Die Grand City Properties S.A. konnte 2013 den Immobilienbestand um 14.000 Einheiten auf rund 26.000 Einheiten erhöhen. Aktuell beläuft sich der Bestand auf rund 30.000 Einheiten. Der Nettogewinn erhöhte sich in 2013 auf 266 Mio. Euro, was einem Zuwachs von 186 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Vor einigen Tagen hat die Gesellschaft zudem ihre 6,25 %-Unternehmensanleihe (ISIN A1HLGC) um 150 Mio. Euro auf 350 Mio. Euro aufgestockt. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CEO Christian Windfuhr die Strategie des Unternehmens.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie Ihr Geschäftsmodell.
Windfuhr: Wir sind ein Immobilienspezialist mit Fokus auf Investitionen in Immobilien mit hohem Optimierungspotenzial in Deutschland, vor allem in Ballungsgebieten. Unsere Strategie besteht in der Aufwertung von Immobilien durch gezielte Modernisierung, intensivem Mieter- und Kostenmanagement und anschließender Wertsteigerung durch Erhöhung des Vermietungsstands und des Mietpreisniveaus. Wir kaufen üblicherweise Immobilien, die bisher nicht optimal verwaltet wurden und entsprechend hohe Leerstandsquoten aufweisen. Unser Geschäftsmodell zielt darauf ab, diese Immobilien neu zu positionieren. Dadurch sind wir in der Lage, einen erheblichen Mehrwert in unserem Portfolio zu generieren.
BOND MAGAZINE: Was machen Sie, was der Vorbesitzer möglicherweise nicht getan hat?
Windfuhr: Häufig wurde vom Vorbesitzer nichts in die Immobilien investiert und entsprechend auch die notwendigen Reparaturen unterlassen. Wir bieten unseren Mietern dagegen eine hochwertige Dienstleistung an, mit dem Ziel, die Mieterfluktuation im Portfolio zu reduzieren. Wir messen die Kundenzufriedenheit und verfolgen das Ziel, schnell und effizient auf eingehende Anfragen zu reagieren. Außerdem verbessern wir das Erscheinungsbild unserer Immobilien, beispielsweise durch das Anlegen von Gärten, Innen- und Außenspielplätzen oder Sportanlagen sowie die Ausbesserung gealterter Fassaden. Alles, was für die Optimierung der erworbenen Immobilien notwendig ist, machen wir inhouse. Wir haben dafür unsere Personalkapazitäten an unserem Hauptstandort in Berlin sowie an unseren Regionalstandorten deutlich ausgebaut und gezielt ein spezielles IT-System zur Immobilienverwaltung entwickelt.
BOND MAGAZINE: In der Vergangenheit konnten Sie die Mieterlöse teilweise signifikant steigern. Wie gelingt Ihnen das?
Windfuhr: Häufig zahlten Mieter beim Vorbesitzer nicht die volle Miete, weil sie Mängel geltend machten. Wir beheben diese Mängel, renovieren die erworbenen Objekte und beauftragen engagierte Hausmeister, so dass die Immobilien auch für den Mieter wieder vernünftig bewohnbar sind und bleiben. Wenn man sich um all dies kümmert, dann sind die Mieter auch wieder zufrieden und zahlen die volle Miete. In manchen Fällen kehren Mieter, die bereits ausgezogen waren, auch wieder zurück. Zudem kümmern wir uns mit einem eigenen Vermietungsteam um die Gewinnung neuer Mieter und damit um die Reduzierung der Leerstände. Mit der steigenden Attraktivität einer Immobilie können wir dann auch Mietanpassungen auf ein angemessenes und marktgerechtes Niveau durchführen. Wir kümmern uns aber auch darum, die Kosten für die Mieter zu optimieren und niedrig zu halten, weil wir manches günstiger einkaufen können als die Vorbesitzer.
BOND MAGAZINE: Um was handelt es sich dabei konkret?
Windfuhr: Das sind beispielsweise Versicherungen, die Wartung von Fahrstühlen und andere Kosten für Material oder Dienstleistungen, die in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Da sie selbst nicht davon betroffen sind, kümmern sich viele Eigentümer nicht um ein professionelles Management dieser Kosten. Bei vielen Objekten wurden in der Vergangenheit auch Kosten wie beispielsweise für den Wasserverbrauch auf den Quadratmeter umgelegt. Wir sorgen dafür, dass der Verbrauch messbar und die Kosten entsprechend individuell berechnet werden. Damit hat der jeweilige Mieter selbst Einfluss auf die Nebenkosten und nicht mehr den Eindruck, er muss für den Nachbarn mitbezahlen. Die Mieter verhalten sich dann kostenbewusster. Auch wir profitieren von der Reduzierung der Nebenkosten bei den leerstehenden Wohnungen.
BOND MAGAZINE: Welche Regionen sind in Ihrem Fokus?
Windfuhr: Unser derzeitiges Portfolio konzentriert sich vorrangig auf Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bayern. 45 % unseres Immobilienbestands liegt in Nordrhein-Westfalen, 22 % in Berlin und 9 % in Bayern. Darüber hinaus haben wir Immobilien in Leipzig, Dresden, Mannheim und Bremen.
BOND MAGAZINE: Welches Zielvolumen wollen Sie bei den Wohneinheiten erreichen?
Windfuhr: Wir nehmen uns hier bewusst keine Zielgrößen vor, weil wir opportunistisch wachsen und nur dann zukaufen, wenn wir Bestände erwerben können, die zu unserem Geschäftsmodell passen. D.h. wenn die angebotenen Objekte gewisse Leerstände haben, und wir davon überzeugt sind, dass wir diese senken können. Wenn das nicht der Fall ist, dann kaufen wir auch nicht. Wir haben also kein Zielvolumen, das wir um jeden Preis erreichen müssen, auch wenn sich keine entsprechenden Opportunitäten ergeben würden. Wir haben bei unseren Objekten eine Turnaround-Erfolgsquote von 100 % und das soll auch so bleiben.
BOND MAGAZINE: Wer sind üblicherweise die vorherigen Besitzer der Objekte?
Windfuhr: Das sind unter anderem Immobilien-Gesellschaften, die diese Immobilien nicht weiter betreiben wollen, private Eigentümer, institutionelle Investoren, Finanzinstitute sowie Banken, Fonds, etc.
BOND MAGAZINE: Sie sind am Kapitalmarkt sehr umtriebig, haben schon mehrere Kapitalerhöhungen durchgeführt, Wandelanleihen und Anleihen emittiert und aufgestockt. Die Interessen dieser Investoren (Eigenkapital/Fremdkapital) sind nicht immer identisch. An welchen Investorengruppen orientieren Sie sich?
Windfuhr: Unser Unternehmen zeichnet sich eben dadurch aus, dass wir beiden Investoreninteressen gerecht werden können. Zum einen haben wir in der Vergangenheit ein rasantes Wachstum sowohl beim Immobilienportfolio als auch bei Umsatz und Gewinn erzielt. Vor dem Hintergrund der bereits unterschriebenen Deals und unserer umfangreichen Pipeline werden wir auch dieses Jahr weiteres Wachstum verzeichnen können. Gleichzeitig zeichnen wir uns auch bei Investitionen durch ein hohes Sicherheitsdenken aus. Wir holen uns am Kapitalmarkt immer nur das Geld, das wir zeitnah in Immobilien investieren können. Dank unserer Turnaround-Fähigkeiten erwirtschaften wir hohe, kontinuierliche Cashflows. Und wir haben uns auf die Fahnen geschrieben, dass wir einen LTV von 50% nicht überschreiten werden. Unsere Kapitalmarktaktivitäten sollten diese Marke nicht verletzen. Auch wenn dadurch zunächst unsere Verschuldung steigt, konnten wir mit unserer zuletzt erfolgten Aufstockung der Anleihe 2013/2020 zu einem Kurs von 107,25% unsere Finanzierungsbedingungen somit gegenüber dem Emissionsstart weiter eklatant verbessern. Dies wird sich hoffentlich auch mittelfristig in einem S&P-Rating mit Investment Grade niederschlagen.
BOND MAGAZINE: Sie wachsen kräftig. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Unternehmensstruktur entsprechend mitwächst? Haben Sie inzwischen entsprechende Konzernstrukturen?
Windfuhr: Mit unserem Headoffice und den eigenentwickelten IT-Plattformen können wir das Wachstum bisher erfolgreich bewältigen. Durch einen Zukauf haben wir zudem eine Property-Management Gesellschaft mit übernommen, die wir bereits komplett integriert haben, und so sowohl Know-How als auch Personalkapazitäten weiter ausgebaut haben.
BOND MAGAZINE: Der Markt ist zurzeit in einer Konsolidierungsphase, Adler Real Estate hat Estavis übernommen, die Deutsche Wohnen die GSW. Werden Sie im Konsolidierungsprozess ebenfalls eine aktive Rolle spielen oder sind Sie möglicherweise selbst ein Übernahmeziel der großen Immobiliengesellschaften?
Windfuhr: Wir glauben nicht , dass wir ein Übernahmeziel sind, weil unser Geschäftsmodell so ganz anders ist als das der großen Immobiliengesellschaften. Die großen Bestandhalter konzentrieren sich auf stabile Bestände und nicht auf Turnaround-Möglichkeiten.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
