„Mitte 2019 hat unsere Projektpipeline einen neuen Rekordwert von 2 Mrd. Euro erreicht“, Patric Thate, UBM Development AG

Die UBM Development AG emittiert eine Anleihe im Volumen von bis zu 120 Mio. Euro. Mittelfristig prognostiziert die überwiegende Zahl der Ökonomen ein weiterhin niedriges Zinsumfeld, was die Attraktivität von Immobilien als Anlageform weiterhin positiv unterstützen sollte, erläutert UBM Development-CFO Patric Thate im Interview mit dem BOND MAGAZINE. Vor diesem Hintergrund ist nach seinen Worten auch für 2020 von einer starken Dynamik bei Immobilieninvestitionen auszugehen. Zu den größten Herausforderungen gehört es aktuell, attraktive Grundstücke zu realistischen Preisen zu akquirieren. Für das laufende Jahr erwartet Thate eine deutliche Gewinnsteigerung.

BOND MAGAZINE: Sie emittieren eine 6-jährige Anleihe. Bitte erläutern Sie die Eckpunkte der Transaktion.

Patric Thate: Es handelt sich um eine Anleihe mit einem jährlichen Kupon von 2,75% (halbjährliche Auszahlung) und einer 6-jährigen Laufzeit. Die Nominale ist 500,00 Euro. Zum einen können Inhaber der bestehenden UBM-Anleihe 2015/2020 bis zum 31. Oktober ein Umtauschangebot wahrnehmen und bekommen, im Falle der Annahme, für jede Anleihe zwei Stück der neuen UBM-Anleihe 2019/2025. Der Barausgleichsbetrag je UBM-Anleihe 2015/2020 beträgt 58,23 Euro (inkl. Stückzinsen). Zum anderen läuft die allgemeine Zeichnungsfrist für „Fresh Money“ vom 4. bis 8. November, wobei der Re-Offer-Kurs zwischen 99,00 und 100,00% liegt. Festgesetzt wird dieser nach Ende der Umtauschfrist. Insgesamt wird ein Volumen von bis zu 120 Mio. Euro angestrebt. Als Joint-Lead-Manager und Bookrunner fungieren die Raiffeisen Bank International AG und der M.M.Warburg & CO.

BOND MAGAZINE: Wie können Anleger aus Österreich und Deutschland zeichnen?

Thate: Die Anleihe wird in Österreich, Deutschland und Luxemburg in Form eines öffentlichen prospektpflichtigen Angebots zur Zeichnung angeboten. Der Prospekt und weitere Informationen sind auf unserer Homepage www.ubm-development.com abrufbar. Sowohl für die Nutzung des Umtauschangebots als auch für die Barzeichnung kontaktierten Sie bitte Ihre depotführende Bank.

BOND MAGAZINE: In welchen Segmenten und Regionen sind Sie aktiv?

Thate: UBM Development ist ein führender Hotelentwickler in Europa und auch bei urbanen Großprojekten in den Assetklassen Wohnen und Büro engagiert. Der strategische Fokus liegt auf Metropolen in Mitteleuropa, wobei sich rund 80% der Projektentwicklungen in den Top-Städten Österreichs und Deutschlands befinden, wie Wien, Berlin, München und Hamburg. Darüberhinaus sind wir – vor allem im Hotelbereich – auch in den Top-Städten Polens sowie in Prag und Den Haag aktiv. Mit 145 Jahren Erfahrung konzentrieren wir uns auf unsere Kernkompetenz – die Entwicklung von Immobilien. Neben klassischer Neubauentwicklung gehören sowohl die Stadt- und Baulandentwicklung größerer Flächenareale als auch die Umnutzung und Revitalisierung zum Spektrum der Entwicklungsaktivitäten. Wir decken dabei die gesamte Development-Wertschöpfungskette inhouse ab.

BOND MAGAZINE: Welche Projekte planen Sie in den nächsten Monaten?

Thate: Unsere Projektpipeline ist sehr gut gefüllt. Diese Woche übergeben wir ein Doppelhotel der Marken Super 8 und Holiday Inn mit rund 600 Zimmern in Hamburg. Bis Ende des Jahres wird auch noch je ein Wohnbauprojekt in Hamburg und München fertiggestellt. Alle genannten Projekte sind bereits bis auf wenige einzelne Wohneinheiten verkauft. Es befinden sich aber auch eine Reihe spannender Projekte in der Bauphase bzw. unmittelbar vor Baugenehmigung. Erst kürzlich fand z.B. der Baustart von zwei Hotelprojekten in Polen, in Kattowitz und Breslau, statt. Aber auch auf der Verkaufsfront sind wir weiterhin sehr aktiv. Nach den sehr erfolgreichen Verkäufen in den Sommermonaten – zwei Hotels in Paris, eine Entwicklungsfläche nahe München und ein Büroprojekt in Wien sowie diverse kleinere Projekte – führen wir intensive Gespräche zu einer Reihe weiterer Projekte in unserer Pipeline. Wir sind optimistisch, unseren Schwung aus dem ersten Halbjahr auch in die zweite Jahreshälfte mitnehmen zu können.

BOND MAGAZINE: Wie groß ist Ihre Projektpipeline und wie definieren Sie die Pipeline?

Thate: Mitte 2019 hat unsere Projektpipeline einen neuen Rekordwert von 2 Mrd. Euro erreicht. Dies ist uns trotz eines herausfordernden Akquisitionsumfeldes und laufender Fertigstellungen gelungen. Diese Pipeline hat einen klaren Zeithorizont von dreieinhalb Jahren und beinhaltet nur konkrete Projekte in Umsetzung und davon immer nur unseren Anteil. Das heißt, wenn wir einen JV-Anteil von 50% halten, werden nur 50% der geplanten Verkaufserlöse inkludiert. Dieser Pipelinewert ermöglicht damit eine sehr konkrete Abschätzung, welche Verkaufserlöse dem Unternehmen in den nächsten dreieinhalb Jahren zufließen werden. Projekte, die außerhalb dieses Zeithorizonts realisiert werden, wie beispielsweise ein Großprojekt in München, sind hier noch gar nicht enthalten. Hier haben wir ein drei Hektar großes Entwicklungsareal erworben, auf dem wir ein gemischt genutztes Quartier mit Gewerbe und Wohnbau planen.

In Bezug auf Assetklassen entfällt aktuell 46% des Pipelinevolumens auf Hotel, 36% auf Wohnen und 11% auf Büro. So befinden sich derzeit 16 City-Hotels mit über 4.000 Zimmern in Entwicklung – so viele wie noch nie. UBM hat die Schlagzahl von ca. zwei Hotelfertigstellungen pro Jahr auf über vier Fertigstellungen mehr als verdoppelt. Auch im Wohnbereich befindet sich ein neuer Rekordwert von 3.500 Wohneinheiten in Entwicklung, davon auch zwei Großprojekte in den deutschen Top-Städten München und Berlin – beides Städte, in denen eine signifikante strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum herrscht.

BOND MAGAZINE: Machen Sie bei Hotels derzeit vorwiegend Forward-Sales?

Thate: Ja, dies ist ein elementarer Bestandteil unserer Risikominimierungsstrategie. Wir sind bemüht, Risikopositionen frühzeitig innerhalb der Projektentwicklung zu schließen, indem wir Klarheit bei Investitionskosten sowie im Exit schaffen. Durch Forward-Verkäufe wird sehr frühzeitig eine Transaktionssicherheit hergestellt. Wir forcieren nicht nur im Hotelbereich Forward-Verkäufe, auch unser derzeit größtes Büroprojekt, das QBC 1&2, wurde diesen Sommer für 233 Mio. Euro verkauft, Fertigstellung des Projektes ist für Ende 2020 geplant. Globale Forward-Verkäufe finden auch zunehmend in der Assetklasse Wohnen Anwendung.

BOND MAGAZINE: Sie sind bei einigen Ihrer Hotels auch Pächter. Welche Rollen haben Sie dabei genau?

Thate: Als führender Hotelentwickler haben wir eine sehr große Expertise im Hotelbereich aufgebaut. So verfügen wir auch über ein eigenes Hotel Interior Design-Team und sind bei einigen unserer Hotelprojekte auch als Pächter aktiv, aktuell sind dies 13 Hotels. Wir führen diese Hotels mittels dem „Sandwich-Modell“, in welchem die UBM Hotels bei einigen unserer Entwicklungen als Pächterin zwischen einem Hotelinvestor und einem internationalen Hotelbetreiber, der das Hotelmanagement übernimmt, verbleibt. Durch professionelles Performance- und Asset-Management wird ein nachhaltiger Ertrag über die gesamte Laufzeit dieser Verträge erzielt und wir bleiben, sozusagen als Nebeneffekt, immer nahe am Markt. Die damit aufgebaute Expertise hilft uns dann wiederum bei Neuentwicklungen, um unsere Hotelprodukte stetig weiterzuentwickeln.

BOND MAGAZINE: Welchen LTV streben Sie mittelfristig an?

Thate: Wir verfolgen eine auf Langfristigkeit und Kontinuität ausgerichtete Finanzpolitik. Finanzielle Stärke ist für uns ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil – diese ermöglicht es uns, Großprojekte mit hohen Bonitätsanforderungen umzusetzen, sowie flexibel und unabhängig am Markt zu agieren. Daher wurde die Bilanzstruktur der UBM in den vergangenen Jahren konsequent optimiert. Wir haben uns mit einem Eigenkapitalkorridor von 30–35% EK-Quote sowie einem angestrebten LTV von 50% transparente und klar definierte Leitplanken für unsere Entwicklung gegeben. Die Eigenkapitalquote lag mit Ende Juni bei 35% und damit am komfortablen Ende der angepeilten Zielbandbreite. Diese hohe Quote konnte trotz eines Cash-Polsters von 182 Mio. Euro ausgewiesen werden. Unser LTV-Ratio liegt aktuell bei 38% und gibt uns genug Handlungsspielraum für die Weiterentwicklung der UBM. Finanzieller Raum für weiteres Wachstum ist also vorhanden.

BOND MAGAZINE: Die für Sie relevanten Immobilienmärkte haben sich in den letzten Jahren schon sehr gut entwickelt. Welche weitere Entwicklung erwarten Sie?

Thate: Auch mittelfristig prognostiziert die überwiegende Zahl der Ökonomen ein weiterhin niedriges Zinsumfeld, was die Attraktivität von Immobilien als Anlageform weiterhin positiv unterstützen sollte. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2020 von einer starken Dynamik bei Immobilieninvestitionen auszugehen. In ganz Europa spitzt sich die Verknappung attraktiver Entwicklungsprojekte weiter zu. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage über alle Assetklassen hinweg ungebrochen hoch. Sowohl die Kernmärkte von UBM als auch die drei Assetklassen – Hotel, Wohnen und Büro – sollten von diesem positiven Marktumfeld noch weiter profitieren. Zusätzlich führt der Kapitalzufluss aus Übersee zu einer Erhöhung des Anlagedrucks.

BOND MAGAZINE: Wie schwer ist es derzeit, attraktive Grundstücke zu realistischen Preisen zu akquirieren?

Thate: Dies ist eine der aktuell größten Herausforderungen, mit denen wir konfrontiert sind. Trotzdem ist es uns gelungen, unsere Projektpipeline weiter auszubauen. Dies ist im Wesentlichen auf drei Punkte zurückzuführen. Wir sind der führende Hotelentwickler und damit optimal in einer Nische positioniert. Oft treten sogar andere Entwickler an uns heran, um uns bei Hotelprojekten als Entwicklungspartner zu gewinnen, da sie diese Kompetenz nicht haben. Zweitens, durch unsere finanzielle Stärke sind wir bei der Projektakquisition flexibler und schneller bzw. können auch mehrere Großprojekte parallel abwickeln. Und drittens, unsere langjährige Markterfahrung und unser Netzwerk verschaffen uns auch Zugang zu Off-Market Deals. Wir sind in all unseren Märkten seit mehreren Jahrzehnten in der Projektentwicklung aktiv.

BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick auf das aktuelle Geschäftsjahr können Sie geben?

Thate: Unser Ergebnis zum Halbjahr 2019 war mit einem EBT von 29,3 Mio. Euro ein erneuter Rekord. Das hat uns auch dazu veranlasst, den Ausblick für das Geschäftsjahr 2019 auf 65 Mio. Euro EBT (+18%) zu heben. Der Net Profit wird damit zwischen 47 und 50 Mio. Euro liegen. Das ist kein Einmaleffekt, sondern ein neues und nachhaltiges Ertragslevel für die Zukunft.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie UBM am Laufzeitende der Anleihe?

Thate: Wir werden weiter an der sehr positiven Entwicklung der UBM arbeiten – zunächst gilt es die gut gefüllte Pipeline zu entwickeln und die darin enthalten Potenziale voll auszuschöpfen. Im Rahmen unserer finanziellen Leitplanken werden wir zudem die Pipeline weiter mit attraktiven Projekten befüllen und so unsere nachhaltigen Finanzziele auch in Zukunft absichern. Auch werden wir versuchen, bis 2025 unsere führende Marktposition als Hotelentwickler weiter auszubauen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten der neuen UBM-Anleihe

*) Der Re-Offer Kurs wird nach Ende der Umtauschfrist festgesetzt / nicht institutionelle Anleger können die Teilschuldverschreibungen zum Re-Offer-Kurs zzgl. einer Verkaufsgebühr von bis zu 1,5%-Punkten, die vom jeweiligen die Teilschuldverschreibungen platzierenden Finanzintermediär in Rechnung gestellt werden, zeichnen; übliche Abschläge können gewährt werden.
^**) Barausgleichsbetrag errechnet sich aus anteiligen Stückzinsen in Höhe von 18,23 Euro sowie einem Zusatzbetrag von 40,00 Euro.
^***) UBM-Anleihe 2015/20 mit Stückelung von 1.000 Euro, UBM-Anleihe 2019/25 mit Stückelung von 500 Euro.