Anleihen-Check: EYEMAXX Real Estate - Anleihe mit Inflationsschutz

Nach der erfolgreichen Entwicklung der Unternehmensanleihen 2011-16 und 2012-17, die aktuell eine Rendite von 6,1% bzw. 6,6% haben, emittiert die EYEMAXX Real Estate AG ihre dritte Unternehmensanleihe. Der Kupon beträgt 7,875% bei einer Laufzeit von sechs Jahren. Erstmals bei Mittelstandsanleihen bietet die Gesellschaft zusätzlich einen „Inflationsschutz“. Wenn die Inflationsrate während der Laufzeit von sechs Jahren im Durchschnitt über 2,0% liegt, dann erhöht sich der Rückzahlungsbetrag. Die Rückzahlung erfolgt jedoch mindestens zum Emissionspreis von 100,00% und höchstens zu 110,00%. Für einen Erfolg der Emission sprechen neben der positiven Geschäftsentwicklung auch die Performance der Anleihen 2011–16 und 2012–17 sowie der höhere Rückzahlungspreis bei einer erhöhten Inflation.

Unternehmen
Die EYEMAXX Real Estate AG gehört zu den führenden Entwicklern und Betreibern von Gewerbeimmobilien in Mittel- und Zentraleuropa. Das Kerngeschäft bildet die Realisierung von Immobilienprojekten, vorwiegend Fachmarktzentren in kleinen und mittelgroßen Städten. In Ergänzung werden Logistik- und andere Gewerbeimmobilien errichtet bzw. im Bestand gehalten. Zudem realisiert EYEMAXX für Kunden „taylormade Solutions“, vor deren Baubeginn bereits langjährige Mietverträge vorliegen. Der Fokus liegt auf etablierten Märkten wie Österreich und Deutschland sowie den Wachstumsmärkten Polen, Tschechien, Slowakei und Serbien. Das Geschäftsmodell der EYEMAXX Real Estate AG basiert auf zwei Säulen. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Entwicklung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus werden ausgewählte Objekte im eigenen Portfolio gehalten. Dadurch verbindet EYEMAXX attraktive Entwicklerrenditen mit stetigem Cashflow aus Bestandsimmobilien.

Anfang März hat die EYEMAXX Real Estate AG einen Kooperationsvertrag mit PPF Real Estate über die gemeinsame Entwicklung von Immobilienprojekten in Zentralosteuropa und Südosteuropa abgeschlossen. Die PPF Group ist mit einem konsolidierten Eigenkapital von mehr als 4,8 Mrd. Euro und mit etwa 17,6 Mrd. Euro Assets under Management (Stand 30. Juni 2012) eine der größten Investment- und Finanzgruppen in Zentral- und Osteuropa.

Die Pipeline an neuen Investitionsprojekten ist mit über 100 Mio. Euro derzeit gut gefüllt, zudem konnte die Gesellschaft im September Logistikimmobilien in Deutschland und Österreich erwerben, die im eigenen Bestand gehalten werden sollen. Die Übernahme der Anteile erfolgte zu einem attraktiven Kaufpreis, der sich insgesamt auf das rund 10-fache der Jahresnettokaltmiete beläuft. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen führen zu einer Stabilisierung der Cashflows.

Das Besondere an dieser Unternehmensanleihe ist der Inflationsschutz, der den Anlegern bei einer signifikant steigenden Inflation eine Rückzahlung von bis zu 110% bei Fälligkeit ermöglichen würde. Eyemaxx möchte die Mittel aus dieser Emission für neue und bereits geprüfte Projekte verwenden. So kommen beispielsweise zwei Projekte in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von knapp 37 Mio. Euro und zwei Projekte in Polen mit einem Investitionsvolumen von 11 Mio. Euro in Betracht.

Inflationsschutz – höhere Rückzahlung bei höherer Inflation
EYEMAXX Real Estate zahlt die Anleihe in sechs Jahren am Laufzeitende zu mindestens 100% zurück. Wenn die jährliche Inflation während der Laufzeit im Durchschnitt über 2,0% liegt, dann erhöht sich der Rückzahlungsbetrag linear. Bei einer durchschnittlichen Jahresinflation von 3,46% zahlt EYEMAXX entsprechend 110% des Nominalwertes zurück. Das entspricht einer Rendite von 9,11% p.a. Auf diesem Niveau ist eine Kappung eingebaut.

Mittelverwendung
Die Gesellschaft möchte mit dem Emissionserlös aus der Anleiheemission die Projektpipeline zügig umsetzen. EYEMAXX hat zudem gerade eine Kooperation mit einem sehr großen internationalen Immobilienpartner, der PPF Real Estate, für weitere gemeinsame Projekte vereinbart. Insgesamt sollen etwa 80% der Anleihemittel direkt in Projekte investiert werden und 20% das Working Capital von EYEMAXX – und somit den Wachstumskurs – stärken.

Positive Geschäftsentwicklung
Die EYEMAXX Real Estate AG hat im Geschäftsjahr 2011/2012 (zum 31.10.) den Gewinn signifikant gesteigert. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte im Vergleich zum Vorjahr um 172% auf 4,8 Mio. Euro erhöht werden. Das Ergebnis nach Steuern war mit 2,6 Mio. Euro doppelt so hoch wie das Vorjahresergebnis. Der Umsatz, der die Erträge aus Beteiligungen nicht beinhaltet, lag bei 1,5 Mio. Euro nach 4,2 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Das Eigenkapital belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 16,5 Mio. Euro nach 14,8 Mio. Euro Ende Oktober 2011. Für das laufende Geschäftsjahr 2012/2013 erwartet die EYEMAXX Real Estate AG eine Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung.

Stärken
- positive Geschäftsentwicklung
- attraktiver Kupon
- Inflationsschutz
- starke Performance der EYEMAXX-Anleihen I und II
- vergleichsweise hohe Transparenz durch Börsennotierung der EYEMAXX-Aktie im General Standard
- große Projektpipeline

Schwächen
- struktureller Nachrang gegenüber den anderen (Anleihe-)Gläubigern
- relativ hohe Verschuldung

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Fazit:
EYEMAXX Real Estate blickt auf eine erfolgreiche Geschäftsentwicklung, die sich nach Prognosen von SRC Research auch in den kommenden Jahren fortsetzen sollte. Entsprechend positiv haben sich auch die bereits emittierten Unternehmensanleihen 2011–16 und 2012–17 entwickelt. Im Gegensatz zu diesen ist die neue Anleihe nicht besichert, bietet dafür jedoch einen attraktiven Renditeaufschlag und erstmals bei Mittelstandsanleihen einen innovativen Schutz vor Inflation. Der Bereich Bestandsimmobilien sollte zudem die bei Projektentwicklern relativ stark schwankenden Cashflows verstetigen.

Positive Nachrichten erwarten wir vom größten EYEMAXX-Projekt, einem Fachmarktzentrum in Kittsee (Burgenland, Österreich), das in Kürze fertiggestellt wird. Der Gesellschaft liegen bereits konkrete Kaufangebote vor, die einen „sehr signifikanten Gewinn“ für EYEMAXX darstellen würden, wie CEO Mag. Dr. Michael Müller im Interview mit dem BOND MAGAZINE betont (s. Seite 8).

Insgesamt erscheint die dritte EYEMAXX-Anleihe damit sehr interessant. Ein Investment sollte sich, wie schon bei den Anleihen 2011–16 und 2012–17, für den Investor auszahlen.

Robert Cleve, Christian Schiffmacher


Tab. 1: Eckdaten der EYEMAXX-Anleihe

Tab. 2: DVFA-Kennzahlen

Tab. 3: EYEMAXX Real Estate AG – Geschäftsentwicklung

Geschäftsjahresende: 31.10., Angaben in Mio. Euro,
Quelle: SRC Research