„Unser Ziel ist der Aufbau eines Immobilienportfolios mit einem Ankaufsvolumen von 400 bis 500 Mio. Euro“, Marin N. Marinov, Vorstand, Coreo AG

Die Coreo AG emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einem halbjährlich zahlbaren Kupon von 6,75% p.a. Mit ihren Bestandsobjekten erzielt die Gesellschaft laufende Cashflows. Die Kernkompetenz der Gesellschaft ist die Identifikation von günstig bewerteten Immobilien und Immobilienportfolios, die über ein hohes Wertsteigerungspotenzial verfügen, das durch geeignete Maßnahmen relativ kurzfristig gehoben wird. Ziel ist der Aufbau eines effizient bewirtschafteten, renditestarken Immobilienportfolios mit einem Volumen von 400 bis 500 Mio. Euro innerhalb der nächsten Jahre. Die Emission der Anleihe ist dabei ein wichtiger Meilenstein, wie Vorstand Marin N. Marinov im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist Coreo tätig?

Marinov: Unsere Kernkompetenz ist die Entwicklung von Bestandsimmobilien. Dabei erwerben wir sowohl Wohn- als auch Gewerbeobjekte, was uns bereits von vielen Wettbewerbern, die sich nur auf eines der beiden Segmente fokussieren, unterscheidet. Damit wir eine Immobilie kaufen, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Sie muss unseren anspruchsvollen Risiko-Rendite-Erwartungen entsprechen und nach Möglichkeit ein hohes Entwicklungs- bzw. Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Solche Objekte werden auch Value Add-Immobilien genannt. Die Herausforderungen in der Entwicklung können unterschiedlicher Natur sein: kaufmännisch, technisch, strukturell oder einer Mischung aus diesen. Wir entwickeln bestehende Wohn- und Gewerbeimmobilien mit dem Ziel, nach Umsetzung der notwendigen Maßnahmen ein gleichermaßen diversifiziertes wie renditestarkes Portfolio aufzubauen. Damit positionieren wir uns als Bestandsentwickler zwischen klassischen Projektentwicklern und reinen Bestandhaltern. Investitionen erfolgen ausschließlich in Deutschland, wobei wir bevorzugt bei Objekten mit einem Ankaufsvolumen zwischen 5 Mio. Euro und 20 Mio. Euro agieren. In diesem Bereich sehen wir auch noch ausreichende Wachstumsmöglichkeiten für uns, denn der mit Value Add-Objekten verbundene Arbeitsaufwand macht Objekte in dieser Bandbreite für die großen Investoren häufig uninteressant. Privatanlegern ist ein entsprechendes Volumen in der Regel zu groß und die Aufgabenstellung oft zu komplex. Unser Ankaufsvolumen konnten wir so von 10 Mio. Euro im Jahr 2017 auf über 30 Mio. Euro im abgelaufenen Jahr steigern und es soll weiterwachsen.

BOND MAGAZINE: Was genau unternehmen Sie, um Wertsteigerungen mit den Objekten zu realisieren?

Marinov: Unsere Stärke liegt in der Bewertung von Sondersituationen. Das kann eine andere Sichtweise auf die Immobilie sein oder auch die Bereitschaft, vorhandene Probleme anzugehen. Wir haben beispielsweise ein Portfolio von 430 Eigentumswohnungen in Göttingen erworben. Diese waren auf zwölf verschiedene Standorte verteilt. Das klingt noch nicht wirklich ungewöhnlich. Wenn ich Ihnen aber sage, dass es aus etwa 350 Grundbuchblättern bestand, dann erkennen Sie sofort, wo der berühmte Hase im Pfeffer lag. Es galt aus diesem Sammelsurium an Einzelwohnungen ein institutionelles Produkt zu formen. Dazu haben wir viel verhandelt. Wir haben Wohnungen verkauft, wir haben andere Wohnungen gekauft, wir haben auch Wohnungen getauscht. Sogar Wohnungen woanders gekauft, um sie tauschen zu können. Inzwischen gehören uns von den vier Gebäuden, die wir langfristig im Bestand behalten wollen, schon drei zu 100%. Das vierte nehmen wir gerade in Angriff. Dass das so klappt, hat uns anfänglich keiner geglaubt. Dank unserer umsichtigen Vorgehensweise ist es uns parallel gelungen, viele unserer Mieter innerhalb des Bestands umzusetzen. Damit haben wir die Voraussetzungen für die nötigen baulichen Maßnahmen geschaffen, die bereits in vollem Gange sind. Wir unternehmen, was nötig ist, um das Potenzial zu heben. Die Idee dafür entwickeln wir immer vor dem Kauf. Sonst läuft man Gefahr, eine Bauchlandung zu machen.

BOND MAGAZINE: Coreo wurde neu ausgerichtet. Sie haben noch Beteiligungen, die nicht zum Kerngeschäft zählen. Werden diese abgebaut?

Marinov: Die Coreo firmierte früher als Nanostart und war als Beteiligungsgesellschaft in der Nanotechnologie tätig. Parallel mit dem Aufbau des Immobilienportfolios haben wir die noch vorhandenen Nanotechnologiebeteiligungen konsequent veräußert, andere mussten wir abschreiben. Heute stehen nur noch zwei Beteiligungen in den Büchern. Der Großteil des Werts entfällt dabei auf unseren Anteil an der börsennotierten MagForce AG im Wert von aktuell rund 4,3 Mio. Euro. Wir haben unseren Bestand an MagForce-Aktien in den vergangenen Jahren bereits deutlich abgebaut und werden dies unter Berücksichtigung der Liquidität in der Aktie auch weiter tun. Denn schließlich sind wir ein Immobilienunternehmen und wollen in Immobilien investieren. Daneben halten wir noch eine Fondsbeteiligung, die wirtschaftlich von untergeordneter Bedeutung ist.

BOND MAGAZINE: Wer sind Ihre größten Aktionäre und sind Sie auch am Unternehmen beteiligt?

Marinov: Wir haben drei Großaktionäre: die Apeiron Investment Group von Christian Angermayer und Bernd Förtsch über zwei seiner Gesellschaften. Beide begleiten die Coreo AG von Anfang an. Im Juni konnten wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung die Alex Schütz Familienstiftung hinzugewinnen. Herr Schütz ist Gründer und Vorstand des Asset-Managers C-Quadrat und unter anderem ist er Aufsichtsrat der Deutschen Bank. Der Free Float beträgt ca. 22%. Ich bin über Aktienoptionen an der Entwicklung des Unternehmens beteiligt.

BOND MAGAZINE: Ihre Aktie hat einen relativ hohen Abschlag zum NAV. Woran liegt das?

Marinov: Als Vorstand eines Immobilienunternehmens verantworte ich das operative Geschäft, unsere Investitionen, das Wachstum der Gesellschaft. Nicht aber die Preisbildung an den Börsen. Das bedeutet aber keinesfalls, dass wir diese nicht im Auge hätten. Ganz im Gegenteil, wir unternehmen viel, um bei Investoren wahrgenommen zu werden. Beispielsweise präsentieren wir uns regelmäßig auf Konferenzen, erstellen freiwillig einen Konzernabschluss nach IFRS und werden von GBC und SRC mit regelmäßigen Unternehmensanalysen begleitet. Die Kursziele lauten im Übrigen 2,60 und 2,00 Euro und liegen damit über unserem NAV per Ende letzten Jahres. Fakt ist, wir sind noch sehr jung und sind für die allermeisten professionellen Investoren aufgrund unserer niedrigen Marktkapitalisierung in der Aktie nicht investierbar, obwohl unser Potenzial gesehen wird. Hinzu kommt der niedrige Free Float und die damit einhergehende geringe Liquidität in der Aktie. Für unser Wachstum benötigen wir an erster Stelle Kapital. Mit den Emissionserlösen aus der Anleihe werden wir den nächsten großen Wachstumsschritt machen. Und mit steigendem Portfoliovolumen werden wir für zunehmend mehr Investoren interessant.

BOND MAGAZINE: Und welche Auswirkungen hatte die Coronapandemie auf Ihre Geschäftsentwicklung?

Marinov: Die Coronapandemie hat uns genauso überraschend getroffen wie alle anderen. Wir haben keine Erlöse aus Hotels oder Einzelhandelsflächen, so dass wir davon nicht stark betroffen sind. Um konkret zu werden. Wir haben mit drei gewerblichen Mietern eine Stundungsvereinbarung geschlossen. Sie zahlen also ihre Mieten nur etwas später. Zudem sprechen wir dabei über Beträge von unter 10.000 Euro. Für uns ist die Entwicklung bisher glimpflich verlaufen.

BOND MAGAZINE: Während des Lockdowns gab es aber weniger Geschäftsreisen, Ankäufe, Verkäufe und die Bauarbeiten sind i.d.R. nicht so zügig vorangegangen.

Marinov: An vielen Baustellen wurde mit angezogener Handbremse weitergearbeitet. Bei unseren Renovierungsarbeiten gab es nur geringe Verzögerungen, dies konnten wir aber weitgehend wieder aufholen.

BOND MAGAZINE: Wenn die Infektionszahlen in der kälteren Jahreszeit wieder steigen sollten, dann würde sich das nicht wesentlich ändern?

Marinov: Die Immobilienwirtschaft hinkt der Realwirtschaft immer etwas hinterher. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das spurlos an der Assetklasse Immobilie vorbeiziehen wird. Themen wie Homeoffice oder Reisen werden natürlich Auswirkungen auf den Büro- und Wohnimmobilienmarkt haben bzw. auf die zukünftigen Anforderungen an Büro- und Wohnflächen. Die langfristigen Auswirkungen werden sich erst noch zeigen. Ich denke aber nicht, dass in Zukunft nur noch von Zuhause gearbeitet wird. Genauso wenig wird es nach meiner Meinung ein Zurück zur Vorkrisenzeit geben. Veränderungen sind für uns mehr Chance als Risiko, geradezu Voraussetzung für unseren Erfolg. Unsere Aufgabe ist es, Potenziale zu identifizieren und anschließend zu heben. Wir blicken nicht nur gespannt, sondern optimistisch nach vorne.

BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick können Sie geben?

Marinov: Unser Ergebnis wurde bisher erheblich vom Finanzergebnis beeinflusst. Die 15 Mio. Optionsanleihe schlägt mit 10% oder 1,5 Mio. Euro p.a. zu Buche. Wir können, wenn wir 30 Mio. Euro platzieren, 15 Mio. Euro für weitere lukrative Objektkäufe verwenden und zusätzlich die teure Optionsanleihe vorzeitig zurückzahlen. Das führt auf der einen Seite zu einem deutlichen Rückgang unserer durchschnittlichen Finanzierungskosten und gleichzeitig zu einem nachhaltigen Anstieg unserer Mieteinnahmen.

BOND MAGAZINE: Zahlreiche Immobilienunternehmen haben bereits Anleihen begeben, andere planen dies auch. Weshalb sollte ein Anleger jetzt Ihre Anleihe zeichnen?

Marinov:  Wir sind auch kein Debütant am Anleihenmarkt. Wir haben gezeigt, dass wir mit dem Emissionserlös aus der Optionsanleihe sehr ordentliche Immobilienrenditen erzielen und damit auch den 10%-Kupon bedienen konnten. Mit den Wohnungen in Göttingen und dem Hydra-Portfolio haben wir Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial erworben. Teile davon konnten wir bereits heben, die Entwicklung ist aber noch nicht abgeschlossen. Die Maßnahmen werden zu höheren Mieteinnahmen und in der Folge zu höheren Objektwerten führen. Wir verfügen über das notwendige Handwerkszeug und scheuen uns auch nicht vor kleinteiliger Arbeit, vorausgesetzt das Potenzial stimmt. Oder anders ausgedrückt: Der Gewinn liegt im Einkauf. Und wie schon gesagt, in den letzten Monaten waren wir nicht untätig. Unsere Pipeline ist gut gefüllt.

BOND MAGAZINE: Sie haben bekannte Ankeraktionäre. Konnten Sie diese auch für ihre Anleihe begeistern/gewinnen?

Marinov: Ja, zwei Großaktionäre der Coreo AG, die Apeiron Investment Group Ltd., Family Office von Christian Angermayer, und die Alex Schütz Familienstiftung haben dem Unternehmen unabhängig voneinander mitgeteilt, dass sie bzw. mit ihnen assoziierte Gesellschaften und Investoren beabsichtigen, jeweils Coreo-Anleihen im Volumen von mindestens 4 Mio. Euro der zu zeichnen. Das ist ein starkes Signal in Richtung weiteres Portfoliowachstum und Attraktivität unserer Anleihe.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie Coreo am Laufzeitende der Anleihe?

Marinov: Wir haben die Immobilienaktivitäten von null an aufgebaut und wir wollen weiterwachsen. Unser Ziel ist der Aufbau eines Immobilienportfolios mit einem Ankaufsvolumen von 400 bis 500 Mio. Euro. Um dieses Ziel zu erreichen, wollen wir jetzt den nächsten Meilenstein mit der Anleihe erreichen.

Das Interview führte Christian Schiffmacher.

Eckdaten der Coreo-Anleihe