Die Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN DE000A2G9LL1) hat diese Woche die Verhandlungen über die vorzeitige Verlängerung eines bis Ende 2024 laufenden Mietvertrages erfolgreich abgeschlossen. Der mehrere Standorte betreffende Mietvertrag wird um weitere fünf Jahre verlängert (plus fünf weitere Jahre Option) die Jahresnettokaltmiete erhöht sich ab 2025 von 1,45 Mio. Euro p.a. auf 2,38 Mio. Euro p.a., also um 64%.
Bereits vor Ostern wurden zwei weitere Immobilien in Sachsen-Anhalt für insgesamt 6,1Mio. Euro erworben.
Zum einen wurde in Oebisfelde der Produktionsstandort eines kunststoffverarbeitenden Unternehmens mit rd. 12.515 m² Nutzfläche in unmittelbarer Nähe zu Wolfsburg akquiriert. Die Jahresnettokaltmiete beträgt TEuro 240 bei einer WALT von 3,1 Jahren. Der Kaufpreis beläuft sich auf 2,5 Mio. Euro, wodurch eine Bruttoanfangsrendite von rd. 9,6% erzielt wird.
Zum anderen wurde ein im Ortsteil Stegelitz der Gemeinde Möckern gelegenes Logistikobjekt mit direkter Anbindung an die Autobahn A2, sowie an die Landeshauptstadt Magdeburg, angekauft. Die sog. Cross-Dock Anlage ermöglicht den Nutzern eine hohe Umschlagsgeschwindigkeit, verfügt über eine Nutzfläche von rd. 12.200 m² und wird bereits seit vielen Jahren von einem großen deutschen Logistikunternehmen gemietet. Die Jahresnettokaltmiete beträgt TEuro 407, die WALT 1,7 Jahre. Bei einem Kaufpreis von 3,6 Mio. Euro ergibt sich eine Bruttoanfangsrendite von ca. 11,3%.
Zur weiteren Refinanzierung hat die DIR ein unbesichertes Darlehen in Höhe von 10 Mio. Euro aufgenommen und stärkt damit weiter ihre Liquidität. Das Darlehen hat eine Laufzeit von fünf Jahren mit halbjährlich zu bestimmendem Zinssatz, anfänglich 2,25% p.a. Darüber hinaus verhandelt die DIR mit verschiedenen Volksbanken und Sparkassen über weitere Refinanzierungen, deren Valutierung teilweise kurzfristig bevorsteht.
Zu den Auswirkungen auf das Geschäftsmodell durch die Corona-Krise gibt der Vorstand folgende Einschätzung ab:
Das Geschäftsmodell der DIR ist von vorherein nachhaltig, langfristig und risikoavers ausgerichtet. Das Bestreben nur Objekte mit hoher Cash-Rendite im Bestand zu haben schützt jetzt vor allzu harten Auswirkungen, da die Bruttoanfangsrendite etwa 10% beträgt. Außerdem ist das Portfolio inzwischen regional (deutschlandweit) und sektoral (über 50 Branchen) gut diversifiziert.
Derzeit gibt es noch keine signifikanten tatsächlichen Forderungsausfälle und nur wenige Anfragen zu befristeten Mietreduzierungen.
Etwa die Hälfte der Flächen des Portfolios werden als Logistik und Lager genutzt, diese werden derzeit sogar stärker nachgefragt.
Die Deutsche Industrie REIT-AG hat ein breit diversifiziertes Fremdkapitalportfolio (besicherte Unternehmensanleihe, Wandelschuldverschreibungen, grundpfandbesicherte Bankendarlehen, unbesichertes Schuldscheindarlehen), einer Restlaufzeit von über 8 Jahren und einem Zinsdeckungsgrad (ICR) von 3,8fach (EBITDA/Nettozinsen). Das Finanzierungsnetzwerk besteht vor allem aus Sparkassen und Volksbanken und somit weiterhin validen und sehr zuverlässigen Partnern für die Liquiditätsstrategie.
Die Eigenkapitalausstattung ist aktuell hervorragend (EK-Quote per 31.12.2019 = 67%).
Trotz der noch nicht absehbaren wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise, sehen wir die Deutsche Industrie REIT-AG gut gewappnet und blicken zuversichtlich in die Zukunft.
Aufgrund derzeitiger Erkenntnisse ergibt sich keine Notwendigkeit, die bestehenden Prognosen anzupassen. Der Vorstand erwartet weiterhin für das Geschäftsjahr 2019/2020 einen FFO in Höhe von Euro 23 Mio. bis Euro 25 Mio. Die FFO - Run Rate (annualisierter FFO ohne Periodenabgrenzungseffekte) wird zum Ende des Geschäftsjahres 2019/2020 mit Euro 27 Mio. bis Euro 29 Mio. erwartet.
Die Deutsche Industrie REIT-AG investiert nachhaltig in Light-Industrial Immobilien in Deutschland. Light Industrial umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, auch deren Verwaltung und Produktion. Die Assetklasse besteht hauptsächlich aus mittleren- bis großen Industrie- und Gewerbeparkarealen. Die Flächen sind meist komplexer ausgerüstet als reine Logistikimmobilien und haben eine hohe lokale Relevanz.
Die Aktie notiert im regulierten Markt der Börse Berlin und im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Die Gesellschaft hat seit Anfang des Jahres 2018 den Status eines REIT ("real estate investment trust") und die damit verbundene Ertragsteuerbefreiung.
https://www.fixed-income.org/
(Foto: Rolf Elgeti © Deutsche Industrie REIT-AG)
