Die AVW Grund AG, eine 100%ige Tochtergesellschaft der im Entry Standard notierten AVW Immobilien AG, emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 50,83 Mio. Euro. Die Zeichnungsfrist läuft stückzinsfrei bis einschließlich 31. Mai 2011. Die umfangreich besicherte Anleihe hat einen Kupon von 6,1% (plus Indexierung). Insbesondere die umfangreiche Besicherung macht die Anleihe für Investoren attraktiv.
Unternehmen
Die AVW Grund AG wurde von der im Entry Standard notierten AVW Immobilien AG im Dezember 2010 gegründet und mit einem Grundkaptal von 1 Mio. Euro ausgestattet. Die Gesellschaft soll mit den Mitteln aus der Anleiheemission ein Portfolio an Einzelhandels- und Renditeobjekten erwerben. Dabei handelt es sich um:
- ein Einkaufszentrum in Hamburg-Ostdorf (Verkehrswert: 5,5 Mio. Euro)
- den Plaza Center in Bad Oldesloe (Verkehrswert: 10,8 Mio. Euro)
- ein SB Warenhaus und Getränkemarkt in Ratzeburg (Verkehrswert: 7,3 Mio. Euro)
- das Shopping-Center „Mediterraneo“ (Teil der Havenwelten) in Bremerhaven (Verkehrswert: 27,2 Mio. Euro)
Die Objekte sollen nach jeweiligem Platzierungsstand des Anleihekapitals in der genannten Reihenfolge erworben werden. Sie befinden sich derzeit vollständig im Eigentum im unternehmensnahen Umfeld der AVW-Gruppe. Es gibt einen geringen Leerstand von 6% im Objekt Mediterraneo. Während der Laufzeit der Anleihe laufen auf Portfolioebene 36,2% der Mietverträge aus. Diese betreffen ausschließlich das Mediterraneo in Bremerhaven, welches ein Einzelhandelsobjekt mit rund 50 Mietern ist. Hier besteht jedoch die Chance, weitere Mieterhöhungen bei Nachvermietungen zu realisieren.
Die Kaufpreise betragen etwa 90% des durch den Sachverständigen Prof. Dr. Ing. Armin Ohler festgestellten Verkehrswertes, so dass 10% der Mittel aus der Anleihe der Emittentin zur freien Verfügung stehen.
Die Anleihe
Das Anleihevolumen beträgt insgesamt 50,83 Mio. Euro. Dieser Wert ergibt sich aus der Summe der Wertgutachten der vier Objekte. Der AVW Grund AG liegt eine Verpflichtung zur Zeichnung durch eine Gruppe von Ankerinvestoren um den Großaktionär der AVW Immobilien AG, Frank Albrecht, in Höhe von 25% des platzierten Anleihevolumens, jedoch maximal bis zu 12,5 Mio. Euro vor. Hierbei erklären die Ankerinvestoren, dass ihre Zins- und Rückzahlungsansprüche einen individuellen Nachrang gegenüber den Forderungen der anderen Gläubiger der Teilschuldverschreibung besitzen.
Die Emittentin hat ein ordentliches Kündigungsrecht zu zwei Terminen: 30.11.2013 zu 103% und 30.11.2014 zu 102% für den Fall, dass entsprechende Objekte verkauft werden.
Zum Zeitpunkt der Rückzahlung der Anleihe müssen bei Vollplatzierung zumindest 38,33 Mio. Euro über neue Refinanzierungen/Objektverkäufe erzielt werden. Dies entspricht auf Basis der heutigen Verkehrswerte einer LTV-Quote von 75,4%.
Absicherung der Anleihe
Die Anleihe ist wie folgt für den Anleger besichert:
- Besicherung über erstrangige Grundpfandrechte in Höhe von rd. 45,7 Mio. Euro. Dieser Betrag entspricht dem Kaufpreis der Objekte aus dem Umfeld der AVW-Gruppe.
- Abtretung der Mieteinnahmen an den Treuhänder.
- Sicherungsgarantie für Kupon und Tilgung der Muttergesellschaft AVW Immobilien AG.
Stärken
- Umfangreiche Besicherung
- Indexierung bietet Schutz vor Inflation
- Mieteinkünfte überzeigen Zinsverpflichtungen.
- Ankerinvestoren um den Großaktionär der AVW Immobilien AG haben eine Zeichnung von 25% des Volumens zugesagt (max. 12,5 Mio. Euro).
- Ankerinvestoren stehen gegenüber außenstehenden Investoren im Nachrang.
- attraktiver Kupon
Schwächen
- Niedriges Eigenkapital, Gesellschaft arbeitet fast ausschließlich mit Fremdkapital (der Anleihe).
- Das interessanteste Objekt (Havenwelten) wird zuletzt erworben.
Fazit:
Die AVW-Gruppe hat durch die Strukturierung der Anleihe zahlreiche Vorteile. Sie kann z.B. die Objekte in eigenen Bestand halten und von deren Entwicklung profitieren, ohne nennenswert mit Eigenkapital investiert zu sein. Zudem behält sich die Gesellschaft Objektverkäufe vor. Die Güte der Emission wird aufgrund installierter Besicherungen zu Gunsten der Anleihegläubiger maßgeblich von diesen Besicherungsinstrumenten bestimmt. Bei der Beurteilung der Emissionssicherheit stehen die Immobilienqualität sowie die zugrunde liegenden Sicherungsmechanismen im Mittelpunkt.
Insgesamt überzeugt das Sicherungskonzept. Auch die Investition der Großaktionäre in die Anleihe sowie die Tatsache, dass Großaktionäre gegenüber außenstehenden Investoren im Nachrang sind, überzeugt. Positiv sind zudem die Indexierung sowie Rückzahlungszahlungspreise deutlich über 100% im Falle einer vorzeitigen Kündigung durch den Emittenten zu sehen. Und eines ist ganz wichtig: Die Mieteinkünfte übersteigen die Zinszahlungen der Anleihe. Daher sollte sich ein Investment in die Anleihe auszahlen.
Eckdaten der AVW Grund-Anleihe
Emittent: AVW Grund AG
Garantiegeber: AVW Immobilien AG
Kupon: 6,1% (plus Indexierung)
Anleihenrating: BBB-
Emissionsvolumen: 50,83 Mio. Euro
Laufzeit: 4,5 Jahre
Segment: Freiverkehr Hamburg
Institutional Sales: Donner & Reuschel
Internet: www.avw-grund.de
