„Wir wollen weiter wachsen und das Unternehmen nach vorn bringen“, Arndt Krienen, The Grounds Real Estate Development

Die The Grounds Real Estate Development AG begibt eine Wandelanleihe mit Bezugsrecht der Aktionäre im Volumen von bis zu 12 Mio. Euro. Großaktionäre von The Grounds haben bereits Zusagen in Höhe von 5 Mio. Euro erteilt. Bestehende Aktionäre haben Erklärungen mit dem Inhalt abgegeben, keine Bezugsrechte ausüben zu wollen, sodass das Bezugsangebot sich noch auf ein Volumen von 4.529.000 Euro bezieht und prospektfrei mit einem Basisinformationsblatt durchgeführt wird. Die Wandelschuldverschreibungen haben eine Laufzeit von 3 Jahren und einen Kupon von 6,00% p.a. Der Wandlungspreis beträgt 3,20 Euro je Aktie, die anfängliche Wandlungsprämie, gemessen an dem Schlusskurs vom 26. Januar 2021, beträgt 23%. Die Wandelanleihe hat eine Stückelung von 1.000 Euro. Die Bezugsfrist läuft vom 1. Februar bis 15. Februar 2021, im Anschluss folgt eine Privatplatzierung bei institutionellen Investoren. Mitte Februar 2021 soll die Wandelanleihe zum Handel in den Freiverkehr einbezogen werden. Die Transaktion wird von der Quirin Privatbank AG begleitet.

Die Gesellschaft wurde im letzten Jahr vom neuen Management neu ausgerichtet und konzentriert sich auf die Projektentwicklung von Wohnungen. Zudem soll ein Bestandsportfolio von Wohnungen aufgebaut werden, um stabile Cashflows zu generieren, zusätzliche Erträge sollen aus der Privatisierung von Wohnungen kommen. Das Management möchte die Projektpipeline von über 400 Mio. Euro innerhalb der nächsten drei Jahre umsetzen und den Wohnungsbestand zügig ausbauen, um die Gesellschaft voranzubringen, wie Vorstand Arndt Krienen im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert.

BOND MAGAZINE: The Grounds Real Estate Development AG ist ein junges Unternehmen, bitte erläutern Sie die Ausrichtung und die Strategie.

Krienen: Ich war CEO der Westgrund AG und nach der Übernahme durch die Adler Real Estate AG auch CEO bei Adler. Ich bin dort Anfang 2018 ausgeschieden. Mein Vorstandskollege Jacopo Mingazzini war CEO der Accentro Real Estate AG, die eine Tochtergesellschaft von Adler Real Estate war. Daher kennen wir uns und er kam im August letzten Jahres zu The Grounds. Eric Mozanowski war CSO der Estavis AG. Aus Estavis ist Accentro entstanden. Herr Mingazzini und Herr Mozanowski haben auch schon lange zusammengearbeitet. Als ich bei Adler ausgeschieden bin, haben wir die Capstone Opportunities AG gegründet. Diese Gesellschaft haben wir im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung im Sommer letzten Jahres in The Grounds eingebracht. Herr Mingazzini ist Spezialist für Wohnungsprivatisierungen, ich komme von Bestandhaltern und Herr Mozanowski hat jahrzehntelang Projekte entwickelt. Wir haben überlegt, welche Strategie nach einem langen Aufschwung noch Sinn macht. Wir kamen zu dem Ergebnis, dass Projektentwicklungen am interessantesten sind. Da diese aber keine stetigen und konstanten Erträge erwirtschaften, sind reine Projektentwickler am Kapitalmarkt weniger gefragt. Um regelmäßige Cashflows zu generieren, bauen wir deshalb auch einen Bestand auf, um die laufenden Kosten zu decken. Und mit Privatisierungen runden wir das Geschäftsmodell ab. Wir haben damit drei Säulen und konzentrieren uns ausschließlich auf Wohnimmobilien in Metropolregionen, insbesondere im Speckgürtel von Berlin. Vor zwei Wochen haben wir zwei weitere Objekte im Umland von Berlin gekauft, eins zur Bestandhaltung, eins zur Privatisierung. Mit der Konzentration auf das Umland von Berlin sind wir nicht vom Mietendeckel betroffen und profitieren vom derzeit ansteigenden Zuzug in der Region.

BOND MAGAZINE: Die Gewerbeobjekte haben Sie verkauft?

Krienen: The Grounds hatte einige Gewerbeobjekte und Projektentwicklungen. Die haben wir überwiegend im letzten Jahr noch verkauft. Hierzu zählt insbesondere eine Logistikimmobilie in Hangelsberg, das ist etwa fünf Minuten mit dem Auto von der neuen Tesla Gigafactory entfernt. Bevor man wusste, dass Tesla dort ein Werk errichtet, wurde das Objekt günstig erworben, dann haben wir Neuvermietungen vorgenommen und die Mieten erhöht. Das Objekt stand zum Ende 2019 mit einem Buchwert von rund 10 Mio. Euro in der Bilanz und wurde Ende 2020 an einen Investor für einen deutlich höheren Preis verkauft. Der Kaufvertrag wurde bereits abgewickelt und darüber hinaus wurde ein Besserungsschein vereinbart, der eine weitere Zahlung von bis zu 9,75 Mio. Euro erwarten lässt, wenn das Bebauungsplanverfahren erfolgreich abgeschlossen wird. Wir gehen davon aus, dass wir diese Zahlung innerhalb der nächsten zwei Jahren erhalten werden. Wir haben auch bereits einige Wohnimmobilienprojekte gekauft. Unsere Ergebnisprognose konnten wir zuerst auf 1 Mio. Euro, dann auf 2 Mio. Euro und dann infolge des Verkaufs in Hangelsberg auf 4 Mio. Euro erhöhen. Wir befinden uns zurzeit in der Erstellung des Jahresabschlusses und sind zuversichtlich, ein Ergebnis nach Steuern von über 4 Mio. Euro ausweisen zu können. Ich rede hierbei von der Realisierung liquiditätswirksamer Erträge und nicht von Bewertungsgewinnen.

BOND MAGAZINE: Konzentrieren Sie sich jetzt nur noch auf Wohnimmobilien?

Krienen: Mit der Capstone haben wir fünf Projekte im Zuge einer Sachkapitalerhöhung eingebracht. Hierfür wurde kein Geld, sondern 2,7 Millionen Grounds-Aktien ausgegeben. Es handelt sich im Wesentlichen um Wohnimmobilienprojekte. Es gibt auch Gewerbeprojekte, das sind aber Joint-Ventures, die in der Bilanz als Beteiligungen ausgewiesen werden. Von den Gewerbeprojekten werden wir uns trennen, wenn sie realisiert sind. Wir werden uns dann ausschließlich auf Wohnimmobilien konzentrieren. Wir haben im letzten Jahr auch das erste Wohnimmobilienbestandsportfolio gekauft mit 250 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Stendal/Prignitz. Das Portfolio ist relativ klein, wir werden aber weiteren Bestand aufbauen. Bei den Objekten in Stendal sehen wir Potenzial bei den Mieten, aber auch bei den Nachverdichtungsmöglichkeiten. Wir haben 13 Mio. Euro investiert, das Portfolio ist nahezu vollvermietet und erwirtschaftet schon jetzt Nettomieteinahmen von rund 948 TEuro. Darüber hinaus haben wir auch ein Objekt in Berlin erworben, das bereits aufgeteilt ist. Somit sind wir hier nicht von dem Aufteilungsverbot betroffen, das zurzeit diskutiert wird. Die Projekte aus der Sachkapitalerhöhung möchten wir verkaufen und erwarten Verkaufserlöse von 136 Mio. Euro. Wir haben dann weitere Projekte, die wir ebenfalls verkaufen möchte, entweder durch Forward-Sales oder im Einzelvertrieb. Wir erwarten hieraus Verkaufserlöse von weiteren 300 Mio. Euro, immer unterstellt, dass die Projekte von uns fertiggestellt und nicht in einer früheren Phase, z.B. mit Baugenehmigung, veräußert werden. Die Entwicklungen sollten dann in den nächsten Jahren zu einem Umsatz von rund 440 Mio. Euro führen. Neben dem Bestandsportfolio in Stendal mit Mieteinnahmen von rund 948 TEuro haben wir zudem Privatisierungsobjekte in Meppen und Berlin-Pankow, mit denen wir aktuell weitere rund 388 TEuro Mieteinnahmen erzielen; die neuen Erwerbe noch nicht mitgerechnet.

BOND MAGAZINE: Sie platzieren zurzeit eine Wandelanleihe.

Krienen: Wir wollen weiter wachsen und das Unternehmen nach vorn bringen. Wir wollen unsere Projektpipeline umsetzen und am Kapitalmarkt aktiv sein. Das Management ist am Kapitalmarkt bekannt und hat immer geliefert. Mit der Wandelanleihe möchte wir mit The Grounds erstmals an den Kapitalmarkt herantreten. Die Wandelanleihe hat ein Volumen von bis zu 12 Mio. Euro und ist prospektfrei. Es gibt ein Bezugsrecht für die Aktionäre. Der Kupon beträgt 6,00% p.a. bei einer Laufzeit von 3 Jahren. Der Wandlungspreis beträgt 3,20 Euro, die Wandelanleihe ist jederzeit in Aktien wandelbar. Der Wandlungspreis soll uns auch motivieren durch gute Ergebnisse zu erreichen, dass das Fremdkapital in Eigenkapital gewandelt wird. Im Pre-Sounding haben wir positives Feedback erhalten. Großaktionäre haben signalisiert, dass sie 5 Mio. Euro in die Wandelschuldverschreibung investieren möchten.

BOND MAGAZINE: Was machen Sie anders als andere? Weshalb sollte man in The Grounds investieren?

Krienen: Die handelnden Personen sind seit Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätig, das Unternehmen ist aber noch relativ klein und hat flache Hierarchien. Das Team ergänzt sich optimal in den Bereichen Projektentwicklung, Bestandhaltung und Privatisierung und kann durch unsere langjährige Tätigkeit auf ein umfangreiches Netzwerk zugreifen. Unsere letzten Käufe waren so auch Offmarket-Transaktionen.

BOND MAGAZINE: Sie haben spannende Projekte und die Wandelanleihe ist Ihr erster Schritt mit The Grounds am Kapitalmarkt. Ihre Marktkapitalisierung ist mit knapp 50 Mio. Euro noch relativ niedrig und viele institutionelle Investoren dürfen einfach nicht investieren. Möchten Sie zügig in eine andere Größenordnung wachsen, um auch am Kapitalmarkt voranzukommen?

Krienen: Ja natürlich, das ist unser Ziel. Als ich bei Westgrund angefangen habe, hatten wir 113 Wohnungen und eine Bilanzsumme von 6 Mio. DM. Als ich ausgeschieden bin, war Westgrund im SDAX mit 20.000 Wohnungen und einer Bilanzsumme von 1 Mrd. Euro. Wir machen jetzt einen Schritt nach dem anderen. Wir haben 250 Wohnungen im Bestand. Anfang des Jahres haben wir bereits ein weiteres kleineres Portfolio dazugekauft. Bis zum Ende des Jahres wollen wir einen Bestand von bis zu 1.000 Wohnungen erreichen. Wir möchten vom Freiverkehr auch mittelfristig in den Geregelten Markt wechseln. Im Moment sind wir dafür aber noch zu klein.

BOND MAGAZINE: Sie haben eine umfangreiche Pipeline und ein starkes Netzwerk. Welche Bilanzkennzahlen streben Sie an, wenn Sie weiter wachsen?

Krienen: Eine gesunde Bilanzstruktur ist sehr wichtig, darauf achten auch institutionelle Investoren. Bei Finanzierungen streben wir 20% EK und 80% FK an. Wir wollen auch Eigenkapital bilden und haben uns daher auch bewusst gegen eine reine Anleihe entschieden. Wir wollen, dass die Wandelanleihe in Aktien gewandelt wird. Auf Unternehmensebene ist ein LTV von 50 bis 55% die Zielgröße.

BOND MAGAZINE: Soll mittelfristig auch Research zu The Grounds verfügbar sein?

Krienen: Ja, wir sprechen mit einigen Anbietern und planen Research.

BOND MAGAZINE: Wenn Sie weiter wachsen möchten und die Bilanzrelationen einhalten wollen, dann wird es weitere Kapitalmarkttransaktionen geben, oder?

Krienen: Wir nutzen natürlich Bankdarlehen, möchten aber auch am Kapitalmarkt aktiv sein, entweder auf der EK- oder der FK-Seite, je nachdem, was sinnvoll ist.

BOND MAGAZINE: Bestandhalter zahlen i.d.R. Dividende, Projektentwickler eher nicht. Wie ist Ihre Planung?

Krienen: Wir möchten weiter wachsen und die Gewinne reinvestieren. Daher planen wir vorerst keine Dividendenzahlung. Die Wandelanleihe eignet sich aber auch sehr gut für Investoren, die eine feste Ausschüttung erwarten.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten der The Grounds Real Estate-Wandelanleihe