„Unsere Zinsdifferenz ist wesentlich attraktiver als bei Wohnungsbestandhaltern“, Florian Renner, BENO Holding AG

Die BENO Holding AG, ein Bestandhalter von Immobilien im Bereich Light Industrial Real Estate emittiert eine 7-jährige Anleihe (Inhaber können nach 5 Jahren kündigen) im Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einem Kupon von 5,3% p.a. Die Gesellschaft hat im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienunternehmen, die sich auf andere Assetklassen konzentrieren, einen wesentlich höheren Spread zwischen Objektrendite und Zinskosten. Zudem gebe es beim Ankauf keinen großen Wettbewerb, wie Vorstand Florian Renner im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: In welchem Bereich ist BENO tätig?

Renner: Die BENO Holding AG investiert mit einem klaren Buy-and-hold-Ansatz in die Assetklasse Light Industrial Real Estate. Es handelt sich um klassische Gewerbeimmobilien mit Fokus auf Logistik, Produktion und Verwaltung. Unsere Mieter sind vorwiegend mittelständische produzierende Unternehmen in verschiedenen Branchen. Bei der Mieterstruktur sind wir breit diversifiziert. Wir haben an elf Standorten 37 Mieter. Die Objekte halten wir über einzelne Objektgesellschaften, es gibt keine Gefahr der Querhaftung und die Finanzierungen sind non-recourse. Die Idee zur Gründung ist 2008 im MS Industrie-Konzern entstanden. Mit der entwickelten Sale & lease back-Struktur konnte die MS Industrie AG ihre Bilanzsumme verkürzen und die Eigenkapitalquote im Konzern bonitätswirksam steigern. Darüber hinaus ließ sich so zusätzliche Liquidität für das operative Kerngeschäft generieren. Diese Vorteile gelten natürlich auch für andere Unternehmen, die ihre Betriebsimmobilien an uns verkaufen möchten. Eine Win-win-Situation für beiden Seiten.

BOND MAGAZINE: Sind Ihre Mieter von der Covid-19-Pandemie betroffen?

Renner: Ich gehe davon aus, dass die meisten Unternehmen in Deutschland und auch darüber hinaus in irgendeiner Weise von Corona betroffen sind. Glücklicherweise haben wir bislang nichts davon zu spüren bekommen. Es gab bei produzierenden Unternehmen keinen Lockdown wie beispielsweise beim Einzelhandel. Vereinzelt wurde die Produktion etwas heruntergefahren, aber unsere Mieter sind bislang gut durch die Krise gekommen und haben ihre Mietverträge erfüllt. Was Mieterwechsel bzw. Fluktuation betrifft, haben Light Industrial-Objekte einen klaren Vorteil gegenüber beispielsweise Büroimmobilien: Die Mieter haben allesamt einen Produktionsstandort, d.h. einen Maschinenpark, der nicht so einfach in ein anderes Objekt gebracht werden kann. Ein Umzug ist mit einem großen operativen und finanziellen Aufwand, häufig auch mit behördlichen Genehmigungen, verbunden. Mieterwechsel sind somit eher die Ausnahme als die Regel.

BOND MAGAZINE: Welchen Wert haben Ihre Objekte und welche Mieten realisieren Sie?

Renner: Aktuell umfasst das BENO Portfolio elf Standorte mit 37 Gewerbeeinheiten und einer Nutzfläche von rund 141.000 m². Die Objekte hatten zum 31.12.2019 einen Verkehrswert von knapp 59 Mio. Euro. Die Netto-Jahresmieten liegen derzeit bei insgesamt rund 5,4 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Sie haben den Verkehrswert und die Netto-Jahresmiete genannt. Kaufen Sie i.d.R. zum Verkehrswert oder unter dem Verkehrswert?

Renner: Das lässt sich so einfach und pauschal nicht beantworten. Sie müssen auch berücksichtigen, dass die Immobilie beim Verkäufer ja zunächst eine eigengenutzte Immobilie ist und erst durch unseren Erwerb mit einem Mietvertrag ausgestattet wird. Natürlich versuchen wir immer die Immobilie so günstig wie möglich zu bekommen, ohne dabei die Interessen des Verkäufers und oftmals künftigen Mieters außer Acht zu lassen. Unsere Deals sind eigentlich immer Win-win-Situationen. Darüber hinaus sehen wir unsere Aufgabe auch in der Optimierung der Objekte. Wir sind in einem intensiven Austausch mit den Mietern und versuchen, die Objekte weiterzuentwickeln. In Spaichingen ist der Mieter beispielsweise an uns herangetreten, weil der Bereich der Warenanlieferung nicht witterungsgeschützt war. Auf Wunsch des Mieters haben wir dann ein Hochdach errichtet und uns im Gegenzug auf eine längere Mietlaufzeit bei einer moderaten Mieterhöhung geeinigt. Natürlich haben solche Maßnahmen auch einen positiven Effekt auf den Verkehrswert der Immobilie.

BOND MAGAZINE: Sind üblicherweise die produzierenden Unternehmen selbst Verkäufer der Betriebsimmobilien?

Renner: Das ist unterschiedlich. Teilweise erwerben wir die Objekte direkt von den Unternehmen, die darin produzieren. Wir haben aber auch schon vermietete Immobilien gekauft. ­

BOND MAGAZINE: Sie bieten neben der Möglichkeit, die Anleihe zu zeichnen auch ein Umtauschangebot für die Inhaber der Wandelanleihe 2014/21. Wie sind die Details der Wandlung?

Renner: Wir hatten die Wandelanleihe 2014 im Volumen von 10 Mio. Euro platziert und uns seitdem als verlässlicher Emittent bewährt. Die Inhaber der Wandelanleihe hatten 2018 die Möglichkeit, die Wandlung zu erklären. Die Wandlung in Aktien erfolgt dann 2021. Anleger haben dies im Volumen von nominal 1,8 Mio. Euro in Anspruch genommen. Die Rückzahlung der Wandelanleihe erfolgt im April 2021 zu 117,50%. Anleger der Wandelanleihe, die in die Anleihe tauschen, erhalten schon jetzt die 117,50% und die aufgelaufenen Stückzinsen. Zudem erhalten sie bei der Anleihe mit 5,3% auch einen höheren Kupon.

BOND MAGAZINE: Und wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Renner: Im Wesentlichen wollen wir in Wachstum investieren und unser Objektportfolio erweitern. Außerdem wollen wir die dann im April 2021 noch ausstehenden, nicht getauschten Wandelanleihestücke refinanzieren.

BOND MAGAZINE: Ihre Aktie ist noch nicht so lange börsennotiert. Wie positionieren Sie die Aktie als Dividendenwert?

Renner: Wir waren seit der Gründung profitabel, haben seitdem nicht ausgeschüttet, sondern den Gewinn reinvestiert und Schulden reduziert. Derzeit sehen wir attraktive Kaufchancen, diese wollen wir nutzen. Unsere Aktie ist erst seit 29. September 2020 notiert. Als Bestandhalter werden wir uns naturgemäß mittelfristig als eine Kombination aus Value- und Dividendenwert positionieren. Zum Schutz der Anleihegläubiger sieht unser Sicherheitenpaket unter anderem vor, dass Dividenden erst ab einer Eigenkapitalquote von über 30 Prozent ausgeschüttet werden dürfen. Aktuell beträgt die Eigenkapitalquote 26,7%.

BOND MAGAZINE: Wird es mittelfristig auch Research zur Aktie geben?

Renner: Ja, Equity Research ist für uns 2021 ein Thema. Wir haben uns auch bewusst für das Börsensegment m:access entschieden, das höhere Transparenzanforderungen hat. Wir wollen Anleger – sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapitalinvestoren – umfassend informieren.

BOND MAGAZINE: Wie ist die Drittverwendungsmöglichkeit Ihrer Objekte, falls mal ein Mieter ausziehen oder ausfallen würde?

Renner: Wir schätzen die Drittverwendungsmöglichkeit als gut ein. Bei der Auswahl unserer Objekte achten wir darauf, dass Objekte nicht nur auf eine Branche oder einen Mieter zugeschnitten sind. Die Durchschnittsmiete unserer Objekte liegt bei 3,40 Euro/Quadratmeter. Damit sind wir eher am unteren Ende und ein Mieterwechsel wäre für uns nicht allzu dramatisch. Neubauten wären deutlich teurer, da würde man eher von 10 bis 15 Euro/Quadratmeter ausgehen, wenn nicht sogar noch mehr. Bei einem Mieterwechsel könnten wir wohl höhere Mieten erzielen als aktuell.

BOND MAGAZINE: Hat sich durch die Coronapandemie auf Ihr operatives Geschäft ausgewirkt? Gibt es mehr Unternehmen, die ihre Betriebsimmobilien verkaufen möchten, um die Bilanzstruktur zu optimieren?

Renner: Wir sind in einer Nische tätig und haben wenige Mitbewerber, daher werden uns regelmäßig Objekte angeboten. Wir wollen keinen Leerstand einkaufen und wir suchen gute Objekte mit bonitätsstarken Mietern, die auch gut durch die Krise kommen. Wir suchen keine Objekte von Unternehmen, die sich in einer Krise befinden und dann ausfallen würden. Daher muss man sich den Einzelfall genau ansehen.

BOND MAGAZINE: Wenn ich das richtig verstehe, müssen Sie sich nicht nur die Immobilie genau ansehen, sondern auch den Mieter?

Renner: Ja, genau. Wir haben eine definierte Vorgehensweise und einen klaren Katalog von Muss- und Kann-Kriterien für den Ankauf. Neben der Nutzungsart fallen darunter auch Kriterien wie z.B. die Nähe zu einem Autobahnanschluss, Wertschöpfungsmöglichkeiten, Finanzierbarkeit usw.

BOND MAGAZINE: Sie kaufen zu recht attraktiven Konditionen ein. In Bezug auf den aktuellen Wert laut Gutachten haben Sie Faktoren von 11 (11-fache Jahresmiete). Wenn Sie günstiger einkaufen, dann zahlen Sie maximal Faktor 11?

Renner: Der jeweilige Kaufpreis-Multiple ist immer vom Einzelfall abhängig. Aber wie schon erläutert, wollen wir natürlich so günstig wie möglich einkaufen.

BOND MAGAZINE: Ihr Kupon ist mit 5,3% etwas niedriger als von einigen anderen Anleiheemittenten aus dem wohnwirtschaftlichen Sektor. Wie kommen Sie auf den Kupon?

Renner: Es gibt Anleiheemittenten mit einem höheren Kupon. Viele davon sind aber Projektentwickler ohne planbare und verlässliche Bestandsmieten. Wir haben einen guten Track Record und sind börsennotiert, also sehr transparent. Und der Spread zwischen Mietrendite und Finanzierungkosten ist zum Beispiel bei Bestandhaltern von Wohnungen viel geringer als bei uns und aus unserer Sicht alleine schon das Zinsänderungsrisiko höher. Dazu kommt natürlich der wesentlich intensivere Wettbewerb beim Einkauf von Wohnungsbeständen. Den gibt es bei uns in dieser Form nicht. Zudem bieten wir Sicherheiten wie z.B. die Dividendensperre.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie BENO am Laufzeitende der Anleihe?

Renner: Wir wollen das Portfolio ausbauen. In den kommenden Jahren wollen wir die Bilanzsumme von rund 62 Mio. Euro Ende 2019 in Richtung 120 bis 150 Mio. Euro bringen. Dabei ist berücksichtigt, dass wir vielleicht auch mal das ein oder andere Objekt verkaufen. Natürlich nur, wenn der Preis stimmt.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten BENO-Anleihe 2020/2027