Anleihen-Check: IMMOFINANZ AG - Neuemission mit sehr gutem Chance-Risiko-Verhältnis

Die IMMOFINANZ AG, einer der größten Immobilienkonzerne Europas, emittiert eine Unternehmensanleihe im Volumen von 100 Mio. Euro, die auch von deutschen Investoren bis einschließlich 22. Juni gezeichnet werden kann (vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung). Die Gesellschaft besitzt ein Immobilienportfolio mit mehr als 1.830 Immobilien und einem Buchwert von knapp 10 Mrd. Euro.

Das Portfolio ist sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen gut diversifiziert und befindet sich jeweils etwa zur Hälfte in West- und Osteuropa. Die Gesellschaft erzielt rund 80% der Erträge aus der Vermietung von Bestandsimmobilien. Bei einer Eigenkapitalquote von 45,8% liegen die Mietrenditen deutlich über den Finanzierungskosten.

Das Emissionsvolumen der Anleihe beträgt mit 100 Mio. Euro nur etwa 1% des Immobilienvermögens. Zudem hat das Unternehmen liquide Mittel von deutlich über 500 Mio. Euro.

Der Kupon von 5,25% (Rendite 5,0%) erscheint sehr attraktiv, da die Gesellschaft nicht nur deutlich größer ist als alle börsennotierten deutschen Immobilien-AGs, sondern mit einem Eigenkapital von über 5,5 Mrd. Euro auch sehr solide aufgestellt ist.

Unternehmen

Die in Wien ansässige IMMOFINANZ Group zählt zu den größten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa und ist im Leitindex ATX der Wiener Börse gelistet. Die Gesellschaft besitzt ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit mehr als 1.830 Immobilien und einem Buchwert von rund 9,81 Mrd. Euro. Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group umfasst die Akquisition und die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, die Realisierung von Entwicklungsprojekten und die Verwertung von Objekten. Die IMMOFINANZ konzentriert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland. Dabei ist die Gesellschaft sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen gut diversifiziert. 51,8% des Portfolios befinden sich in West-, 48,2% in Osteuropa. Die Gesellschaft erzielt rund 80% der Erträge aus der Vermietung von Bestandsimmobilien, rund 10% aus Objektverkäufen und etwas weniger als 10% mit Projektentwicklungen.

Mittelverwendung/Finanzierung

Der Emissionserlös aus der Anleihe soll im Wesentlichen für die Refinanzierung der Wandelanleihe 2007-2017 (ISIN XS0283649977), die mit einer Put-Option der Anleiheninhaber ausgestattet ist, und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden.

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt über 5,5 Mrd. Euro (Eigenkapitalquote 45,8%). Der gewichtete Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten beträgt 3,19%, inklusive Hedgingkosten 3,63%. Dem gegenüber stehen durchschnittliche Mietrenditen von 6,7%.

Die Gesellschaft hat liquide Mittel (inklusive Geldmarktfonds) in Höhe von 512,6 Mio. Euro und einen nicht gezogenen Finanzierungsrahmen von 200 Mio. Euro. Das Emissionsvolumen der Anleihe macht nur etwa 1% des Immobilienvermögens und weniger als 20% der liquiden Mittel des Unternehmens aus.

Geschäftsentwicklung

In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2011/12 zum 31.01.2012 (Geschäftsjahresende: 30.04.) wurden Mieterlöse in Höhe von 437,3 Mio. Euro erzielt. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ist das ein Plus von 3,4%. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel zurückzuführen: Im Vergleich zum Vorjahr wurden in diesem Bereich um 15% höhere Mieterlöse erzielt. Die Umsatzerlöse verzeichneten in den ersten drei Quartalen ein Plus von 3,3% und betrugen 577,1 Mio. Euro. Die Erträge aus dem Asset Management sind aufgrund der höheren Mieterlöse gegenüber dem Vorjahr um 5,7% auf 352,6 Mio. Euro gestiegen. Das operative Ergebnis lag mit 372,0 Mio. Euro deutlich über dem Vorjahreszeitraum (310,3 Mio. Euro). Aufgrund des positiven Bewertungsergebnisses (inklusive Währungseffekte) in Höhe von 352,9 Mio. Euro (Vorjahr: 57,6 Mio. Euro) erzielte IMMOFINANZ ein EBIT von 690,9 Mio. Euro (Vorjahr: 343,3 Mio. Euro). Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verbesserte sich von 251,4 Mio. Euro auf 313,2 Mio. Euro. In den ersten drei Quartalen 2011/12 wurde ein Konzernergebnis von 269,4 Mio. Euro erzielt. Der Cashflow reduzierte sich geringfügig um 4,5% auf 289,4 Mio. Euro.

IMMOFINANZ hat im März die restlichen 50% des Einkaufszentrums Golden Babylon Rostokino vom Co-Eigentümer Patero erworben. Das Moskauer Shoppingcenter wurde als Joint Venture mit dem lokalen Entwickler Patero errichtet und im November 2009 eröffnet. Das Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino ist mit 168.000 m² vermietbarer Geschäftsfläche und 241.000 m² Gesamtnutzfläche eines der größten Einkaufszentren Kontinentaleuropas.

„Durch die vollständige Übernahme von Golden Babylon Rostokino werden wir unsere Mieteinnahmen im konzernweit ertragreichsten Einkaufszentrum verdoppeln – für die Gruppe ein wichtiger Meilenstein. Die neu generierten Mieterträge werden unsere Ertragsquelle Asset Management deutlich stärken. Damit kommen wir unserem Ziel, das EBITDA bis 2012/13 auf 600 Mio. Euro zu erhöhen, einen großen Schritt näher“, zeigt sich Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ Group, erfreut.

Fazit:

IMMOFINANZ ist nicht nur deutlich größer als alle börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften, sondern auch deutlich besser aufgestellt als die meisten Mitbewerber. Rund 80% der Erträge stammen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien. Die Gesellschaft betreibt keine Währungsspekulationen, Finanzierungen erfolgen in der Währung, in der auch die Mieten fließen. Das Management genießt sowohl in der Branche als auch am Kapitalmarkt einen ausgezeichneten Ruf.

Die Eigenkapitalquote beträgt solide 45,8%, die Mietrendite liegt mit 6,7% deutlich über den Finanzierungskosten von durchschnittlich 3,63%. Das Immobilienportfolio ist breit diversifiziert, dies sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen. Das Emissionsvolumen von 100 Mio. Euro beträgt lediglich etwa 1% des Immobilienvermögens von 9,81 Mrd. Euro. Zudem hat das Unternehmen liquide Mittel von deutlich über 500 Mio. Euro. Das Fazit ist daher relativ eindeutig: Wir raten zur Zeichnung.

Deutsche Investoren können über ihre jeweilige Hausbank ordern, die die Zeichnungsaufträge weiterleitet, Orders sind auch direkt bei der Baader Bank und der quirin bank möglich.

Text: Christian Schiffmacher

Quelle: www.fixed-income.org