Anleihen-Check: HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG - Die Mittelstandsanleihe mit dem besten Rating

Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs-AG emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 20 Mio. Euro. Der Kupon beträgt 6,25%, die Anleihe kann vom 10.09.-28.09. gezeichnet werden. Durch eine umfangreiche Besicherung von mehr als 100% des Anleihevolumens und der Zinsverpflichtungen wurde die Anleihe von Scope mit A- eingestuft. Damit hat die Anleihe der HAHN- Immobilien-Beteiligungs-AG das beste Rating von allen Mittelstandsanleihen. Die Notierungsaufnahme im mittelstandsmarkt der Börse Düsseldorf ist spätestens für den 01.10. vorgesehen.

Das Unternehmen mit Sitz in Bergisch-Gladbach konzipiert und verwaltet seit über 30 Jahren Immobilienfonds und Immobilienvermögen für private und institutionelle Anleger. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft ausschließlich auf großflächige Einzelhandelsobjekte wie Fachmarkt-/Einkaufszentren sowie Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser. Diese sind von starken zyklischen Schwankungen, wie man sie von Büroimmobilien kennt, nicht betroffen. Zudem ist durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein aufwendiges Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsobjekte vorgeschrieben, was einen weitgehenden Konkurrenzschutz am jeweiligen Standort mit sich bringt.

Die HAHN Gruppe ist seit 1982 einer der führenden Asset Manager für Einzelhandelsimmobilien. Sie konzipiert Fondsprodukte für private sowie institutionelle Anleger und verwaltet externe Immobilienportfolios. Aktuell verwaltet die HAHN Gruppe 153 Objekte mit einem Gesamtvolumen von über 2,28 Mrd. Euro. Die Vermietungsquote liegt insgesamt bei 98,0%, das jährliche Mietvolumen bei 157,5 Mio. Euro. Neben 169 Geschlossenen Fonds hat die Gesellschaft auch institutionelle Spezialfonds realisiert, den MEAG German Superstore Fund und den HAHN FCP-FIS.

HAHN konzentriert sich ausschließlich auf großflächige Einzelhandelsobjekte wie Fachmarkt-/Einkaufszentren sowie Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Baumärkte. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sieht für großflächige Einzelhandelsobjekte mit über 800 m² Verkaufsfläche ein aufwendiges Genehmigungsverfahren vor. Damit ist weitestgehend ein Konkurrenzschutz am jeweiligen Standort gegeben.

Mittelverwendung

Die HAHN Gruppe plant, Darlehen in Höhe von 10,7 Mio. Euro für die eingebrachten Anleihe-Sicherheiten an den Spezialfonds HAHN FCP und MEAG GSS abzulösen. Die andere Hälfte des Emissionserlöses soll insbesondere für die Ankaufsfinanzierung im Privatkundengeschäft eingesetzt werden. Der Mittelbedarf im Fondsgeschäft resultiert aus der kurz- bis mittelfristigen Ankaufsfinanzierung von Immobilien, Grundstücken und Anteilen an Objektgesellschaften, die nach erfolgter Konzeption in privaten Fondsvehikeln als Pluswertfonds oder auch Privatplatzierungen platziert werden sollen.

Geschäftsentwicklung

Im ersten Halbjahr 2012 sind die Umsatzerlöse im Konzern von 8,36 Mio. Euro auf 17,02 Mio. Euro gestiegen. Gegenüber der Vorjahresperiode wurden insbesondere höhere Einmalerlöse aus der Veräußerung von Immobilien- und Gesellschaftsanteilen erzielt. Dabei erhöhten sich die Managementerlöse um 22,7% auf 4,23 Mio. Euro. Angetrieben wurden diese Zuwächse im Wesentlichen durch höhere Gebühreneinnahmen aus dem Asset- und Fondsmanagement.

Die Verbesserung der Ertragsqualität spiegelt sich auch in einem Anstieg des Rohertrages (Umsatzerlöse minus Materialaufwand) wider. Diese wichtige Richtgröße verzeichnete einen Zuwachs um 1,38 Mio. Euro auf 4,62 Mio. Euro. Das operative Ergebnis (EBIT) verbesserte sich von -2,55 Mio. Euro auf -0,46 Mio. Euro. Das Finanzergebnis war mit -0,23 Mio. Euro gegenüber der Vorjahresperiode (-0,24 Mio. Euro) nahezu unverändert. Das Periodenergebnis nach Steuern lag bei -0,56 Mio. Euro. Dies stellt eine deutliche Verbesserung gegenüber der Vorjahresperiode dar (-2,74 Mio. Euro). Daraus resultiert ein Ergebnis von -0,04 Euro je Aktie (Vorjahr: -0,23 Euro).

Dabei ist das Geschäft erfahrungsgemäß im zweiten Halbjahr deutlich stärker als im ersten Halbjahr. Michael HAHN, Vorstandsvorsitzender der HAHN Gruppe: "Wir erwarten im zweiten Halbjahr eine weiterhin hohe Investitionsbereitschaft unserer institutionellen und privaten Kunden. In Verbindung mit unserer attraktiven Akquisitionspipeline sind die Weichen für ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2012 gestellt." Die HAHN Gruppe bestätigte mit Bekanntgabe der Halbjahreszahlen im August 2012 ihre Prognose und rechnet unverändert mit einem Konzernergebnis von 2 bis 3 Mio. Euro für das Gesamtjahr 2012. Zum 30.06.2012 betrug die Eigenkapitalquote bei einer Bilanzsumme von 75,3 Mio. Euro rund 34,5%.

Besicherung

Die Unternehmensanleihe der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG bietet eine umfangreiche Besicherung. Die Anleihe ist durch die Verpfändung von Anteilen an Spezialfonds erstrangig besichert, die von der HAHN Gruppe als Co-Investor gehalten werden.

Hierbei handelt es sich um Spezialfonds-Anteile am HAHN FCP-FIS-German Retail Fund mit einem Zeitwert per 30.06.2012 von knapp 12,9 Mio. Euro und Anteile am MEAG German SuperStores mit einem Wert von knapp 4,5 Mio. Euro. Der HAHN FCP-FIS-German Retail Fund hält 19 großflächige Einzelhandelsobjekte mit einer Vermietungsquote von 99,8% und einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit von rund 10 Jahren. Die Ausschüttungsrendite betrug 2011 rund 5,5%. Der MEAG GSS hält 13 Objekte mit einer Vermietungsquote von 99,4%. Die durchschnittliche Mietrestlaufzeit beträgt 6 Jahre, die Ausschüttungsrendite betrug im vergangenen Jahr 7,8%.

Darüber hinaus sind Minderheitsanteile an neun Immobilien-Objektgesellschaften mit einem Zeitwert von knapp 3,9 Mio. Euro und einer durchschnittlichen Mietrestlaufzeit von über 8 Jahren verpfändet. Die Vermietungsquote beträgt bei allen neun Fonds über 98%, bei sieben Fonds sogar 100%.

Die Besicherung hat somit einen Gesamtwert von rund 21,3 Mio. Euro. Thomas Kuhlmann, Mitglied des Vorstands der HAHN Gruppe: „Bei einem Anleihevolumen von 20 Mio. Euro sind zum Zeitpunkt der Emission über 105% des Anlagebetrages und über 105% der laufenden Zinsverpflichtungen abgesichert.“

Fazit:

Die Unternehmensanleihe der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG hat das derzeit beste Rating aller Mittelstandsanleihen. Die Besicherung dürfte von allen besicherten Immobilienanleihen in Mittelstandssegmenten am belastbarsten sein. Der Kupon von 6,25% ist daher ausgesprochen attraktiv. Aber auch darüber hinaus hat sich die Gesellschaft einige Gedanken gemacht und als erster Emittent ein Mindestemissionsvolumen vorgesehen. Für die Anleihe wird es zudem ein garantiertes Handelsvolumen von 50.000 Euro pro Kurs geben, so dass ein liquider Börsenhandel gewährleistet ist. Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG zählt nach unserer Einschätzung aufgrund eines sehr guten Chance/Risiko-Profils zu den interessantesten Neuemissionen im Bereich der Mittelstandsanleihen. Wir raten zur Zeichnung.

Tab. 1: Geschäftsentwicklung HAHN-Immobilien

in TEUR, Quelle: Unternehmensangaben

Tab. 2: Eckdaten der HAHN-Immobilien-Anleihe

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Veranstaltungshinweis:
Unternehmer-Workshop „Unternehmensanleihen - Finanzierungsalternative für den Mittelstand“
19. September, IHK (Alte Börse) Frankfurt
www.bond-conference.com
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