„Wir möchten dem Anleger eine interessante Verzinsung und größtmögliche Sicherheit bieten“, Carsten Mainitz, Henri Broen Holding

Die Henri Broen Holding B.V. emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Kupon von 7,50% p.a. und einem Volumen von 25 Mio. Euro. Mit dem Emissionserlös möchte die Gesellschaft ein altes Kloster zu einem Viersterneplushotel umbauen und 45 Villen sowie einen Supermarkt realisieren. Die Gesellschaft bietet Anleiheinvestoren neben einem attraktiven Kupon auch größtmögliche Sicherheit, wie CFO Carsten Mainitz im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: Sie emittieren eine Anleihe für ein Immobilienprojekt. Worum handelt es sich?

Mainitz: Emittent ist die Henri Broen Holding B.V., eine niederländische Finanz- und Managementholding. Mit den Mittelzuflüssen finanzieren wir das Projekt Koningsbosch unserer Tochtergesellschaft Henri Broen B.V. Das Projekt Koningsbosch, welches drei Teilprojekte umfasst, liegt im gleichnamigen Ort Koningsbosch in den Niederlanden, ganz in der Nähe der deutschen und belgischen Grenze. Kern des Projekts ist die Umwidmung eines Klosters in ein Viersterne-Boutiquehotel mit Spa. Das zweite Teilprojekt umfasst die Realisierung von 45 Villen. Im dritten Teilprojekt verkaufen wir eine Grundstücksfläche, auf der zeitnah ein Supermarkt errichtet werden soll.

BOND MAGAZINE: Wo liegt Koningsbosch genau?

Mainitz: Koningsbosch liegt in der Nähe von Maastricht und Aachen. Beide Städte sind innerhalb von 30 Minuten mit dem Auto zu erreichen. In 20 Minuten Reichweite befindet sich das Roermond Designer-Outlet mit rund 200 Ladengeschäften und über 7 Millionen Besuchern pro Jahr. Es gibt mehrere Golfplätze in der Nähe und andere Freizeitmöglichkeiten. Auch aus Brüssel und Düsseldorf ist Koningsbosch in ca. einer Stunde zu erreichen.

BOND MAGAZINE: Das Designer-Outlet zieht bei sieben Millionen Besuchern sicher auch viele Touristen an.

Mainitz: Ja, das ist richtig und es gibt nicht viele Hotels in der Nähe. Wir werden von Investoren auch oft gefragt, weshalb wir aus dem Kloster ein Hotel machen. Es gab ausführliche Untersuchungen von Colliers und vom Städteplanungsbüro Amsterdam. Geprüft wurden auch andere Nutzungsarten wie Eigentumswohnungen oder eine Seniorenresidenz. Die Studien kamen ganz eindeutig zum Schluss, dass das Hotelkonzept am erfolgversprechendsten und am lukrativsten sei. Für das ganze Areal liegt bereits ein unwiderruflicher Bestimmungsplan vor.

BOND MAGAZINE: Wie soll das Hotel positioniert werden?

Mainitz: Wir positionieren das Hotel als Viersterneplus-Boutiquehotel. Wir positionieren uns in einem qualitativ hochwertigen Bereich, aber mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Hotelbusiness gibt es einen Trend zu Heritage-Hotels. Das bedeutet, dass einzigartige Gebäude mit einer alten Bausubstanz neu belebt werden. Es gibt auch den Trend zu kleinen, feinen Hotels mit einer hohen Qualität und einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis, den sog. Boutiquehotels. Und es gibt immer mehr Konzepte im Bereich Nachhaltigkeit. Tim Reus, unser designierter Hotelmanager, hat in Myanmar das erste plastikfreie Hotel des Landes eröffnet. Wir wollen auch so weit wie möglich auf Plastik verzichten und papierlos sein. Wir werden ein eigenes Blockheizkraftwerk errichten und energieeffizient bauen. Aber auch mit dem Restaurantkonzept und dem Spa werden wir Akzente setzen.

BOND MAGAZINE: Und wie sind die Eckpunkte der Anleihe?

Mainitz: Die Anleihe wird im Rahmen eines Private Placements bei institutionellen Investoren platziert. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 100.000 Euro bei einer Stückelung von 1.000 Euro. Die Laufzeit beträgt 5 Jahre und das Emissionsvolumen bis zu 25 Mio. Euro. Die Anleiheinvestoren besitzen den ersten Rang im Grundbuch. Es ist keine Bank vor ihnen. Es gibt zudem ein sehr umfassendes Treuhandkonzept. Wenn Verkäufe von Villen oder Grundstücken stattfinden, dann stehen diese Erlöse den Anleiheinvestoren komplett zur Verfügung. Dies gilt auch für Betriebseinnahmen aus dem Hotel. Als Erstemittent zahlen wir einen Kupon von 7,50% p.a. Das Chance-Risiko-Verhältnis ist meines Erachtens damit sehr gut. Nach zwei bzw. drei Jahren haben wir eine Kündigungsmöglichkeit zu 103% bzw. 102% für den Fall, dass wir uns günstiger refinanzieren können. Die Rendite zur ersten Kündigungsmöglichkeit beträgt damit 9% p.a. Das ist für Investoren, die kurzfristiger orientiert sind, auch sehr interessant.

BOND MAGAZINE: Sie möchten die Objekte nach und nach verkaufen. Das Hotel werden Sie zunächst aber selbst betreiben, oder?

Mainitz: Ja, wir werden die Objekte nach und nach verkaufen. Bereits im ersten Quartal 2021 möchten wir den Supermarkt verkaufen für ca. 0,9 bis 1 Mio. Euro. Es gibt auch schon Interessenten. Dann werden wir ebenfalls ab Q1/2021 die Villen zu Blöcken von rund 15 Einheiten verkaufen. Laut Wertgutachten werden uns somit aus der Verkaufsfläche des Supermarktes und der Villen als Gesamtkonzept knapp 13 Mio. Euro zufließen. Damit können wir mühelos die Kupons und die operativen Kosten über die gesamte Anleihelaufzeit bedienen. Für den Hotelbetrieb werden wir eine separate Gesellschaft gründen. Wie gesagt, haben wir hierfür einen überaus erfahrenen Hotelmanager an Bord.

BOND MAGAZINE: Wie groß ist der Supermarkt?

Mainitz: Die Grundstücksfläche beträgt ca. 2.800 m². Der Supermarkt wird sich architektonisch gut in das Projekt einfügen. Der Supermarkt soll auch regionale und hochwertige Produkte anbieten.

BOND MAGAZINE: Werden die Villen/Einfamilienhäuser an Eigennutzer und Kapitalanleger verkauft?

Mainitz: Die Villen werden an beide Gruppen verkauft. Es herrscht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Häusern, insbesondere wenn man diese, wie ich sicherlich später noch ausführen werde, mit wichtigen Differenzierungsmerkmalen anbieten kann. Wir verkaufen das Gesamtkonzept an den Endkunden. Das unterscheidet sich etwas von dem, wie wir es in Deutschland kennen. Das Gesamtkonzept umfasst das Grundstück und alle Genehmigungen ebenso wie die Leistung des Architekten und des Bauträgers. Es umfasst zudem auch eine Garantie (Versicherung), die die Fertigstellung der Villen garantiert. Wir werden gleich nach dem notariellen Vertragsabschluss bezahlt. Der Bauträger wird vom Endkunden (Käufer) nach Baufortschritt bezahlt. Bei den Villen haben wir eine attraktive Marge. Wir kalkulieren mit Verkaufspreisen von ca. 500.000 und 600.000 Euro.

BOND MAGAZINE: Welche Größe haben die Villen?

Mainitz: Es gibt drei verschiedene Größen von 120 bis 180 m². Die Villen haben vergleichsweise große Grundstücke von ca. 650 m² und befinden sich in einer parkähnlichen Anlage – zwei vorteilhafte Differenzierungsmerkmale. Zudem werden die Villen in Bezug auf Energieeffizienz und Design auf höchstem Niveau errichtet. Die Bewohner der Villen können auch Einrichtungen des Hotels nutzen.

BOND MAGAZINE: Das Hotel wollen Sie auch für Veranstaltungen nutzen.

Mainitz: Ja, wir wollen das Hotel auch als einzigartige Veranstaltungslocation, beispielsweise für Hochzeiten, positionieren. Im Hotelpark mit altem Baumbestand ist auch eine Lourdesgrotte (Wallfahrtsort). Und wir haben einen 800 m² großen Innenhof, der auch überdacht sein wird. Die Location ist natürlich auch für Firmenveranstaltungen geeignet.

BOND MAGAZINE: Das Kapitalmarktumfeld ist im Moment nicht ganz einfach. Was passiert, insbesondere auch mit der Grundschuld, wenn Sie die Anleihe nicht voll platzieren können?

Mainitz: Wir möchten dem Anleger eine interessante Verzinsung und größtmögliche Sicherheit bieten. In jedem Fall werden die Anleiheinhaber den ersten Rang im Grundbuch besitzen – auch im Fall einer Teilplatzierung. Die Anleger haben also die größtmögliche Sicherheit, auch durch die Objektverkäufe und Cashflows aus dem Hotel.

BOND MAGAZINE: Brauchen Sie neben der Anleihe noch weitere Finanzierungsbausteine?

Mainitz: Nein, mit der Vollplatzierung der Anleihe brauchen wir keine weiteren Finanzierungsbausteine. Wir benötigen ca. 10 Mio. Euro für die Refinanzierung von Mezzanine und 13,5 Mio. Euro für den Umbau des Klosters. Abziehen muss man noch staatliche Fördergelder von mindestens 2,5 Mio. Euro, die wir im ersten Quartal des nächsten Jahres erwarten. Dies senkt natürlich unsere Baukosten, die 13,5 Mio. Euro betragen. Uns liegt ein Angebot über 10 Mio. Euro für den Umbau vor, welches alle Gewerke umfasst. Wir haben aber nochmals mit einem Sicherheitspuffer kalkuliert. Wir haben konservativ gerechnet. Ich war viele Jahre Analyst und fühle mich mit den Zahlen sehr wohl. Bei dem Kapitalmarktsentiment muss man natürlich einen Plan B oder C haben. Wir haben die Möglichkeit von Bankfinanzierungen. Wir haben auch eine Crowdfunding-Kampagne eingeplant, die auch einen Marketingeffekt für das Hotel haben soll. Wir sind aber auch in Gesprächen mit einem Eigenkapitalinvestor. Und es besteht natürlich immer die Möglichkeit der Nachplatzierung der Anleihe.

BOND MAGAZINE: Privatanleger können die Anleihe später mit einer Stückelung von 1.000 Euro über die Börse kaufen.

Mainitz: Ja, das ist richtig. Wir können jetzt oder auch zu einem späteren Zeitpunkt aber nur Anleihen an institutionelle Investoren bei einer Ordergröße von mindestens 100.000 Euro platzieren. Die Notierungsaufnahme im Open Market ist für den 10. November 2020 vorgesehen.

BOND MAGAZINE: Und Sie nutzen die Verkäufe der Villen, des Supermarktes und des Hotels später zur Rückzahlung der Anleihe?

Mainitz: Ja, laut Gutachten haben die Villen und der Supermarkt bei einem sofortigen Verkauf einen Wert von 12,9 Mio. Euro. Damit können wir die Zinsen während der gesamten Laufzeit der Anleihe zahlen. Dann ist die Frage, ob das Hotel 2025 mehr als 25 Mio. Euro wert ist. Es gibt ein Gutachten, dass dies klar belegt. Für die Wertermittlung von Hotels gibt es verschiedene Berechnungsmethoden. Das einfachste ist, den Kaufpreis mit den Umbaukosten zu addieren, dann sind wir bei knapp 20 Mio. Euro. Dann sind die Einnahmen aus dem Hotel aber noch nicht berücksichtigt. Bei einem DCF-Modell oder Multiplikatoren kommt man auf Werte im Bereich von 40 Mio. Euro. Neben der Immobiliengesellschaft wird auch eine Betreibergesellschaft für das Hotel entstehen. Immobiliengesellschaft und Betreibergesellschaft dürften zusammen einen Wert deutlich über den genannten 40 Mio. Euro haben.

BOND MAGAZINE: Aktuell steigen die Coronazahlen sehr deutlich. Ihr Hotel ist noch nicht eröffnet, das ist vielleicht ein Vorteil. Sehen Sie die Gefahr, dass sich durch die Coronapandemie die Bauzeiten verzögern könnten?

Mainitz: Wir rechnen mit einer Eröffnung des Hotels im Mai 2023. Auch da haben wir natürlich einen Puffer eingerechnet. Wie sich die Coronapandemie entwickelt, wissen wir alle nicht. Mit dem großen Erfahrungsschatz von Henri Broen im Bau- und Projektmanagement sind wir davon überzeugt, dass wir den Zeitplan einhalten können und dass die Welt bei der Eröffnung 2023 wieder anders aussieht.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Foto: Carsten Mainitz @ Henri Broen Holding

Eckdaten der Henri Broen-Anleihe