Die UBM Development AG platziert eine neue Unternehmensanleihe mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 3,25%. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 100 Mio. Euro, mit der Möglichkeit der Aufstockung auf bis zu 120 Mio. Euro, die Stückelung beträgt 500 Euro.
Ablauf der Transaktion
Im Rahmen der Emission werden die Inhaber der von der UBM im Jahr 2014 begebenen 4,875%-Anleihe 2014/19 (ISIN AT0000A185Y1), Stückelung 500 Euro, eingeladen, Angebote für den Umtausch in die neu zu begebende Anleihe innerhalb der Umtauschfrist abzugeben, wobei UBM beabsichtigt, Umtauschangebote im Ausmaß von bis zu 100 Mio. Euro anzunehmen. Die Umtauschfrist endet voraussichtlich am oder um den 02.10.2017. Inhaber der UBM-Anleihe 2014/19 erhalten im Umtauschfall für eine bestehende Anleihe eine neue Anleihe (Verhältnis 1:1) der aktuellen Anleiheemission 2017/22 sowie zusätzlich einen Barausgleichsbetrag von je 28,78 Euro pro umgetauschter Teilschuldverschreibung. Der Barausgleichsbetrag errechnet sich aus den anteiligen Stückzinsen sowie einem Zusatzbetrag. Die Stückzinsen betragen 6,28 Euro (je Teilschuldverschreibung). Der Zusatzbetrag wurde in der Höhe von 22,50 Euro (je Teilschuldverschreibung) festgelegt.
Nach Abschluss des Umtauschangebots wird die Anleihe 2017/22 im verbleibenden Ausmaß im Rahmen eines öffentlichen Angebots zur Zeichnung angeboten werden. Der Ausgabekurs (Emissionskurs) der neuen Anleihe beträgt 101,50% (einschließlich einer von nicht-institutionellen Anlegern zu tragenden Verkaufsprovision von 1,5-Prozentpunkten, wobei auf die Verkaufsprovision Abschläge gewährt werden können). Der Reoffer-Kurs, zu dem institutionelle Investoren die Anleihe zeichnen können, beträgt 100,00%. Eine Zeichnungsfunktionalität der Börse ist nicht vorgesehen, interessierte Privatanleger können ggf. über ihre jeweilige Depotbank zeichnen.
Es ist beabsichtigt, einen Antrag auf Zulassung der Anleihe 2017/22 der Emittentin zum Handel im Geregelten Freiverkehr (Corporates Prime) der Wiener Börse sowie einen Antrag auf Einbeziehung in den Open Market (Quotation Board) der Deutsche Börse AG (Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse) zu stellen.
Unternehmen
Die UBM Development AG ist ein Immobilienentwickler von europäischem Format. Der strategische Fokus liegt auf den drei klar definierten Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen sowie auf den drei Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen. Mit 144 Jahren Erfahrung konzentriert sich UBM auf ihre Kernkompetenz, die Entwicklung von Immobilien.
Der UBM-Konzern hat seinen Schwerpunkt in der Entwicklung von Wohnimmobilien im Mittel- und Hochpreissegment, Hotels im 3- bis 5-Sterne-Segment und Bürokomplexen. Zusätzlich zu diesen Assetklassen ist der UBM-Konzern auch in der Entwicklung von Immobilien in anderen Bereichen tätig, etwa in den Bereichen Einzelhandel, Logistik, Gesundheit und Unterhaltung. Das Immobilienportfolio des UBM-Konzerns spiegelt eine diversifizierte Marktpräsenz und ausgewogene Verteilung von Immobilieninvestments über diverse Regionen und Anlageklassen wider, die im Laufe der Zeit monetarisiert werden sollen.
Das Geschäftsmodell umfasst die komplette Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung und kann in die Phasen Erwerb, Planung, Bau und Ausstieg (Exit) unterteilt werden. In der Exit-Phase werden Immobilien an diverse Dritte (Käufer und Investoren) verkauft. Mit der Ausnahme von Wohnimmobilien beinhaltet die Exit-Phase häufig auch die Vermietung selbst entwickelter Büroimmobilien, anderer gewerblicher Immobilien und Hotelmanagement. Der UBM-Konzern hält selbst entwickelte Projekte für gewisse Zeiträume, um Erträge aus deren Betrieb zu generieren sowie die Liegenschaften und deren Erträge für einen späteren Verkauf zu optimieren. UBM erzielt seine Erträge in erster Linie durch Erlöse aus dem Verkauf selbst entwickelter Immobilien.
Geschäftsentwicklung
Der UBM Development AG ist es innerhalb kurzer Zeit gelungen, ihre Nettoverschuldung auf 578,6 Mio. Euro zum 30.06.2017 zu reduzieren (31.03.2017: 744,0 Mio. Euro). Hauptverantwortlich dafür waren die Fertigstellung und Übergabe von einigen Großprojekten, die bereits im Vorfeld erfolgreich verkauft wurden, wie etwa die beiden Hotels im Quartier Belvedere Central, Wien. Darüber hinaus konnten aber auch Objekte, die sich schon lange im Bestand befanden, im Wert von insgesamt rund 100 Mio. Euro im zweiten Quartal verkauft werden.
Als zusätzlichen Effekt dieser Entwicklung verfügte die UBM zur Jahresmitte über liquide Mittel von 138,8 Mio. Euro. Damit ist ihre Firepower so hoch wie noch nie und stellt sicher, dass UBM ohne jede Einschränkung am anhaltenden Boom des Immobilienmarkts teilnehmen kann.
Die Gesamtleistung (inkl. Verkäufe von Share-Deals und at-equity konsolidierten Beteiligungen) konnte im ersten Halbjahr um 65,3% auf 422,1 Mio. Euro gesteigert werden. Die ausgewiesenen Umsatzerlöse erreichten im ersten Halbjahr 2017 rund 234,2 Mio. Euro (H1 2016: 189,7 Mio. Euro).
Das Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) lag mit 22,6 Mio. Euro deutlich über dem Halbjahresergebnis 2016 von 15,5 Mio. Euro. Der Nettogewinn (nach Steuern) stieg von 12,0 Mio. Euro auf 16,3 Mio. Euro.
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2017 rechnet die UBM mit einem weiteren Abbau der Verschuldung auf 550 Mio. Euro. Der Nettogewinn wird mit 33 Mio. Euro prognostiziert, was einer Steigerung von über 12% entsprechen würde. Gleichzeitig verfügt UBM über eine Pipeline von bereits im Bau befindlichen und meist schon im Vorhinein verkauften Projekten von 950 Mio. Euro alleine bis Ende 2018. Bis Ende 2020 rechnet die UBM mit einem Volumen von 1,7 Mrd. Euro. Dabei wurden für die Jahre 2019 und 2020 Kaufpreise unterstellt, die der aktuellen Marktlage entsprechen.
Stärken:
- sehr guter Track Record am Kapitalmarkt und lange Unternehmenshistorie
- hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie, umfangreiches Research Coverage
- Projekte sind sowohl nach Regionen als auch nach Segmenten gut diversifiziert
- erfahrenes Management, umfangreiches Stockoptionsprogramm für das Top-Management
Schwächen:
- branchentypische Projektentwicklerrisiken
- kein Rating
Fazit:
UBM Development profitiert in hohem Maße von der starken Nachfrage internationaler institutioneller Investoren am europäischen Immobilienmarkt. Die Projekte der UBM Development AG sind breit diversifiziert, sowohl nach Regionen als auch nach Assetklassen. Die Gesellschaft hat eine lange und positive Historie. Am Kapitalmarkt hat die Gesellschaft einen positiven Track Record. Die Analystenprognosen sind auch für die zukünftige Entwicklung sehr positiv. Ein Tausch der Anleihe 2014/19 in die neue Anleihe bzw. eine Zeichnung der neuen Anleihe erscheint damit interessant.
Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/, Foto: Zalando Headquarter © UBM Development
Tab. 1: UBM Development AG – Assetklassen
Büro | 39% |
Hotel | 19% |
Wohnen | 25% |
Land Bank | 5% |
Sonstige | 11% |
nach Buchwerten, Stand: 30.06.2017
Tab. 2: UBM Development AG – Geschäftsentwicklung
| 2016 | 2017e | 2018e | 2019e |
Umsatz | 417,0 | 398,2 | 397,8 | 407,6 |
EBITDA | 49,6 | 62,6 | 73,5 | 73,4 |
EBIT | 46,2 | 59,4 | 70,2 | 70,1 |
Nettogewinn | 29,1 | 33,7 | 38,3 | 39,2 |
Angaben in Mio. Euro, Quelle: SRC Research
Tab. 3: Eckdaten der neuen UBM Development-Anleihe
Emittent | UBM Development AG |
Kupon | 3,25% |
Umtauschangebot für Inhaber der Anleihe 2014/19 | 13.09.–02.10.2017* |
Zeichnungsfrist | 04.10.–06.10.2017 |
Laufzeit | 11.10.2022 (5 Jahre) |
Emissionsvolumen | 100 Mio. Euro mit Aufstockungs-möglichkeit auf bis zu 120 Mio. Euro |
Stückelung | 500 Euro |
WKJN / ISIN | A19NSP / AT0000A1XBU6 |
Segment | Wiener Börse (Corporates Prime) und Börse Frankfurt (Quotation Board) |
Bookrunner | Raiffeisen Bank International, Quirin Privatbank |
Internet | www.ubm.at |
*) Der Barausgleich beträgt 28,78 Euro je Anleihe zu nominal 500 Euro,
dieser inkludiert Stückzinsen in Höhe von 6,28 Euro.
