„Wohnimmobilien sehen wir insgesamt als sicheren Hafen an“, Interview mit Martin Moll, Euroboden

Die Euroboden GmbH begibt eine Anleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 75 Mio. Euro und einem Kupon von 5,50% p.a. Davon werden 25 Mio. Euro für ein Umtauschangebot und die Rückzahlung der Euroboden-Anleihe 2017/2022 verwendet. Somit hat Euroboden real einen Nettozufluss von bis zu 50 Mio. Euro durch die Emission der neuen Anleihe. Durch die Covid-19-Pandemie befürchtet Geschäftsführer Martin Moll keine negativen Auswirkungen. Wohnimmobilien, die die Gesellschaft entwickelt, sieht er insgesamt als sicheren Hafen an. Die Gesellschaft hat zudem stille Reserven von über 100 Mio. Euro, wie er betont.

BOND MAGAZINE: Sie emittieren Ihre vierte Anleihe. Wie sind Ihre bisherigen Erfahrungen am Kapitalmarkt?

Moll: Euroboden hat bisher nur gute Erfahrungen mit dem Kapitalmarkt gemacht. Unsere letzten Anleiheemissionen waren jeweils deutlich überzeichnet und bei beiden mussten die Zeichnungsfrist verkürzt und die Bücher geschlossen werden. Wir empfinden aber die Frage, ob wir uns am Kapitalmarkt wohlfühlen, gar nicht als so relevant. Interessanter ist doch die Frage, ob die Anleger mit unseren Anleihen gute Erfahrungen gemacht haben. Ich bin mir sicher, wir machen ja auch regelmäßig Investor-Relations-Veranstaltungen, die Investoren haben einen hohen Zufriedenheitsgrad.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Eckdaten der neuen Anleihe.

Moll: Die neue Anleihe wird ein Emissionsvolumen von bis zu 75 Mio. Euro haben und mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. bei halbjährlichen Zinszahlungen ausgestattet sein. Die Laufzeit der Anleihe wird wieder, wie bisher bei allen Euroboden-Anleihen, 5 Jahre sein. Ab dem 12. Oktober 2020 bis zum 28. Oktober 2020 kann im Rahmen eines öffentlichen Umtauschangebots, wozu die Emittentin die Inhaber der Schuldverschreibungen 2017/2022 einladen wird, die neue Anleihe gezeichnet werden. Das Umtauschangebot enthält zudem eine Mehrerwerbsoption, mit der wir der bisher immer hohen Nachfrage von Privatanlegern besser gerecht werden wollen. Ab dem 2. November 2020 beginnt im Rahmen eines öffentlichen Angebots die Zeichnungsfrist, die spätestens am 13. November 2020 beendet werden wird.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Moll: Das Geld soll neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Auch in der Zukunft wollen wir in der Lage sein, Grundstücke aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen. Diese Flexibilität ist für uns ein großer Mehrwert. 25 Mio. Euro der neuen Anleihe werden für das Umtauschangebot und die Rückzahlung der Euroboden-Anleihe 2017/2022 verwendet. Somit hat Euroboden real einen Nettozufluss von 50 Mio. Euro durch die Emission der neuen Anleihe.

BOND MAGAZINE: Ist ein Börsengang für Sie ein Thema?

Moll: Das ist eine Frage, die uns häufig gestellt wird. Klar wäre Euroboden hypothetisch ein guter Kandidat für einen Börsengang. Wir kennen das Thema; wir beschäftigen uns mit dem Thema – aber es gibt diesbezüglich überhaupt keine konkreten Planungen oder Entscheidungen.

BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Ihre aktuelle Geschäftsentwicklung.

Moll: Die Euroboden-Gruppe hat sich im Konzerngeschäftsjahr 2019/2020, das am 30. September 2020 endete, erneut sehr gut entwickelt. Der Konzern wird voraussichtlich ein Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Mio. Euro erzielen. Kumuliert konnte die Euroboden in den letzten drei Jahren ein EBIT von rund 75 Mio. Euro bei einem Gesamtumsatz von ca. 185 Mio. Euro erzielen. Zum Stichtag 30. September 2020 steigt damit das Eigenkapital der Euroboden-Gruppe auf über 50 Mio. Euro an. Damit wird die Eigenkapitalquote rund 20% betragen.

BOND MAGAZINE: Hatte die Covid-19-Pandemie Auswirkungen auf Ihr Geschäftsmodell?

Moll: Dadurch, dass Euroboden sich auf architektonisch hochwertige Wohnimmobilien in München und in Berlin konzentriert, spüren wir wenig von der Covid-19-Krise. All unsere Projekte schreiten planmäßig voran. Die Nachfrage der im Vertrieb befindlichen Projekte ist nicht zurückgegangen. Vorhaben, die sich aktuell in der Bauphase befinden, erleiden im Prinzip keine coronabedingten Verzögerungen. Insgesamt gehen wir nicht davon aus, dass es im Bereich Wohnungsneubau zu negativen Entwicklungen kommen wird.

BOND MAGAZINE: Sind negative Auswirkungen zu befürchten?

Moll: Dadurch, dass Euroboden sich schwerpunktmäßig auf die Projektplanung und die Erstellung von Wohnimmobilien im Raum München und Berlin konzentriert, sind für unseren Konzern keine negativen Auswirkungen zu befürchten. Wohnimmobilien sehen wir insgesamt als sicheren Hafen an. Bei Büroentwicklungen ist es derzeit schwer abzuschätzen, wie die weitere Entwicklung genau sein wird. Auf der einen Seite werden Homeoffice-Arbeitsplätze zunehmen; auf der anderen Seite werden Unternehmen zusätzliche attraktive Flächen anbieten müssen, um Mitarbeiter für sich zu gewinnen und auch um Identität zu schaffen. Im Bereich Einzelhandel, in dem Euroboden nicht tätig ist, wird die Pandemie – mit Ausnahme Lebensmitteleinzelhandel – die schwierige Situation, die es auch schon vor Corona gab, beschleunigen. Innerstädtische Hotels, die bis vor der Pandemie von Geschäftsreisenden profitiert haben, leiden unter mangelnder Auslastung. Deswegen wird es auch in diesem Segment zu starken Veränderungen kommen.

BOND MAGAZINE: Wie hoch sind Ihre stillen Reserven und wie kommen diese zustande?

Moll: Durch die fortlaufende Entwicklung unserer Grundstücke schaffen wir eine Wertsteigerung, die nicht in der Bilanz ausgewiesen werden kann. Würde Euroboden theoretisch alle Grundstücke und entwickelten Baurechte verkaufen und alle Verbindlichkeiten abbauen, dann würden konservativ gerechnet rund 100 Mio. Euro verbleiben. Das nennt man die „stillen Reserven“. Selbst die Ratingagentur Scope hat eine sog. Recocery Rate von 75% ermittelt.

BOND MAGAZINE: Gibt es unabhängige Wertgutachten hierzu?

Moll: Ja. Wir lassen unabhängige Wertgutachten zu unseren Grundstücken erstellen.

BOND MAGAZINE: Wie schaffen Sie bei den Grundstücken Mehrwert?

Moll: Mehrwert schaffen wir auf verschiedenen Wegen. Einerseits schaffen wir neue Baurechte. Andererseits führt die hochwertige Architektur, entworfen von herausragenden Architekten, zu höheren Verkaufspreisen. Euroboden beweist mittlerweile seit über 20 Jahren, dass hochwertige Architektur und wirtschaftlicher Erfolg nicht im Widerspruch zueinanderstehen müssen. Die durchschnittlichen Margen unserer abgeschlossenen Projekte liegen bei deutlich über 30%.

BOND MAGAZINE: Wie groß ist Ihre Pipeline und wie definieren Sie diese?

Moll: Unsere Pipeline umfasst mehr als 25 Projekte mit einem Umsatzvolumen größer 1 Mrd. Euro. Ca. 70% der Projekte sind in der Metropolregion München, 25% in Berlin. Ca. 75% der Projekte sind Wohnungsbauprojekte. Neben den Schwerpunkten an den beiden Top-Standorten München und Berlin und der Konzentration auf das Segment Wohnen achten wir darauf, dass keine Klumpenrisiken entstehen. Der Anteil des größten Projekts unserer Pipeline beträgt weniger als 10%.

BOND MAGAZINE: Wann werden die Projekte umsatzwirksam?

Moll: Euroboden bilanziert seit 2018 nach IFRS. Demnach entstehen Umsatz und Ergebnis aus der Veräußerung unserer Bauprojekte anteilig, in Abhängigkeit des Baufortschrittes und vom Verkaufsstand des Projektes. Ich stelle es mal plastisch an einem Beispiel dar: Wir haben ein Grundstück für 10 Mio. Euro erworben; nach der erfolgreichen Entwicklung ist das Grundstück nun 18 Mio. Euro wert. Der Umsatz des Projekts bei Umsetzung beträgt 50 Mio. Euro. Der Verkaufsstand liegt nun bei 50%. Auch der Fertigstellungsgrad liegt bei 50%. Der Roherlös für das Projekt beträgt 30%, also 15 Mio. Euro. Dann würden wir zu diesem Zeitpunkt einen Umsatz von 12,75 Mio. Euro und ein Ergebnis von 3,75 Mio. Euro bilanzieren.

BOND MAGAZINE: Ihre Branche ist sehr zyklisch und der Aufschwung läuft schon einige Jahre. Welche weitere Entwicklung erwarten Sie?

Moll: Da sehen wir einen deutlichen Unterschied zwischen den einzelnen Assetklassen. Die Assetklasse Wohnen, in der Euroboden zu Hause ist, schätzen wir als sehr stabil ein. In den Großstädten wie München oder Berlin, in denen wir unsere Projekte haben, gibt es einen extremen Nachfrageüberhang. Die niedrigen Zinsen machen mittlerweile kaufen günstiger als mieten. Unsere Käufer können heute Finanzierungen mit Zinssätzen im Bereich von bis zu 0,5% abschließen. Durch den Lockdown hat die Bedeutung einer eigengenutzten Immobilie zugenommen. Wir werden uns zukünftig alle viel mehr in den eigenen vier Wänden aufhalten. Zusätzlich sind Wohnimmobilien in ihrem Wert nicht so schwankungsanfällig wie der Kapitalmarkt.

BOND MAGAZINE: Wie sind Ihre Kennzahlen und welchen Korridor streben Sie bei den Kennzahlen an?

Moll: Euroboden hat eine Eigenkapitalquote von rund 20%. Generell sind wir der Meinung, dass Projektentwickler in unserer Branche eine Eigenkapitalquote von etwa 15% haben sollten. Wir streben eine Roherlösmarge von 30% an; konnten aber in den letzten drei Jahren im Schnitt fast 40% erreichen. Loan-to-Value sehen wir in einer Range zwischen 50% bis 60%. Laut der Ratingagentur Scope liegen wir momentan bei 53%. Perspektivisch wünschen wir uns einen jährlichen Umsatz von deutlich mehr als 100 Mio. Euro. Der aktuelle Durchschnittsumsatz der letzten drei Jahre lag bei 60 Mio. Euro. Wir wollen aus Diversifizierungsgründen stets mehr als 20 Projekte bearbeiten – zurzeit sind es 27. Mittelfristig planen wir mit einem EBIT von mehr als 30 Mio. Euro. Das durchschnittliche EBIT lag bei 25 Mio. Euro in den letzten drei Jahren. Euroboden möchte jederzeit über eine freie Liquidität von mindestens 20 Mio. Euro verfügen; aktuell haben wir mehr als 40 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Es gibt eine Vielzahl weiterer Anleiheemittenten aus der Immobilienbranche. Was spricht für Ihre Anleihe?

Moll: Euroboden verfügt über eine Erfahrung von mehr als 20 Jahren und ist nachweislich erfolgreich; sowohl architektonisch wie auch wirtschaftlich. Die Gruppe verfügt über eine klare Strategie mit dem Schwerpunkt im Wohnimmobilienbereich. Euroboden hat einen guten Track Record am Kapitalmarkt. Das wird uns auch immer wieder von unseren Investoren zurückgespielt. Wir sind transparent. Dazu gehört auch, dass wir uns im Gegensatz zu vielen Emittenten raten lassen. Euroboden verfügt über ein echtes Eigenkapital von mehr als 50 Mio. Euro. Nachgewiesen sind auch unsere hohen stillen Reserven von mehr als 100 Mio. Euro. All das spricht für unsere Anleihe.

BOND MAGAZINE: Ist ein Kupon von 5,50% nicht zu niedrig?

Moll: Üblicherweise werden wir gefragt, ob ein Kupon von 5,50% nicht zu hoch ist (lacht). Usw. – Euroboden setzt auf einen fairen Kupon – für Investoren und auch für die Emittentin. Wichtig ist uns – wie auch bei allen vorangegangenen Anleihen – die Platzierungssicherheit. Ein Kupon von 5,50% erfüllt diese Vorgaben – dessen sind wir uns sicher und wurde uns auch so vom Markt gespiegelt und ist im Kontext unserer KPIs zu sehen. Zudem hat sich Euroboden seit der letzten Anleihe in allen Bereichen wie z.B. Ertragskraft, Eigenkapital, Eigenkapitalquote, Größe, Diversifizierung, Ausbau der Pipeline weiterentwickelt bzw. deutlich verbessert. Der Kupon der letzten Anleihe betrug ebenfalls 5,50%, die Anleihe war signifikant überzeichnet. Unsere Ratings sind von Scope gerade bestätigt worden. Bei diesem Rating ist bereits die Emission der neuen Anleihe berücksichtigt, durch die zunächst gewisse Kennziffern per Definition schlechter werden. Von daher bewerten wir die Bestätigung des Ratings auch als sehr positiv.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie Euroboden am Laufzeitende der Anleihe?

Moll: Wir wollen den erfolgreichen Weg fortschreiten, ohne dabei unverhältnismäßige Risiken einzugehen. Wir sind ein eigentümergeführtes Unternehmen und setzen daher auf ein risikoaverses Wachstum. Grundsätzlich planen wir immer so, dass die Mittel der Anleihe aus dem operativen Geschäft zurückgezahlt werden können und wir nicht auf neue Anleihen angewiesen sind. Aktuell verfügen wir beispielsweise über eine freie Liquidität von mehr als 40 Mio. Euro und stille Reserven, die jederzeit kurzfristig realisierbar wären, von über 100 Mio. Euro. Bei der Umsetzung unserer Pipeline realisieren wir zudem hohe Überschüsse.

BOND MAGAZINE: Vielen Dank für Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der Euroboden-Anleihe