5,25%...

Falk Raudies: Die jüngste Anleihe lag nach der Emission deutlich über 100% und sie läuft ja auch deutlich kürzer. Zudem ist ja die Frage, welche Umsätze ich dort sehe. Ich bin davon überzeugt, dass wir mit der neuen Anleihe wieder eine attraktive Rendite-Chance bieten.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der neuen FCR Immobilien AG-Anleihe