Anleihen-Check: FCR Immobilien AG, Kupon 7,25% - Stabile Mieteinnahmen durch Konzentration auf Einkaufs- und Fachmarktzentren

Die FCR Immobilien AG, Pullach bei München, begibt eine fünfjährige Unternehmensanleihe mit einem Kupon von 7,25% p.a. Die Gesellschaft profitiert bei der Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren von stabilen Mieteinnahmen, bietet durch die Börsennotierung der Aktie vergleichsweise Transparenz und blickt auf eine positive Geschäftsentwicklung. Der Kupon erscheint mit 7,25% attraktiv.

Transaktionsstruktur
Die neue 7,25%-Anleihe der FCR Immobilien AG (WKN A352AX, ISIN DE000A352AX7) kann über das Zeichnungstool DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse gezeichnet werden, d.h. Privatanleger können wie gewohnt via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 60 Mio. Euro. Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich bis zum 21. November 2023.

Zudem haben die Inhaber der 5,25%-Anleihe 2019/2024 die Möglichkeit, diese Schuldverschreibung gegen die neu angebotene 7,25%-Schuldverschreibung umzutauschen. Das Umtauschverhältnis beträgt 1:1. Je umgetauschter Anleihe im Nennwert von 1.000 Euro erhält der Inhaber der 5,25%-Anleihe 2019/2024 eine Umtauschprämie von 20 Euro, also einmalig 2,0%, sowie die anteilsmäßig angefallenen Stückzinsen. Ergänzend zum Umtausch können die Inhaber auch eine Mehrerwerbsoption ausüben. Die Frist für den Umtausch und die Mehrerwerbsoption laufen ebenfalls voraussichtlich bis zum 21. November 2023.

Falk Raudies, Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG: „Auch mit unserer neuen, jetzt bereits schon sechsten Anleihe setzen wir unser für Emittent und Anleger gleichermaßen bewährtes Erfolgskonzept weiter konsequent fort. So bieten wir als ein von Anfang an profitables und sehr solide aufgestelltes Unternehmen Anlegern eine attraktive Anleihe mit einem jährlichen Zins von 7,25%. Für uns ist dieses Instrument ein wichtiger Baustein für die kontinuierliche Umsetzung unserer nachhaltigen Unternehmensstrategie auch im kommenden Geschäftsjahr. So werden wir mit Unterstützung der neuen Anleihe in weitere Immobilien investieren mit dem Ziel, unser Portfolio wertschaffend auszubauen.“

Unternehmen
Die Hauptaktivität der FCR Immobilien AG ist der Erwerb und die Veräußerung von Immobilien mit Fokus auf Nahversorger, Fachmärkte und Einkaufszentren. Ergänzend werden u.a. Büro- und Logistikobjekte gehalten. Dabei hat sich die Emittentin als Halterin von kleineren und mittelgroßen Handelsimmobilien an Sekundärstandorten positioniert. Die FCR Immobilien AG ist dabei bundesweit als Investor aktiv. Bevorzugt werden Objekte aus Sondersituationen erworben. Die Objekte versprechen aufgrund der oftmals stabilen Nachfragesituation für den Mieter vor Ort stetige, gut planbare Mieten. Typischerweise investiert die FCR Immobilien AG in Bestandsimmobilien, die in kleineren und mittelgroßen Städten gelegen sind und sich sowohl über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben, als auch über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicherstellen. Zu den Mietern gehören in der Regel Lebensmitteldiscounter, Nahversorger und Drogerien. Erworben werden Objekte ab 1 Mio. Euro bis ca. 100 Mio. Euro. Die FCR Immobilien AG zählt nach eigener Einschätzung zu den innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Basis hierfür ist die inhouse entwickelte Software, die mittels künstlicher Intelligenz die gesamte Wertschöpfungskette optimiert und Wachstums- und Ertragspotenziale aufzeigt.

Mittelverwendung
Das Angebot soll der Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien durch die FCR-Gruppe sowie der Ablösung der 5,25%-Anleihe 2019/2024 dienen, die im Volumen von 30 Mio. Euro aussteht.

Soweit der Emissionserlös zur Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien erfolgt, dient er primär der finanziellen Ausstattung von Tochtergesellschaften der Emittentin. Alternativ sollen die Erlöse auch für die Finanzierung des Erwerbs von Immobilien unmittelbar durch die FCR AG verwendet werden, wobei die Ausstattung der Tochtergesellschaften vorrangig ist. Eine feste Zweckbindung über die Verwendung der Erlöse existiert jedoch nicht.

Geschäftsentwicklung
Die FCR Immobilien AG (ISIN DE000A1YC913) konnte im Rahmen des testierten Konzernabschlusses 2022 nach IFRS einen Anstieg des operativen Ergebnisses aus der Bestandshaltung, FFO, um 32% auf 9,4 Mio. Euro, nach 7,1 Mio. Euro im Vorjahr, vermelden. Damit wurde ein neuer Bestwert erzielt. Dies galt auch für das Ergebnis vor Steuern, EBT, das sich um 16% auf 17,3 Mio. Euro, nach zuvor 14,9 Mio. Euro, verbesserte.

Die FCR Immobilien AG hat ihre Geschäftsentwicklung auch in den ersten neun Monaten 2023 erfolgreich fortgesetzt. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, ist um 8% auf 19,3 Mio. Euro, nach 17,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum, gestiegen. Hier machten sich die um 8% auf 27,7 Mio. Euro gestiegenen Mieteinnahmen bemerkbar. Die FCR Immobilien AG profitierte dabei u.a. von Indexierungen bei den Mietverträgen, durch die die Zinserhöhungen fast vollständig kompensiert werden konnten, sowie einer im Jahr 2023 höheren Vermietungsquote, die aktuell bei 93,5% liegt. Das Ergebnis vor Steuern, EBT, lag bei 8,2 Mio. Euro und aufgrund positiver Einmaleffekte im Vorjahr unter dem Vorjahreswert von 11,5 Mio. Euro. Das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung, FFO, knüpfte mit 6,8 Mio. Euro nahezu an den Vorjahreswert von 7,2 Mio. Euro an.

Die FCR Immobilien AG profitiert weiter von ihrer Ausrichtung mit Fokus auf die Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren. Diese Immobilien weisen eine stabilere Entwicklung auf, als sie derzeit in anderen Immobiliensegmenten festzustellen ist. Dies zeigt sich auch beim WAULT, der robust bei 5,2 Jahren liegt, und der Immobilienbewertung. So ist das FCR-Portfolio auf Grundlage der externen Gutachten stabil mit dem 12,7-fachen bewertet. Mit den Zahlen für die ersten 9 Monate 2023 bestätigt die FCR Immobilien AG ihre bisherige Entwicklung, bei der sie die gestiegenen Zinsen nahezu vollständig durch ein aktives Management kompensieren kann. Für das Gesamtjahr geht die FCR Immobilien AG von einer weiter profitablen Unternehmensentwicklung aus.

Die FCR Immobilien AG hat erst vor wenigen Tagen gemeldet, dass strategiegemäß ihre Hotelimmobilie in Italien, Il Pelagone, veräußert wurde. Die Portfoliobereinigung führt dabei zu einer deutlichen Verbesserung der Finanz-Kernkennzahlen. Der Verkaufspreis entspricht dem von Seiten eines externen Gutachters ermittelten Verkehrswert, der nun vollständig realisiert werden konnte. Aus der erfolgreichen Transaktion erzielt FCR einen Kapitalrückfluss von rd. 20 Mio. Euro. 

Stärken
- vergleichsweise stabile Mieteinnahmen durch Konzentration auf Einkaufs- und Fachmarktzentren
- positiver Track Record am Kapitalmarkt
- relativ hohes Maß an Transparenz durch Börsennotierung der Aktie
- dadurch Zugang zu Eigenkapital
- Trennung von Randbereichen (Hotel) setzt Liquidität frei

Schwächen
- deutlicher Zinsanstieg führt zu einem herausfordernden Marktumfeld für Immobilienunternehmen
- Gefahr von Abwertungen des Immobilienbestandes
- negatives Branchensentiment am Kapitalmarkt

Fazit:
Die FCR Immobilien AG profitiert im aktuell herausfordernden Immobilienumfeld von der Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren und den daraus resultierenden stabilen Mieteinnahmen. Durch Indexierungen bei den Mietverträgen konnten Zinserhöhungen nach Unternehmensangaben fast vollständig kompensiert werden. Der Verkauf von Objekten führt zur Freisetzung von Liquidität und zur Verbesserung von Kennzahlen. Positiv ist anzumerken, dass Verkäufe über bzw. zu Gutachterwerten realisiert werden konnten. Dies deutet auf eine konservative Bilanzierung hin. Die Gesellschaft bietet aufgrund der Börsennotierung der Aktie ein hohes Maß an Transparenz und hat einen positiven Track Record am Kapitalmarkt.

Kritisch sind das durch gestiegene Zinsen herausfordernde Branchenumfeld sowie das negative Sentiment für Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt zu sehen. Insgesamt erscheint die neue 7,25%-Anleihe der FCR Immobilien AG attraktiv, insbesondere für Anleger, die die FCR-Anleihe 2019/24 in die neue Anleihe tauschen können und zusätzlich eine einmalige Umtauschprämie von 2,0% erhalten.

FCR Immobilien AG - Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: AlsterResearch

Eckdaten der FCR Immobilien-Anleihe 2023/2028

www.fixed-income.org
Foto: © FCR Immobilien AG