Anleihen-Check: Cloud No 7 – neuer Glanz für Bondm?

Zur Finanzierung der Bauphase des exklusiven 18-stöckigen Hotel- und Wohnturms „Cloud No 7“ im ersten Bauabschnitt von Stuttgart 21 begibt die Cloud No 7 GmbH eine erstrangig besicherte Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 35 Mio. Euro. In Cloud No 7 entsteht ein 4 Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das von Steigenberger betrieben wird. Zudem werden im Gebäude 53 Eigentumswohnungen realisiert, die zu den exklusivsten und teuersten gehören, die jemals in Stuttgart realisiert bzw. verkauft wurden. Die Anleihe (WKN A1TNGG, ISIN DE000A1TNGG3) hat einen Kupon von 6,00% und eine Laufzeit von maximal 4 Jahren, eine Kündigung – auch teilweise – ist durch den Emittenten bereits nach 2 ½ Jahren möglich. Die Anleihe hat ein BBB Rating von Creditreform Rating.

Objekt/Gesellschaft
Im Hotel- und Wohnturm Cloud No 7 entstehen auf 18 Etagen ein designorientiertes First-Class-Hotel (4 Sterne Superior) und exklusive Wohnungen mit Weitblick. Der Name Cloud No 7 steht für das Baufeld 7 im ersten Bauabschnitt von Stuttgart 21 und soll den Weitblick verdeutlichen, den das Objekt mit 61 Höhenmetern ermöglicht.

Für das Hotel besteht ein 20-jähriger Pachtvertrag mit der Steigenberger Hotels AG, die in unmittelbarer Nähe auch das Steigenberger Graf Zeppelin (5 Sterne) und das InterCityHotel betreibt. Das Hotel bietet 170 Gästezimmer (155 Standardzimmer, 3 Behindertenzimmer, 7 Suiten, 5 Junior Suiten), ein Restaurant mit 124 Sitzplätzen, eine Lobbybar, eine Dachterassenbar, 5 Konferenzräume sowie einen Spa- und Fitnessbereich. Die Hotelräume befinden sich im 1. UG bis 7 OG.

Zudem werden im Gebäude insgesamt 53 Luxus-Eigentumswohnungen realisiert. Im 7. bis 12. OG entstehen 25 Businessapartments mit Größen von 30 bis 40 qm. Im 8. bis 16. OG sind 26 Luxus-Eigentumswohnungen geplant, die eine Größe von 30 bis 300 qm bieten. Im 17. und 18. OG entstehen 2 Penthäuser mit jeweils 500 qm und Dachterrasse. Die Eigentumswohnungen repräsentieren in Stuttgart derzeit die obere Preisspitze. Für die Penthäuser ist beispielsweise ein Verkaufspreis von jeweils 7 Mio. Euro vorgesehen, was einem Quadratmeterpreis von 14.000 Euro entspricht. Die Businessapartments sind hingegen schon zum Preis zwischen 280.000 Euro und 440.000 Euro zu haben. Alle Wohnungen bieten aufgrund der Höhenlage einen Panorama-Blick.

Lage
Das Grundstück liegt im nördlichen Bereich des neu entstehenden Stadtteils mit der Bezeichnung „Europaviertel“ (erster Bauabschnitt von Stuttgart 21). Das Europaviertel gehört zum Stadtbezirk „Stuttgart-Mitte“ und bildet dessen nördliche Grenze. Bis in die 1980er Jahre befand sich auf diesem Gelände der zentrale Güter- und Rangierbahnhof. Im Frühjahr 2002 wurde im Rahmen des Großprojekts Stuttgart 21 damit begonnen, das Gelände neu zu entwickeln. Durch den Bau des Europaviertels rückt der Hauptbahnhof ins Zentrum der Innenstadt. Die kurzen Wege zum Hauptbahnhof, zu der Einkaufsmeile „Königstraße“ und zu den Grünanlagen des Schlossgartens, die alle in einem Radius von ca. 1 km liegen, verleihen dem Standort eine hohe Attraktivität.

Das Bewertungsobjekt liegt südlich zurückversetzt von der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße. Bei der Heilbronner Straße handelt es sich um die Bundesstraße 27 (Blankenburg – Lottstetten), die von Süden in Richtung Norden mitten durch das Stadtgebiet von Stuttgart verläuft.

Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus 6-geschossigen Verwaltungsgebäuden mit Ladenlokalen in den Erdgeschossen. Teilweise befinden sich auch bis zu 15-geschossige Gebäude in der nachbarschaftlichen Umgebung. Auf dem Nachbargrundstück realisiert ECE das Shoppingcenter „Milaneo“. Entlang der östlichen Grenze des Europaviertels verlaufen die Schienentrassen der Deutschen Bahn AG. Auf dem Gelände des Europaviertels sind Wohn- und Geschäftshäuser mit großflächigem Einzelhandel, Büros und mehrere Hundert Wohnungen geplant. Des Weiteren wird auf dem Areal eine Sparkassenakademie für Schulungen angesiedelt. Im Zentrum des Europaviertels, am Mailänder Platz, befindet sich die neue Stadtbibliothek.

Finanzen
Die DIA Consulting AG hat (nach deutschen Bewertungsverfahren) einen Verkehrswert von 91,235 Mio. Euro für den Zeitpunkt nach endgültiger Fertigstellung ermittelt. Die Anleihe wird durch eine erstrangige Grundschuld von 40 Mio. Euro (bei Vollplatzierung) zugunsten der Anleihegläubiger besichert. Durch die Anlauffinanzierung ist ein negatives Eigenkapital von -2,28 Mio. Euro entstanden (zum 31.12.2012). Die Gesellschaft rechnet damit, dass die Realisierung des Projektes zwischen 76 und 80 Mio. Euro kosten wird.

Mittelverwendung
Der Emissionserlös soll dazu verwendet werden, den Hotel- und Wohnkomplex Cloud No 7 an der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße in Stuttgart auf dem Baufeld 7 des Europaviertels am Stuttgarter Hauptbahnhof zu errichten. Dabei sollen zunächst Vorfinanzierungen zurückgeführt werden:

3,75 Mio. Euro dienen der Erfüllung von Ansprüchen der Gesellschafter, insbesondere um die Vorfinanzierung von Planungsleistungen zu erfüllen und Gesellschafterdarlehen zurückzuführen. Die Muttergesellschaft Schwäbische Wohnungs AG beabsichtigt, die Mittel aus der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens auch dazu zu verwenden, den Kaufpreis an Development 04 GmbH & Co. KG zu zahlen, um deren Ansprüche in Höhe von 5,25 Mio. Euro zzgl. Zinsen aus der bereits wirksamen Auflösung der stillen Beteiligung endgültig zu erwerben. 6,3 Mio. Euro sollen genutzt werden, um das Darlehen der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG zurückzuzahlen. In deren Folge würde die erstrangige Grundschuld über einen Betrag von 9 Mio. Euro frei. 4,2 Mio. Euro sollen für die kommenden beiden Zinszahlungen beim Treuhänder verbleiben.

Knapp 20 Mio. Euro sollen dazu verwendet werden, den Hotel- und Wohnkomplex Cloud No 7 zu errichten. Der Verwendungszweck umfasst auch Zahlungen an Projektpartner, Auftragnehmer und Gutachter, die Rückführung von Vorfinanzierungskosten, die Pre-Opening-Zahlung an den Hotelpächter, Maklerkosten sowie die Beschaffung der Betriebsausstattung des Hotels (Einrichtungsgegenstände und Inventar).

Weitere Mittel stehen der Gesellschaft durch den Verkauf der Wohnungen zur Verfügung, die Kaufpreise sind dabei, wie üblich, nach Baufortschritt zu zahlen.

Stärken:
-Topobjekt in exponierter Lage (erster Bauabschnitt von Stuttgart 21)
-Nachfrageüberhang bei Luxus-Eigentumswohnungen im Zentrum von Stuttgart
-20-Jahres-Pachtvertrag mit Steigenberger
-Erste Anleihe mit erstrangiger Grundschuld
-Mindestemissionsvolumen
-Attraktiver Kupon

Schwächen:
-Die Gesellschaft hat ein leicht negatives Eigenkapital
-Typische Projektentwicklungsrisiken
-Vorzeitige, auch teilweise Rückzahlung möglich und u. E. auch wahrscheinlich
-Zahlreiche Anleiheemissionen aus dem Immobiliensektor kurzfristig zu erwarten

Fazit:
Cloud No 7 ist ein in Stuttgart einzigartiges Projekt. Der Erfolg hängt aus unserer Sicht maßgeblich vom Abverkauf der Eigentumswohnungen ab. Die kalkulierte Marge von 11% ist bei Projektentwicklungen eher in der unteren Range. Sollten die Wohnungen wider Erwarten zu einem niedrigeren Preis verkauft werden müssen, kann rasch ein Verlust für die Projektgesellschaft entstehen. Positiv ist das Mindestemissionsvolumen von 25 Mio. Euro zu sehen. Auf der anderen Seite nimmt sich die Gesellschaft bei der Laufzeit der Anleihe ungewöhnlich viele Freiheiten heraus. So ist eine Kündigung auch teilweise bereits nach 2 ½ Jahren möglich, ein Szenario das wir für wahrscheinlich halten.

Der Anleger weiß bei Cloud No 7 konkret, in welches Projekt das Anleihekapital fließt, was gerade bei Privatanlegern die Attraktivität ausmachen dürfte. Aufgrund der vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit durch den Emittenten und einer Welle von Anleiheemissionen (auch deutlich größerer Emittenten), die wir für die kommenden Wochen erwarten, sind nennenswerte Kurssteigerungen jedoch relativ unwahrscheinlich.

Insgesamt erwarten wir aufgrund der Exklusivität des Objektes und des attraktiven Kupons eine starke Nachfrage nach der Cloud No 7-Anleihe und eine vorzeitige Beendigung der Zeichnungsfrist. Anleger sollten jedoch auch Kapital zurückhalten, da wir für die kommenden Wochen weitere sehr attraktive Anleihen aus dem Immobiliensektor erwarten.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org  

Tab. 1: Eckdaten der Cloud No 7-Anleihe