Die UBM Development AG, Wien, plant die Emission einer fünfjährigen Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 75 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption bis 100 Mio. Euro). Der Kupon beträgt 4,25%. Privatanleger in Deutschland und Österreich können die Anleihe voraussichtlich vom 30. November bis 4. Dezember 2015 via Börsenorder an der Börse Frankfurt zeichnen. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE nennt CEO Mag. Karl Bier Details zur Projektpipeline und erläutert die Strategie des Unternehmens.
BOND MAGAZINE: Herr Bier, Sie platzieren zurzeit eine neue Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 75 Mio. Euro. Welche Investoren wollen Sie in Deutschland ansprechen und wie sehen die Konditionen des Bonds aus?
Mag. Bier: In der letzten Woche haben wir ausschließlich bei institutionellen Investoren in Deutschland und Österreich schon einmal sondiert und Feedback eingeholt – es waren auch einige große Häuser dabei. Die Anleihe soll ein Volumen von bis zu 75 Mio. Euro haben, mit der Möglichkeit der Aufstockung auf bis zu 100 Mio. Euro. Die Laufzeit wird fünf Jahre betragen, die Tilgung im Jahr 2020 erfolgen. Die Höhe des Kupons beträgt 4,25%. Die Zinszahlung der Anleihe wird halbjährlich stattfinden.
BOND MAGAZINE: Sie haben angekündigt, mit dem Geld neue Projekte realisieren zu wollen. Können Sie hier konkreter werden?
Mag. Bier: Der Erlös der Anleihe soll zur Realisierung neuer und bestehender Projekte in den Heimmärkten verwendet werden. Daneben sollen ein Liquiditätsvorrat für potenzielle Unternehmensakquisitionen aufgebaut, die Finanzierungsstruktur optimiert, die Finanzkraft der UBM gestärkt und die Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten vorgenommen werden.
BOND MAGAZINE: Sie möchten das Kapital u.a. für mögliche Akquisitionen verwenden. Nach welcher Art von Akquisitionen halten Sie Ausschau? Und wie schnell ist mit dem einen oder anderen Neuerwerb zu rechnen?
Mag. Bier: Als Beispiel für die mögliche Mittelverwendung dient hier das Zalando-Headquarter. Die UBM wird die zwei neuen Bürogebäude für Zalando in Berlin entwickeln. Das Gesamtinvestitionsvolumen wird sich auf rund 140 Mio. Euro belaufen. Zudem benötigen wir ja auch Kapital für die Entwicklung des QBC (Quartier Belvedere Center) am Hauptbahnhof in Wien, welches sich über sieben Baufelder erstreckt.
BOND MAGAZINE: Warum wählen Sie eine Anleihe als Finanzierungsinstrument?
Mag. Bier: UBM hat schon in den letzten zehn Jahren ihre Finanzierung auf unterschiedliche Beine gestellt. Gerade nach der Finanzkrise war und ist die Finanzierung über eine Anleihe eine gute Alternative zu herkömmlichen Krediten. Dadurch hatten wir die Möglichkeit, unabhängiger zu investieren. UBM versucht eine ausbalancierte Mischung zwischen den verschiedenen Finanzierungsinstrumenten zu erreichen.
BOND MAGAZINE: Wie stellt sich Ihre derzeitige Verschuldungssituation dar und wie wird sich diese durch die Begebung der Anleihe verändern?
Mag. Bier: Die Verschuldungssituation der UBM sieht wie folgt aus: Knapp 2/3 der Finanzierungsstruktur kommen aus Darlehen und Bankverbindlichkeiten für Projektfinanzierungen. Der Rest verteilt sich auf Anleihen und Mezzaninkapital. Nach Begebung der neuen Anleihe wird es zu einer leichten Verschiebung kommen.
BOND MAGAZINE: Perspektivisch erwarten Analysten weitere Ergebnissteigerungen bei der UBM, was ja wohl auf Ihre gut gefüllte Pipeline zurückgehen dürfte. Könnten Sie diese kommenden Projekte konkretisieren?
Mag. Bier: In den Jahren 2016 bis 2018 haben wir einige hervorragende Projekte in der Pipeline. Allen voran das Quartier Belvedere, wo wir bis 2018 vier Hotels, Büros und Wohnungen entwickeln wollen. In Deutschland entwickeln wir ebenfalls tolle Wohnflächen und Hotels und 2016 kommt dann noch die großflächige Entwicklung des neuen Headquarters von Zalando hinzu.
BOND MAGAZINE: Die UBM ist unseres Erachtens grundsätzlich sehr transparent, schlüsselt aber ihr Ergebnis nicht nach Segmenten auf. Könnten Sie uns zumindest die Relationen des Ergebnisbeitrags von Entwicklergeschäft und Hotelbetrieb nennen?
Mag. Bier: Durch unseren sehr geringen Bestand fertig entwickelter Immobilien tragen Mieteinnahmen und Einnahmen aus dem Hotelgeschäft nur gering zum Ergebnis bei. Der Hauptteil des Ergebnisses wird durch Projektverkäufe erzielt. Einen genauen Prozentsatz können wir diesbezüglich nicht nennen, da dieser starken Schwankungen unterworfen ist. Diese resultieren daher, dass der Ergebnisbeitrag vom Verkaufsvolumen abhängt bzw. welche Immobilien wir gerade im Bestand halten.
BOND MAGAZINE: Ist das Entwicklergeschäft für die Börse nicht zu volatil?
Mag. Bier: Ich kann nur für die UBM sprechen: Wir setzen auf klare Diversifikation durch unseren Fokus auf unsere Heimmärkte sowie unsere Assetklassen, in denen wir über hervorragendes Know-how verfügen. Unser Track Record zeigt, dass UBM in den vergangenen 20 Jahren immer positive Ergebnisse erzielt hat. Mit dieser Strategie der Diversifikation konnten wir auch in den schwierigeren Jahren 2008 und 2009 unser EBT in etwa auf dem Niveau des Jahres 2007 halten. Diese Stabilität und das solide Wachstum der Vergangenheit schaffen Vertrauen für die Zukunft. Zudem setzen wir verstärkt auf eine transparente Kapitalmarktstrategie. Unsere bisherigen Gespräche bestätigen, dass Analysten und Investoren diese Strategie sehr schätzen.
BOND MAGAZINE: Ist in den kommenden Jahren mit einem ähnlichen Wachstumstempo wie bisher zu rechnen?
Mag. Bier: Die UBM verzeichnet von Jahr zu Jahr einen sehr kontinuierlichen EBT-Anstieg – ein an sich untypischer Verlauf für einen Immobilienentwickler. Die UBM wird auch in Zukunft versuchen, die positive Entwicklung des EBT fortzuführen. Wir gehen auch 2016 – nicht zuletzt durch die Synergien, die sich aus der Übernahme der STRAUSS & PARTNER Development GmbH ergeben haben – von einer Fortsetzung unserer wirtschaftlichen Erfolge aus. Zudem verfügen wir über eine mit ausgezeichneten Projekten gefüllte Pipeline, darunter beispielsweise QBC und Rosenhügel in Österreich, die wir professionell und effizient bearbeiten werden.
BOND MAGAZINE: Wie schätzen Sie Ihre gesamte Marktsituation derzeit ein und wie insbesondere den deutschen Markt?
Mag. Bier: Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und exzellent gemanagten Projekten ist zurzeit hoch. Immobilien stellen beim derzeitigen Veranlagungsdruck von Investoren, bedingt durch das niedrige Zinsumfeld, eine Alternative mit sehr guten Renditen dar. Immer häufiger sehen wir derzeit den Abschluss von „forward sales“, das heißt, dass der spätere Verkauf einer Immobilienentwicklung bereits in der Anfangsphase des Projekts vertraglich fixiert wird. Als Beispiel sind hier vor allem unsere Wohnbauprojekte in Deutschland zu nennen. Hier haben wir teilweise schon vor Ende der Bauphase alle Wohnungen verkauft. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei unseren Hotelentwicklungen. Das Holiday Inn Warsaw City Centre haben wir an Union Investment in einem Forward Deal verkauft. Dieser Deal wurde in der Woche vom 16.11.2015 unterschrieben, obwohl wir uns erst in der Planungsphase des Hotels befinden.
Deutschland ist neben Österreich unser wichtigster Markt. Die UBM setzt auf den Ausbau ihrer Marktpräsenz und ihres Marktanteils vor allem in den dynamischen, städtischen Bereichen. Dabei wollen wir unsere bestehende Marktpräsenz und den positiven Marktausblick nutzen. UBM ist derzeit erfolgreich in München, Berlin, Frankfurt und Hamburg vertreten. Unser Ziel ist es, in naher Zukunft auch die Märkte in Düsseldorf, Köln und Stuttgart zu erobern. Der Fokus liegt hier vor allem auf den Assetklassen Wohnen und Hotel. Wir gehen davon aus, dass die guten makroökonomischen Grundlagen in Deutschland eine fundierte Basis für eine starke Nachfrage nach Projektentwicklungen und ein stabiles finanzielles Umfeld bieten.
BOND MAGAZINE: Inwieweit ist es für die UBM sinnvoll, speziell in Deutschland alleine oder auch mit regional verankerten Partnern zu agieren?
Mag. Bier: Wir haben mit der Münchner Grund GmbH eine starke und erfolgreiche Tochtergesellschaft, die in Deutschland seit Jahrzehnten bestens verankert ist. Die Münchner Grund steht als „member of UBM“ im operativen Geschäft in Deutschland im Vordergrund. Darüber hinaus können Kooperationen mit regionalen Partnern durchaus Sinn machen, wenn diese über vielversprechende lokale Projekte verfügen, die sich mit Hilfe unserer Ressourcen besser realisieren lassen. Wir haben in der Vergangenheit immer wieder erfolgreich mit regionalen Partnern gearbeitet und werden dies auch in Zukunft weiter tun.
BOND MAGAZINE: Wie würden Sie einem möglichen Anleger die Zeichnung der neuen Anleihe schmackhaft machen?
Mag. Bier: Die zwei stärksten Argumente zur Zeichnung der neuen UBM Anleihe für einen Anleger sind, erstens unser jahrelanger positiver Track Record sowie die kontinuierliche Steigerung unseres EBT, auch in den Jahren 2008 und 2009. Zweitens haben wir eine sehr attraktive und volle Projektpipeline in petto, welche auch in Zukunft ein solides Ergebnis sichern sollte.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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