„Wenn man vor makroökonomischen Themen Angst hat, dann haben wir das beste Produkt, das eine gewisse Sicherheit bietet“, Interview mit André Speth, Noratis AG

Der Bestandsentwickler Noratis AG emittiert eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro. Der Kupon liegt bei 5,50%. Die Mittel aus der Noratis-Anleihe sollen für das weitere profitable Wachstum der Gesellschaft verwendet werden. Gerade im derzeitigen Marktumfeld bietet Noratis mit seinem Fokus auf vermietete Wohnimmobilien in Deutschland ein Produkt, das eine gewisse Sicherheit bietet, wie Vorstand André Speth im Interview mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: In welchem Bereich ist Noratis tätig?

Speth: Wir bezeichnen uns als Bestandsentwickler mit Fokus auf bezahlbares Wohnen. Wir kaufen deutschlandweit Wohnimmobilienbestände, die i.d.R. von Beginn an ihre Betriebs- und Kapitalkosten decken, mit dem Ziel, diese nach erfolgreicher Aufwertung und Modernisierung auch wieder zu veräußern. Wir vereinen die Vorteile der Geschäftsmodelle von Bestandshaltern und Projektentwicklern. Wir haben die Sicherheit eines Bestandshalters, weil wir ausschließlich Cashflow generierende Immobilien kaufen und wir profitieren von einer Überrendite, weil wir eine Projektentwicklungsabsicht verfolgen und immer auch den Exit vor Augen haben. Im Gegensatz zu reinen Bestandshaltern, bei denen es in erster Linie darum geht, die Bewirtschaftungskosten je Einheit zu reduzieren, haben wir hier einen anderen Ansatz.

BOND MAGAZINE: Sie kaufen Wohnblöcke, oder? Die Preise für Wohnimmobilien sind in Deutschland schon seit Jahren deutlich gestiegen. Bekommen Sie überhaupt noch gute Objekte zu attraktiven Preisen?

Speth: Ja, wir kaufen Wohnblöcke. Die Mehrzahl unserer Transaktionen hatten in den letzten Jahren ein Volumen zwischen 5 und 30 Mio. Euro. Hier sehen wir auch die größten Erfolgsaussichten, denn das Volumen ist i.d.R. zu groß für private Investoren, das Volumen ist aber auch zu klein für die ganz großen Bestandshalter, die ein reines Massengeschäft betreiben und versuchen, die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren. Wir konzentrieren uns auf Sekundärlagen. Zudem fokussieren wir uns auf Objekte mit Entwicklungspotenzial, das sind oft Asbestthemen oder Legionellen. Das haben viele Käufer nicht im Fokus. Immobilien in der Größenordnung werden relativ liquide gehandelt, das zeigen auch die Statistiken, und das war auch während der Finanzkrise so. 2020 haben wir bereits für rund 80 Mio. Euro Immobilien gekauft bzw. vertraglich gesichert. Die Preise sind angestiegen, das ist ganz klar und der Einkauf ist immer am schwierigsten.

BOND MAGAZINE: Sie renovieren die Objekte aber behutsam und die Objekte werden auch in der Renovierungsphase bewohnt?

Speth: Ja, natürlich. Denn sonst hätten wir ja keine Cashflows. Wir modernisieren im Bestand und das cashflowschonend. Wir ziehen nie ein Objekt leer. Wir wollen Leerstand in den Objekten abbauen. Wir renovieren Wohnungen im Rahmen der normalen Fluktuation der Mieter und machen die Außenanlagen, Dächer und beseitigen technische Probleme. Wir haben historisch eine Projektlaufzeit von zwei bis drei Jahren – vom Kaufzeitpunkt bis zum Verkauf. In dieser Zeit sind dann etwa 20 bis 30% der Wohnungen renoviert und natürlich alles außen. Investoren, die von uns kaufen, wissen, dass der Standort funktioniert und die Objekte technisch in Ordnung sind. Einzelne Wohnungen müssen dann bei einem Mieterwechsel noch renoviert werden. Dies ist aber gut zu kalkulieren und das Objekt hat noch ein größeres Potenzial als der Markt. Würden wir die Objekte länger halten, würde unser IRR sinken. Wir haben aber auch immer die Möglichkeit, die Objekte länger zu halten, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist.

BOND MAGAZINE: Sie wollen keinen Bestand aufbauen, den Sie behalten möchten, sondern Sie haben immer eine Verkaufsabsicht?

Speth: Ja, wir haben immer die Absicht, die Objekte zu verkaufen. Wir überlegen immer, was zu tun ist, um die Immobilie wertsteigernd wieder zu veräußern.

BOND MAGAZINE: Sie kaufen komplette Blocks und Sie verkaufen die Wohnblocks komplett, oder?

Speth: Wir haben zwei Exitwege: Wir haben auch die klassische Einzelprivatisierung, also den Verkauf von einzelnen Wohnungen an Kapitalanleger oder Selbstnutzer. Der Blockverkauf macht aber einen Großteil unserer Verkäufe aus. Wir verkaufen dabei Mehrfamilienhäuser an Investoren oder ganze Portfolios.

BOND MAGAZINE: Welchen Anteil an Ihren gesamten Investitionskosten macht der Kaufpreis und welchen die Renovierung aus?

Speth: Wenn der Kaufpreis als Beispiel 100 beträgt, dann haben wir 10 Nebenkosten. Wir kaufen i.d.R. über Makler, hinzu kommt die Grunderwerbsteuer. Die Capex beträgt im Durchschnitt 15.

BOND MAGAZINE: Sie hatten eine Veränderung im Aktionärskreis, die Familie Merz („Merz Spezial Dragees“) ist bei Ihnen eingestiegen. Von wem haben sie die Aktien gekauft und welche Intention hat der neue Investor?

Speth: Im ersten Schritt wurden Anteile von allen Gründungsgesellschaftern umplatziert. Herr Bugarski hat sich natürlich mit einem Teil seiner Aktien weiterhin langfristig an das Unternehmen gebunden. Zudem hat die Merz-Gruppe zwei Kapitalerhöhungen gezeichnet und kommt aktuell auf ca. 47% der Aktien. Die Merz-Gruppe möchte ihre Immobilienquote weiter erhöhen und ist deshalb bei Noratis eingestiegen. Es ist für Merz also ein langfristiges Finanzinvestment. Wir betreuen keine Bestände von Merz und man nimmt keinen Einfluss auf unsere Geschäftsentwicklung, erwartet aber natürlich eine gewisse Rendite.

BOND MAGAZINE: Das Ziel ist eine stabile Dividende?

Speth: Ja, es gibt im Rahmen der Anleihebedingungen aber eine Ausschüttungsbegrenzung auf 50% der Gewinne. Dies entspricht dem Niveau der vergangenen Jahre, insofern gibt es hier keine Änderung.

BOND MAGAZINE: Wenn wir uns die Aktien von Wohnimmobilienunternehmen ansehen, dann hatten diese mehrheitlich eine sehr gute Performance. Ihre Aktie hat aber nicht so gut performt. Das muss sich ändern!

Speth: Absolut! Wir hatten im Rahmen der Kapitalerhöhung gerade eine Roadshow. Wir haben immer das erreicht, was wir versprochen haben. Das Feedback, das wir im Rahmen der Roadshow bekommen haben, geht in Richtung IFRS-Bilanzierung. Das haben wir bereits angestoßen. Zudem denken wir über einen Wechsel in den Prime Standard nach. Damit wollen wir auch die Kriterien erfüllen, die einige professionelle Investoren fordern. Wir wollen zudem eine gewisse kritische Größe erreichen, das sowohl operativ als auch auf der Kapitalmarktseite. Wir kommen mit der Platzierung der Anleihe schon deutlich voran. Hinsichtlich der Marktkapitalisierung möchten wir die 100-Millionen-Marke (aktuell 82 Mio. Euro) erreichen. Bei den Zahlen müssen wir uns nicht verstecken, ganz im Gegenteil. Die Frage, woran es liegt, ist schwer zu beantworten. Es ist wohl eine Kombination verschiedener Faktoren. Wir werden nach und nach all das angehen: Liquidität, Größe, IFRS.

BOND MAGAZINE: Decken Ihre Mieteinnahmen die kompletten Finanzierungs- und Renovierungskosten oder benötigen Sie dafür noch die Verkaufserlöse?

Speth: Aktuell schaffen wir das schon locker. Aber die Fixkosten des Unternehmens sind noch nicht gedeckt. Wir decken über 90% der Fixkosten. Mit den nächsten Ankäufen sollten wir eine vollständige Deckung der Fixkosten erreichen.

BOND MAGAZINE: Sie wollen also wachsen, damit auch die Overheadkosten komplett gedeckt sind?

Speth: Ja, wir möchten in einem ersten Schritt erreichen, dass die Mieteinnahmen alle Kosten auf Unternehmensebene decken. Der nächste Schritt ist, nur aus den Mieten eine kleine Dividende zu erwirtschaften. Mit einem größeren Portfolio können wir renditeoptimiert verkaufen. Wir haben mit einem größeren Portfolio die Möglichkeit, die Objekte zu verkaufen, die jeweils strategisch am meisten Sinn machen. Cashcows kann man ggf. auch länger halten. Mit dem neuen Großaktionär haben wir auch einen Teil des Kapitals gesichert, das für das angestrebte Wachstum notwendig ist. In der Vergangenheit kam es vor, dass ein Objekt zulasten der Rendite zu früh verkauft wurde.

BOND MAGAZINE: In diesem Jahr haben Sie eine Ertragsdelle. Woran liegt das?

Speth: Mit dem Einstieg von Merz haben wir uns entschieden, in diesem Jahr weniger zu verkaufen, um die kritische Größe zu erreichen.

BOND MAGAZINE: Sie sagten aber, dass der IRR sinkt, wenn Sie später verkaufen.

Speth: Ja, für den IRR ist es natürlich besser, sehr früh zu verkaufen. Wir haben in der Vergangenheit Objekte aber auch zu früh verkauft, um Kapital für neue Zukäufe zu sichern. Ziel ist es, dann zu verkaufen, wenn wir die Wertschöpfung im Objekt erreicht haben und den besten Preis bekommen.

BOND MAGAZINE: Hatte Corona einen negativen Einfluss auf Ihr Geschäftsmodell – die Coronainfektionen steigen wieder deutlich.

Speth: Corona erschwert natürlich alle operativen Abläufe. Insgesamt sind wir aber ein Krisenprofiteur. Denn der Markt ist intakt und die Nachfrage steigt sogar noch. Im ersten Halbjahr hatten wir mehr Abschlüsse bei Objekten, für die wir geboten haben, als zuvor. Vielleicht war der ein oder andere Käufe am Markt nicht so aktiv. Wie das bei einer zweiten Welle wird, kann ich noch nicht sagen. Von unseren Mietern war nur ein sehr kleiner Teil von ca. 1 bis 2% betroffen. Das haben aber auch alle großen Wohnimmobilienbestandshalter in ähnlicher Form kommuniziert. Betroffen waren aber ganz klar die Mieter auf der Gewerbeseite.

BOND MAGAZINE: Sie machen doch nur Wohnen.

Speth: Ja, es gibt aber auch Objekte, bei denen es ein Kiosk gibt oder einen kleinen Supermarkt.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie das Unternehmen in fünf Jahren – am Laufzeitende der Anleihe?

Speth: Wir sind ein Nischenplayer. Wenn wir an das obere Ende der Nische wachsen, dann haben wir etwa einen Bestand von 10.000 bis 15.000 Einheiten, verkaufen ca. 1.000 Einheiten pro Jahr und die Verkaufserlöse machen 60% des Umsatzes aus – und die Miete 40%. Da wollen wir hin.

BOND MAGAZINE: Es gibt aktuell eine Reihe von Anleiheemissionen. Wir sind direkt vor der US-Wahl, die Proud Boys sollen sich laut Trump schon mal bereithalten, die Coronazahlen steigen exponentiell und der Brexit ist auch wieder ein Thema. Pandion hat gerade abgesagt und jetzt kommen Sie. Es gibt gute Gründe für ein Investment in Ihre Anleihe, die hatten Sie erläutert. Aber warum soll man gerade jetzt investieren?

Speth: Wenn man vor makroökonomischen Themen Angst hat, dann haben wir das beste Produkt, das eine gewisse Sicherheit bietet. Sie haben viele Risiken genannt. Wohnimmobilien in Deutschland zählen zu den Assetklassen, die in einem solchen Umfeld zu den attraktivsten und sichersten gehören. Und wir haben gesehen, dass wir von der ersten Coronawelle nur minimal betroffen waren. Wir haben stabile Cashflows und wir haben einen neuen Großaktionär, der sich verpflichtet hat, weitere 36 Mio. Euro an Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Die Paketkäufe, die bekannt sind, hatten einen Preis von 21 Euro je Aktie.

BOND MAGAZINE: Also die Merz-Gruppe ist über dem aktuellen Börsenkurs eingestiegen?

Speth: Ja, definitiv. Nicht alle Transaktionen sind bekannt, aber die ersten zwei großen Pakete wurden zu 21 Euro je Aktie erworben. Und man hat die ersten Aktien aus der Kapitalerhöhung auch zu 21 Euro (abzüglich Dividende, weil die Aktien nicht dividendenberechtigt waren) gekauft – und das geschah zu einem Zeitpunkt, als der Aktienkurs durch die Coronapandemie bei 15 oder 16 Euro war. Das zeigt natürlich auch, dass der Großaktionär eine positive Einschätzung zum Unternehmen hat.

BOND MAGAZINE: Sie haben in den letzten Jahren auch eine vergleichsweise hohe Dividende gezahlt, wenn auch unter Schwankungen. Worin soll man investieren – in die Aktie oder in die Anleihe?

Speth: Ich finde beide Wertpapiere interessant. Ich habe kürzlich erst 1.000 Aktien gekauft und im Rahmen der Kapitalerhöhung auch Aktien erworben. Wer also eher das Potenzial haben möchte, für den ist die Aktie interessant. Wir wollen für die Aktionäre auch eine attraktive Ausschüttung bieten. Wer eine konstante Ausschüttung haben möchte, für den ist die Anleihe die bessere Alternative. Die Anleihegläubiger profitieren natürlich auch davon, dass der Großaktionär weiteres Eigenkapital zur Verfügung stellt.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Interview.

Das Gespräch führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der Noratis-Anleihe