Die VERIANOS Real Estate AG (ISIN: DE000A0Z2Y48) begibt eine weitere Unternehmensanleihe. Diese richtet sich an institutionelle Investoren. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 30 Mio. Euro und wird in mehreren Tranchen entsprechend der zu realisierenden Investment-Opportunitäten platziert. Die erste Tranche umfasst ein Volumen von bis zu 10 Mio. Euro. Der Kupon liegt bei 6,00% p.a. Die Laufzeit der neuen Anleihe (ISIN: DE000A254Y19, WKN: A254Y1) beträgt 5 Jahre. Die Zeichnungsfrist endet voraussichtlich am 3. März 2020 um 12:00 Uhr Die Anleihe wird im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse notiert. Die Emission wird von der BankM AG als Lead Manager sowie von der Bankhaus Scheich Wertpapierspezialist AG und der GBR Financial Services GmbH als Selling Agents begleitet. Der Emissionserlös soll vorwiegend für Co-Investments der derzeit im Fundraising-Prozess befindlichen Immobilienfonds European Real Estate Opportunities Fund und Real Estate Mezzanine Fund genutzt werden, wie VERIANOS-Vorstand Tobias Bodamer im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Er erwartet, dass durch die Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß Kapitalanlagegesetz, mit bestehenden und neuen Investmentprodukten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse auf der skalierbaren KVG-Plattform zu erreichen.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist VERIANOS tätig?
Bodamer: VERIANOS ist ein börsengelistetes Investment- und Beratungsunternehmen mit ausschließlichem Fokus auf Immobilien. Wir entwickeln Investmentmöglichkeiten im europäischen Small und Mid Cap Segment mit hoher Wertschöpfungstiefe und attraktiven Renditen. Mittels unserer interdisziplinären Expertise identifizieren wir Immobilien mit hohem Wertschöpfungspotential, repositionieren oder revitalisieren diese und verkaufen sie anschließend gewinnbringend. Investoren geben wir dabei die Möglichkeit, sich über die von uns initiierten Fonds – wir verfügen seit 2018 über eine BaFin-regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft – zu beteiligen. Zudem sind wir auch beratend tätig, beispielsweise im Bereich Real Estate M&A oder bei der Restrukturierung von Objekten und Portfolien.
BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?
Bodamer: Die neue Anleihe ist die dritte seit Gründung des Unternehmens im Jahr 2011. Die Emissionserlöse werden dieses Mal vor allem Co-Investments in unsere derzeit im Fundraising-Prozess befindlichen Immobilienfonds European Real Estate Opportunities Fund und Real Estate Mezzanine Fund dienen.
BOND MAGAZINE: Soll das Kapital auch zur Vorfinanzierung der Fonds verwendet werden?
Bodamer: Die Fonds befinden sich bereits in den Fundraisingprozessen, die schon ein gutes Stück fortgeschritten sind. Mit den Anleiheerlösen tätigen wir anschließend Co-Investments in die Fonds und setzen die Mittel insgesamt zur Realisierung der identifizierten Immobilienprojekte ein. Die Co-Investments tragen zu einer hohen Interessensgleichheit mit unseren Anlegern bei, wir sitzen mit ihnen also in einem Boot und disziplinieren uns bei Investmententscheidungen.
BOND MAGAZINE: In welchen Regionen und Segmenten werden die Fonds investieren?
Bodamer: VERIANOS ist derzeit in Deutschland und Spanien aktiv, wird das Engagement jedoch auf Basis der neuen Fonds auf weitere europäische Länder ausdehnen. Wir wollen Opportunitäten und unterschiedliche Entwicklungen in den einzelnen Märkten EU-weit nutzen, ohne dass wir uns operativ verzetteln. Dabei sind wir ausschließlich auf Immobilien mit verborgenem Wert fokussiert, die überdurchschnittlich attraktive Renditen bereithalten und bewegen uns bewusst zwischen kleineren, häufig regional tätigen Investoren und großen, institutionellen Investoren. Auf Markttrends spekulieren wir nicht. Mit unseren Aktivitäten decken wir die Sektoren Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien ab.
BOND MAGAZINE: Bitte nennen Sie uns die bondspezifischen Kennzahlen.
Bodamer: Das Emissionsvolumen per Privat Placement der nicht nachrangigen Anleihe beträgt bis zu 30 Mio. Euro und wird in mehreren Tranchen entsprechend der zu realisierenden Investment-Opportunitäten platziert. Die erste Tranche umfasst ein Volumen von bis zu 10 Mio. Euro. Der Zinssatz ist festgelegt auf 6,00% p.a, die Laufzeit beträgt 5 Jahre. Die Zeichnungsfrist startete am 20. Februar 2020 und endet voraussichtlich am 3. März 2020 um 12:00 Uhr. Die Anleihe wird im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.
BOND MAGAZINE: Die zuletzt kommunizierten Zahlen beziehen sich auf das 1. Halbjahr 2019 und danach gab es noch eine Gewinnwarnung. Was spricht aus Ihrer Sicht für ein Investment in die Anleihe?
Bodamer: Lassen Sie mich dazu zunächst anmerken, dass wir uns zum einen als verlässlicher Kapitalmarktpartner etabliert haben und zum anderen über ein stabiles Geschäftsmodell verfügen. VERIANOS hat seit Gründung 2011 alle Projekte erfolgreich realisiert. Die Geschäftsjahre 2018 und 2019 betrachten wir als Übergangsjahre, geprägt durch stark erhöhte Ressourcenbindung zur Umsetzung der BaFin-Regulierung inklusive der damit einhergehenden Schaffung interner Strukturen und Abläufe. Zudem waren in 2019 aufgrund der über alle Sektoren stark gestiegenen Immobilienpreise Wertimpulse für uns schwieriger zu realisieren. Wir erwarten nun, durch die erfolgte BaFin-Erlaubnis des Geschäftsbetriebs der VERIANOS Capital Partners GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß Kapitalanlagegesetz, mit bestehenden und neuen Investmentprodukten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse auf der skalierbaren KVG-Plattform zu erreichen. Unsere beiden neuen, im Fundraising befindlichen Fonds werden diese Entwicklung nachhaltig stützen. Und wir werden weitere Investmentvehikel schaffen. In unsere Anleihe zu investieren bedeutet also, an einer kontrollierten Wachstumsoffensive zu partizipieren, mit welcher wir auf der von uns geschaffenen Struktur aufsetzen.
BOND MAGAZINE: Am Kapitalmarkt wird die Zukunft gehandelt. Die neuen Fonds klingen spannend und vielversprechend, die Entwicklung Ihrer Aktie spiegelt dieses positive Szenario aber nicht wider.
Bodamer: Einerseits gehen wir mit unserem erweiterten Geschäftmodell, unserer Wachstumsoffensive, der fortschreitenden Internationaliserung und damit auch den beiden neuen Fonds ja jetzt erst in vollem Umfang in den Markt. Andererseits ist unsere Aktionärsschaft zu einem großen Teil dem Family & Friends-Kreis zuzuordnen. VERIANOS ist ein mehrheitlich von Mitarbeitern und langfristig orientierten privaten Aktionären gehaltenes Unternehmen. Das Handelsvolumen unserer Aktie ist also bislang traditionell eher überschaubar. Nichtsdestotrotz hat sich der Kurs der VERIANOS Aktien in den vergangenen zwei Jahren positiv entwickelt und wir gewannen im Rahmen der jüngst durchgeführten Kapitalerhöhung einen neuen strategischen Investor.
BOND MAGAZINE: Ihre Argumente sprechen aber eher für die Aktie.
Bodamer: Aus meiner Sicht stellen sowohl die Aktie als auch die Anleihe vor dem Hintergrund unserer Unternehmenshistorie und unserer nun in die Wege geleiteten Wachstumsoffensive eine attraktive Investitionsmöglichkeit dar. Mit Begebung der Anleihen stützen wir die Diversifizierung unserer Finanzstruktur, die wir als ein im Wachstum befindliches Unternehmen auf der Eigenkapitalseite regelmäßig durch Gewinnthesaurierungen und Kapitalerhöhungen stärken. Beide Instrumente stützen also die nachhaltige Entwicklung von VERIANOS wovon die Investoren gleichsam profitieren können. Aktionäre investieren in die Wachstumsperspektiven von VERIANOS, Investoren der Anleihe schätzen die feste Laufzeit, den festen Kupon und die Investorenschutzklauseln.
BOND MAGAZINE: Sie planen den VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund I. Der Fonds soll eine Zielrendite von mindestens 10% p.a. (IRR) haben. Und für die eigene Mezzanine-Ersatzdroge möchten Sie 6% zahlen. Wie passt das zusammen?
Bodamer: Der Verwendungszweck der Anleihe ist in erster Linie die Finanzierung bestehender und zukünftiger Co-Investments von VERIANOS, darunter auch das Co-Investment in den derzeit in der Vermarktung befindlichen Mezzanine Fonds. Lassen Sie uns die wesentlichen Unterschiede zwischen dem Fonds und der Anleihe betrachten: Der Mezzanine Fonds hat eine Laufzeit von sieben Jahren plus zwei einjährigen Verlängerungsoptionen, ist nicht börsennotiert, hat keinen vertraglich fixierten Kupon und ein Mindestzeichnungsvolumen von 10 Mio. EUR. Investoren werden Kommanditisten nach Luxemburger Recht und profitieren in Abhängigkeit vom Investmentgeschick des Managers von den zukünftigen Investmenterträgen des Fonds. Die Anleihe hat eine feste Laufzeit von fünf Jahren, zahlt einen festen Kupon in Höhe von 6%, ist mit einer Stückelung von 1.000 Euro an der Börse handelbar und Emittentin ist die VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft. Für die Bedienung von Zinsen und Rückzahlung stehen die zukünftigen Cashflows der VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft zur Verfügung, unabhängig ob diese aus Management-Gebühren, Co-Investment Erträgen, Beratungsgebühren oder sonstigen Maßnahmen generiert werden. Die Anleihe ist als schuldrechtliche Verpflichtung ein klassisches Instrument der Unternehmensfinanzierung mit einem anderen Risiko-Rendite-Profil im Vergleich zum Direktinvestment in einen Fonds.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie Verianos am Laufzeitende der Anleihe?
Bodamer: Wie wir auch unseren Aktionären auf der letzten Hauptversammlung vorgestellt hatten, planen wir, das Volumen der von VERIANOS gemanagten Fonds in den kommenden Jahren deutlich zu steigern. Generell erwarten wir, durch die erfolgte BaFin-Erlaubnis als KVG mit bestehenden und neuen Investmentprodukten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse in den kommenden Jahren zu erreichen. Die von uns geschaffene Plattform ist skalierbar und genau das wollen wir umsetzen. Wir werden unsere Internationalisierung weiter nach vorne bringen und Opportunitäten sowie unterschiedliche Entwicklungen in den einzelnen Märkten EU-weit nutzen. In einem Satz ausgedrückt: Unser Ziel ist, in fünf Jahren unser Geschäftsmodell kontrolliert und nachhaltig zum Wohle unserer Anleger unter Berücksichtigung höchster Transparenz und Verlässlichkeit weiter entfaltet zu haben.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
