„Mit unserem Schwerpunkt Wohnimmobilien sind wir nicht die Verlierer der Krise – ganz im Gegenteil“, Reinhold Knodel, Vorstand, PANDION AG

Der Projektentwickler PANDION emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Zielvolumen von 50 Mio. Euro und einer Zinsspanne von 5,50% bis 5,75%. Negative Auswirkungen der Coronapandemie sieht Vorstand und Alleinaktionär Reinhold Knodel nicht, da sich die wohnungswirtschaftliche Nachfrage, nach einer kleinen Delle im April und Mai, wieder auf dem Vorkrisenniveau befindet. Auch bei den Gewerbeprojekten sieht er keine hohen Risiken, da man aufgrund der hohen Preissteigerungen der letzten Jahre hohe stille Reserven in den Projekten hat und nicht erst im letzten Jahr am Peak eingekauft hat. Zudem ist man für einige der Projekte, die alle in sehr guten Lagen in A-Städten liegen, in fortgeschrittenen Mietverhandlungen. Die Anleihe steht im gleichen Rang zu unbesicherten Schuldscheindarlehen im Volumen von 84 Mio. Euro, welches PANDION in den Jahren 2018 und 2019 bei institutionellen Investoren und Banken platziert hat – einmalig für einen Projektentwickler im Markt für Mittelstandsanleihen.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckdaten Ihrer Anleihe.

Knodel: Die Anleihe hat ein Zielvolumen von 50 Mio. Euro. Wir haben eine Zinsspanne von 5,50%–5,75% und die Zeichnungsfrist läuft vom 20. bis 26. Oktober.

BOND MAGAZINE: In welchem Bereich ist PANDION tätig?

Knodel: Wir sind im gehobenen Eigentumswohnungsbau tätig. Damit haben wir 2002 begonnen und wir haben uns von Anfang an auf die A-Städte konzentriert – entlang der Rheinschiene: Köln, Bonn, Düsseldorf. Wir haben dann auch in München eine Niederlassung eröffnet. Unser Kerngeschäft sind Eigentumswohnungen im oberen Mittelfeld in A-Städten. Wir bilden dabei die komplette Wertschöpfungskette ab – von der Baurechtschaffung über die Planung, Realisierung und Vertrieb. Den Vertrieb machen wir nur mit eigenen Mitarbeitern. Wir entwickeln urbane Quartiere, bei einer gewissen Größenordnung ist das Mixed Use. Denn der Trend, reines Wohnen oder nur Büros zu entwickeln, war kein guter Trend. Man hat festgestellt, dass gemischte Quartiere eine höhere Lebens- und Aufenthaltsqualität haben. Wir entwickeln auch Büros, die oft höhere Margen als Wohnprojekte haben. Bei Büros gilt das gleiche wie bei Wohnen: Wir entwickeln nur in A-Städten und in guten Lagen.

BOND MAGAZINE: Wohnprojekte machen ca. 2/3 Ihrer Projektpipeline aus?

Knodel: Ja, nach Investitionskosten ist das richtig.

BOND MAGAZINE: Sie sagten, dass Sie auch den Vertrieb selbst machen. Das ist aber nicht der Engpass – die Grundstücke sind der Engpass, oder?

Knodel: Die Grundstücksakquise ist seit vielen Jahren die wesentliche Herausforderung des Bauträgers in den Märkten, in denen wir unterwegs sind. Daher freuen wir uns, dass wir eine gut gefüllte Projektpipeline haben. Wir kommen ganz gut an Liegenschaften heran und werden oft gefragt, wie das geht. Die Antwort ist ganz simpel: Wir benehmen uns anständig gegenüber Geschäftspartnern und der öffentlichen Hand. Das ist ein ganz wesentlicher Aspekt, der sich herumspricht. Aufgrund unserer starken Präsenz in den Märkten bekommen wir auch Angebote auf den Tisch, die für uns interessant sind. Projekte kommen ab einem Volumen von ca. 70 Mio. Euro für uns infrage. Manchmal bekommen wir auch Grundstücke ohne Pitch – Offmarket.

BOND MAGAZINE: Sie haben einige sehr imposante Projekte realisiert – u.a. das Kranhaus am Kölner Rheinufer.

Knodel: Ja, das Kranhaus – wir haben den Wohnturm realisiert – war für uns in Bezug auf die Bekanntheit und das Image ein großer Schritt nach vorn. Wir haben auch deutlich profitablere Projekte entwickelt, aber die Strahlkraft des Kranhauses ist immens. Bei jedem Pitch sagt jeder Projektentwickler, er sei der Beste. Beim Know-how gibt es bei uns keine Nachfragen. Wir haben mit unseren Projekten gezeigt, was wir können.

BOND MAGAZINE: Und wie wollen Sie das Kapital aus der Anleiheemission verwenden?

Knodel: Wir haben eine Pipeline mit einem Verkaufsvolumen von 4,3 Mrd. Euro. Das Investitionsvolumen ist rund eine Milliarde niedriger, aber immer noch signifikant. Wir haben wohnungswirtschaftlich in den Projekten eine EK-Quote von ca. 15% und bei den Gewerbeprojekten von ca. 25 bis 30%. Dann sind 50 Mio. Euro gar nicht so viel. Die Projekte haben natürlich gewisse Vorlaufkosten und man benötigt Anlaufkapital. Daneben wollen wir das Kapital zum Liquiditätsaufbau und zum selektiven Kauf von Grundstücken nutzen. 

BOND MAGAZINE: Im Wertpapierprospekt finde ich nichts zur Verzinsung des Mezzaninekapitals und den Vertragsbedingungen – denn das Anleihekapital wollen Sie ja genauso einsetzen.

Knodel: Ein Teil des Mezzaninekapitals ist non-recourse und nur auf der Projektebene (also ohne Rückgriff der Mezzaninekapitalgeber auf die AG). Der andere Teil befindet sich als klassisches Nachrangkapital auf Ebene der Emittentin (auch nachrangig zur Anleihe). Der Zinssatz liegt i.d.R. im höheren einstelligen Prozentbereich, je nach Ausgestaltung.

BOND MAGAZINE: Gibt es zusätzlich erfolgsabhängige Komponenten?

Knodel: Nein, die genannte Größenordnung deckt alle Komponenten ab.

BOND MAGAZINE: Die Verzinsung der Anleihe ist deutlich niedriger, das Kapital wird genauso verwendet und die Anleihebedingungen sind für die Investoren wohl wesentlich schwächer. Dann gibt es noch einen exponenziellen Anstieg bei den Coronazahlen, die US-Wahl birgt Risiken und es gibt viele andere Emittenten aus der Immobilienbrache. Weshalb sollte man also in Ihre Anleihe investieren und das auch noch jetzt?

Knodel: Im Gegensatz zu Projektmezzaninekapital ist die Anleihe auf der Corporate-Ebene. Damit können die Investoren auf ein breites Portfolio von insgesamt 36 Projekten in unterschiedlichen Phasen, in unterschiedlichen Assetklassen und in unterschiedlichen Regionen abstellen. Das ist der Unterschied zum Mezzaninekapitalgeber, der alles auf eine Karte setzt bzw. auf ein einzelnes Projekt. Der Anleihezeichner hingegen investiert in ein sehr gut strukturiertes Portfolio an Projekten und hat dadurch ein deutlich ausgeglicheneres Risikoprofil. Diese Projekte generieren einen kontinuierlichen Ertrags- und Liquiditätszufluss. Genau dies ist auch die Motivation der Schuldscheingläubiger, die insgesamt 84 Mio. Euro unbesichert und im gleichen Rang wie die nun geplante Anleihe gezeichnet haben.

Zu den von Ihnen angesprochenen Risiken: Wir zählen mit unserem Schwerpunkt Wohnimmobilien nicht zu den Verlierern der Krise – ganz im Gegenteil. Nach einer kleinen Delle bei der Nachfrage im April und Mai sind wir wieder auf dem Niveau, das wir vor der Krise hatten. Wir sind der Meinung, dass das so bleiben wird. Die Attraktivität der A-Städte wird nicht schlechter. Denn mit jedem Jahr findet ein Stück weit Stadtreparatur statt. Und die Verfügbarkeit der Grundstücke ist limitiert. Solange die Zinsen niedrig bleiben, haben wir eine sichere Absatz- und Nachfragesituation.

BOND MAGAZINE: Sie haben aber auch ein Drittel Gewerbeprojekte – auch Büro. Die Büroflächennachfrage war im letzten Jahr so hoch wie nie zu vor – der Trend ist jetzt sicher gebrochen.

Knodel: Wir hatten sehr hohe Preissteigerungen bei Gewerbeimmobilien. Wenn es hier zu einer Abkühlung kommt, falls diese überhaupt kommt, wäre das noch lange kein Beinbruch – der Markt würde sich schlicht normalisieren. Um Ihnen ein konkretes Beispiel zu nennen: Unsere Projekte in Berlin haben wir vor drei Jahren mit einem Vermietungspreis von 18,40 Euro kalkuliert. Aktuell vermieten wir aber zu 30 Euro. Wenn jetzt die Mieten sinken würden, was sie in guten Lagen nicht tun, dann ist das kein großes Problem. Wenn die Preise auf 25 Euro fallen sollten, können wir damit sehr gut leben – auch mit 22 Euro. In München haben wir Projekte zu 2.500 Euro pro Quadratmeter (bezogen auf die Bruttogeschossfläche) eingekauft. Diese Projekte könnten wir unbebaut für 5.000 Euro weiterverkaufen. Natürlich gibt es Leute, die im letzten Jahr am Peak eingekauft haben, aber wir sind nicht in dieser Situation. Wir haben zu attraktiven Preisen eingekauft und gerade in unseren Büroprojekten wohl die höchsten stillen Reserven.

BOND MAGAZINE: Sehen Sie die Gefahr, dass sich durch die Coronapandemie Fertigstellungen verzögern? Hatten Sie diese Situation im Frühjahr?

Knodel: Nicht von Bedeutung. Während des Lockdowns hatten wir nur wenige Baustellen, die davon betroffen waren. Es ging dabei um Lieferungen von Material aus Italien oder Polen. Wir haben aber Ersatz aus Deutschland bekommen. Die COVID-19-Pandemie hatte keine großen Auswirkungen auf die Bauzeit. Im letzten Jahr gab es die Probleme eher wegen der starken Nachfrage in der Bauindustrie. Wenn sich die Nachfrage abkühlt, weil z.B. im Gewerbebereich weniger spekulativ gebaut wird, dann ist das sicher nicht negativ.

BOND MAGAZINE: PANDION firmiert als AG. Wie sieht denn Ihre Aktionärsstruktur aus? Können Sie sich vorstellen, auch mal das Eigenkapital zu stärken?

Knodel: Die Aktionärsstruktur ist ganz einfach – alles liegt in einer Hand. Wenn die Frage auf einen Börsengang abzielt, da bin ich eher zurückhaltend. Ein großes Plus bei unserem Geschäftsmodell ist auch, dass PANDION inhabergeführt ist und kurze Entscheidungswege hat. Wir haben auch die AG als Gesellschaftsform gewählt, weil man damit gewisse Regularien hat. Wir haben den Aufsichtsrat extern und sehr prominent besetzt. Der Aufsichtsrat muss allen Projekten ab 3 Mio. Euro zustimmen. Bei unseren Projekten ist das bei jedem Grundstückskauf der Fall. Wir haben ein sehr kompetentes Kontrollorgan. Das wird auch von Banken sehr geschätzt. So haben wir 2018 und 2019 auch sehr gute Erfahrungen mit der erfolgreichen Platzierung von unbesicherten Schuldscheindarlehen bei deutschen und internationalen Banken gemacht, die im gleichen Rang zur geplanten Anleihe stehen. Die Anleiheinvestoren sitzen somit „im gleichen Boot“ neben einer Vielzahl weiterer professioneller Investoren. Die Schuldscheintransaktion ist ein Alleinstellungsmerkmal unter den Immobilienentwicklern am Markt für mittelgroße Anleihen und unterstreicht das Vertrauen in unser Geschäftsmodell – bei der anstehenden Anleiheemission können wir von dieser Vorarbeit profitieren.

BOND MAGAZINE: Und wo sehen Sie PANDION in fünf Jahren am Laufzeitende der Anleihe?

Knodel: Wir werden wohl mindestens das gleiche Projektvolumen haben wie jetzt. Ich will aber auch nicht ausschließen, dass wir dann ein deutlich höheres Projektvolumen haben, das kann durchaus sein. Größer, schneller, weiter ist aber nicht unser primäres Ziel. Wir wollen ein gesundes Wachstum, Ertrag ist für mich wichtiger als Umsatz. Diesen Fokus hat in unserer Branche nicht jeder.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten zur PANDION-Anleihe