Anleihen-Analyse: FCR Immobilien AG - hohe Mietrenditen und breit diversifiziertes Portfolio

Voraussichtlich bis 16. Februar kann die neue 6,00%-Unternehmensanleihe (ISIN DE000A2G9G64) 2018/2023 der FCR Immobilien AG gezeichnet werden. Privatanleger können die Anleihe via Börsenorder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Die Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich. Das Emissionsvolumen beläuft sich auf bis zu 25 Mio. Euro. Nach Beendigung des öffentlichen Angebots ist eine Notierung im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse ab dem 20.02.2018 vorgesehen. Die Anleihe verfügt über ein umfangreiches Sicherungskonzept. So erfolgt eine Absicherung über nachrangige Buchgrundschulden mittels eines Treuhänders. Der Emissionserlös soll primär zum weiteren Ausbau des Immobilienbestandes sowie zum Rückkauf höher verzinster Anleihen genutzt werden. Im vergangenen Jahr ist die FCR Immobilien AG auf einen Immobilienbestand mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 140.000 m² gewachsen. Dabei fokussiert sich die Gesellschaft auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Aktuell verfügt die FCR Immobilien AG über 41 Immobilien, vorwiegend an Sekundärstandorten, da diese nach Einschätzung der Gesellschaft über langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklungen verfügen als Primärstandorte.

Insbesondere der positive Track Record am Kapitalmarkt (die 8,00%-FCR-Anleihe 2014/19 notiert bei 114,00%) spricht für eine erfolgreiche Emission.

Unternehmen
Die FCR Immobilien AG investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien, die primär für den Einzelhandel genutzt werden, d.h. vor allem in Fachmarktzentren, Shopping-Center oder innerstädtische Geschäftshäuser an Sekundärstandorten.

Diese Standorte bieten nach Ansicht der Emittentin eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung als auf Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker reagierende Immobilienmärkte in den Primär-Standorten. Daneben strebt die FCR Immobilien AG – neben der Vereinnahmung von Mieterlösen – an, über geeignete Property- und Asset-Management-Aktivitäten die bauliche und wirtschaftliche Substanz, die Mieterstruktur, Mieterträge und Mietlaufzeiten zu optimieren und nach Aufwertung der Immobilie diese wieder gewinnbringend zu verkaufen. Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR Immobilien AG somit im Wesentlichen aus a) der Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien sowie b) dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte nach erfolgreicher Werterhöhung.

Zum Datum dieses Prospekts umfasst das Immobilienportfolio der FCR-Gruppe 41 Immobilien, die sich bevorzugt in kleineren und mittelgroßen Städten und Gemeinden befinden. Von diesen insgesamt 41 Immobilien hält die Emittentin zwei Immobilien im Direktbesitz, die restlichen 39 Immobilien werden von eigenen GmbH & Co. KGs gehalten, die sich zu 100% im Besitz der FCR Immobilien AG befinden.

Mittelverwendung
Das Angebot soll zum einen der Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien durch die FCR-Gruppe dienen. Zum anderen können die bestehenden Anleihen mit der ISIN DE000A1YCF5F0 / WKN A1YC5F, ISIN DE000A12TW80 / WKN A12TW8 und ISIN DE000A2BPUC4 / WKN A2BPUC in Höhe von bis zu 21 Mio. Euro dadurch zurückgekauft werden.

Soweit der Emissionserlös zur Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien erfolgt, dient er primär der finanziellen Ausstattung von Tochtergesellschaften der Emittentin zum Erwerb neuer Immobilien. Alternativ sollen die Erlöse auch für die Finanzierung des Erwerbs von Immobilien unmittelbar durch die FCR AG verwendet werden, wobei die Ausstattung der Tochtergesellschaften vorrangig ist. Die Ausstattung der Tochtergesellschaften kann dabei sowohl durch Eigenkapital als auch Darlehen in Form von wirtschaftlichem Eigenkapital erfolgen. Die weitere Ausstattung der Tochtergesellschaften erfolgt voraussichtlich über eine Fremdfinanzierung durch Banken.

Eine feste Zweckbindung über die Verwendung der Erlöse existiert jedoch nicht. Soweit und solange der Nettoemissionserlös noch nicht für die Finanzierung des Immobilienerwerbs benötigt wird, beabsichtigt die Emittentin, diesen in liquiden kurzfristigen Bankeinlagen, Geldmarktinstrumenten, Staatsanleihen mit kurzen Laufzeiten oder ähnlichen Instrumenten anzulegen, damit er bei Bedarf kurzfristig zur Verfügung steht.

Stärken:
- positiver Track-Record am Kapitalmarkt (8,00%-Anleihe 2014/19 notiert bei 114,00%)
- Objekte mit attraktiver Mietrendite
- stille Reserven, Bilanzierung nach HGB (siehe Interview)
- breite Diversifikation in aktuell 41 Objekte
- Grundbuchschuld
- möglicher Börsengang könnte die Bilanzstruktur weiter verbessern

Schwächen:
- niedrige Eigenkapitalquote
- kein Rating

Fazit:
Die Gesellschaft verfügt über ein renditestarkes und mit 41 Objekten breit diversifiziertes Portfolio an Fachmarktzentren und Shopping-Centern. Die Gesellschaft bilanziert nach HGB, daher dürfte die Gesellschaft, insbesondere aufgrund der Preissteigerungen am Immobilienmarkt sowie der aktiven Bewirtschaftung und einem höheren Wert des Gesamtportfolios, über hohe stille Reserven verfügen (siehe auch Interview mit Vorstand Falk Raudies). Die Gesellschaft verfügt über einen positiven Track Record am Kapitalmarkt (die 8,00%-FCR-Immobilien-AG-Anleihe 2014/19 notiert bei 114,00%).

Kritisch ist die niedrige Eigenkapitalquote sowie ein fehlendes Rating zu sehen. Allerdings dürfte die Gesellschaft, wie bereits ausgeführt, über signifikante stille Reserven verfügen. In der Vergangenheit hat die Gesellschaft selbst angeführt, einen Börsengang zu planen. Details hierzu hat der Vorstand im Interview jedoch nicht genannt. Durch einen Börsengang könnte die Bilanzstruktur jedoch weiter signifikant verbessert werden. Ein möglicher Börsengang dürfte, sofern er mit einer signifikanten Kapitalerhöhung verbunden wäre, den Anleihekurs positiv beeinflussen. Insgesamt spricht vieles für einen Erfolg der Anleiheemission.

Text: Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/
(Foto: © FCR Immobilien AG)

Tab. 1: Eckdaten der neuen FCR Immobilien AG-Anleihe

Tab. 2: Entwicklung des FCR-Konzerns

Angaben in TEuro, Quelle: FCR Immobilien AG,
2012 und 2013 Jahresabschluss des Rechtsvorgängers FCR Immobilen & Verwaltungs GmbH & Co. KG