Die German Real Estate Capital S.A. hat 2018 ein Exchange Traded Product (ETP) mit unbegrenzter Laufzeit und einem Kupon von mindestens 3,00% p. a. begeben. Investiert wird das Kapital in Objektgesellschaften, die im Wohnimmobilienmarkt tätig sind, insbesondere an Standorten in Nordbayern sowie in Sachsen und Sachsen-Anhalt. Der Schwerpunkt liegt in B- und C-Standorten, welche das beste Entwicklungspotenzial darstellen. Dabei verfolgt man eine auf Qualität, Substanz und Nachhaltigkeit ausgerichtete Strategie. Eine hohe Ertragsstabilität mit positiven Ergebnisbeiträgen ist wichtiger als die kurzfristige Renditeoptimierung. Neben der festen Verzinsung erhalten Anleger auch eine mögliche variable Verzinsung. Die Summe aus fester und variabler Verzinsung beträgt maximal 10,00% p. a. Bei Kursen von ca. 80% und einer Kündigungsmöglichkeit der Anleger zum 30.06.2024 wird der ETP zum Renditeknaller.
Struktur
Die Emittentin German Real Estate Capital S.A. (GRE) wurde im Jahr 2017 zum Zweck der Emission von Schuldverschreibungen (ETP) gegründet. Alleingesellschafter ist die Sachwert Capital Management GmbH, Bayreuth. Die Sachwert Capital Management ist ein Unternehmen, das in der oberfränkischen Bezirkshauptstadt Bayreuth, nur wenige hundert Meter vom weltberühmten Richard-Wagner-Festspielhaus gelegen, beheimatet ist und die Kompetenzen des Family Office in sich vereinigt. Hervorgegangen ist die Unternehmensgruppe im Jahre 2012 aus einem Family Office und einer Familienstiftung, die schon seit über 30 Jahren ein ertragsorientiertes Wohnimmobilienportfolio bewirtschaftet und versteht sich heute als Investmentmanufaktur für sachwertorientierte Geldanlagen und berät die Investitionen der German Real Estate.
Der Nettoemissionserlös des ETP wird an die German Real Estate Immobilien GmbH weitergeleitet, die ihrerseits die erhaltenen Mittel an Immobilienobjektegesellschaften, zum Zweck der Immobilienfinanzierung, weiterleitet. Da zwischen den Gesellschaften keine Beteiligungsverhältnisse vorherrschen, findet die Mittelweitergabe durch die jeweilige Ausgabe von Schuldverschreibungen oder Genussrechten statt.
Die Einnahmen der German Real Estate Capital S.A. setzen sich dabei, da sonst kein operatives Geschäft bei der Emittentin angesiedelt ist, ausschließlich aus den Zinseinnahmen der gezeichneten Schuldverschreibungen und Genussrechten der German Real Estate Immobilien GmbH zusammen, die ihrerseits Zinseinnahmen aus den Objektgesellschaften erhält.
Die Wohnimmobilien lassen sich in ein Bestands- und ein Handelsportfolio unterteilen. Bei den Bestandsobjekten handelt es sich vorwiegend um Mehrfamilienhäuser mit einem Marktwert von derzeit ca. 20,2 Mio. Euro und einer Mietrendite von ca. 5,8%.
Im Handelsportfolio befinden sich vorwiegend leerstehende Denkmalimmobilien, die renoviert und an Kapitalanleger verkauft werden. Damit die Käufer die Sonder-Afa für Denkmalimmobilien nutzen können, werden die Objekte erst nach dem Verkauf renoviert. Dies reduziert die Kapitalbindung und das Risiko deutlich. Weiterhin sind auch Neubauprojekte, u.a. in Bayreuth, Nürnberg, Basel und Santa Ponsa (Mallorca), in der Umsetzung. Das Handelsportfolio beinhaltet derzeit ca. 800 Wohneinheiten mit einem Verkehrswert von ca. 238 Mio. Euro.
Neben dem ETP hat German Real Estate Immobilien GmbH auch Bankfinanzierungen in Höhe von ca. 25 Mio. Euro. Ein Versorgungswerk hat zudem ein Schuldscheindarlehen in Höhe von 22 Mio. Euro gezeichnet, was wiederum einen hohen Qualitätsbeweis darstellt, da hier die Prüfungen besonders streng sind.
Verzinsung, Kündigungsfrist und Rendite
Die Ausgestaltungsmerkmale des GRE ETP sind mit denen einer Anleihe vergleichbar. Aufgrund der unbegrenzten Laufzeit und einer möglichen zusätzlichen gewinnabhängigen variablen Verzinsung weist der ETP auch Charakterzüge von Genussrechten auf.
Neben dem festen Kupon von 3,00% p. a. erhalten Anleger eine mögliche gewinnabhängige variable Verzinsung. Die Gesamtverzinsung beträgt maximal 10,00% p. a.
Die Verzinsung der von der German Real Estate Immobilien GmbH gezeichneten Schuldverschreibungen beträgt derzeit ca. 4% bis 6% p. a. (vor Kosten). Daher ist vorerst von einer Verzinsung des GRE ETP von 3,00% p. a. auszugehen. Eine darüberhinausgehende signifikante variable Verzinsung erscheint kurzfristig unwahrscheinlich.
Zum Renditeknaller wird der GRE ETP durch die Kurse von ca. 80% und einem ordentlichen Kündigungsrecht der Anleihegläubiger. Geschuldet ist dieser Sondereffekt der Endloslaufzeit. Laut Wertpapierprospekt kann aber das Kündigungsrecht erstmals nach Ablauf von 60 Monaten nach dem Ausgabetag ausgeübt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 18 Monate zum Ablauf des 31. Dezember eines jeden Jahres. Die Rückzahlung erfolgt im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Anleihegläubiger zum Nennbetrag zuzüglich bis zum Tag der Rückzahlung (ausschließlich) auf den Nennbetrag aufgelaufener Zinsen.
Nach Rücksprache mit dem Management ist dies wie folgt zu verstehen: Anleger können künftig bis zum 31.12. eines jeden Jahres mit einer Frist von 18 Monaten kündigen und das zu einem Preis von 100%. Wenn Anleger zum Ablauf des Jahres 2022 kündigen, dann gilt unter Einhaltung der 18 Monate Kündigungsfrist eine Rückzahlung zum 30.06.2024 usw.
Fazit:
Der GRE ETP ist ein anleiheähnliches Finanzinstrument. Die eingesammelten Gelder werden ausschließlich in Objektgesellschaften weitergeleitet, die im deutschen Wohnimmobilienmarkt investieren.
Durch die unbegrenzte Laufzeit fällt der GRE ETP vermutlich auf Finanzportalen durch das Suchraster von Anlegern und ist am Kapitalmarkt weitgehend unbekannt. Die Kündigungsmöglichkeit von 18 Monaten zum 30.06.2024 und Kurse von ca. 80% machen den GRE ETP zum Renditehit. Bei einem Kaufkurs von 80% und einer angenommenen Verzinsung von 3,00% p. a. (von einer darüberhinausgehenden variablen Verzinsung ist derzeit nicht auszugehen) ergibt sich bei einer Kündigung zum 30.06.2024 eine Rendite von ca. 16,3% p. a.
Es gibt branchenspezifische Risiken, das Transparenzniveau ist zudem deutlich unter dem der meisten Anleiheemittenten. Die Chancen dürften aber angesichts der sehr starken Kennzahlen deutlich überwiegen.
Robert Steiniger, www.fixed-income.org
GRE ETP – Kennzahlen
| 2022e | 2023e |
EBITDA-Zinsdeckung | 5,36 | 7,77 |
Total Debt/EBITDA | 5,04 | 3,02 |
FFO/Total Debt | 11,4% | 20,3% |
Quelle: GBC Research, Stand: November 2021
Eckdaten des GRE ETP
Produktbezeichnung | German Real Estate ETP (Exchange Traded Product) |
Emittent | German Real Estate Capital S.A. |
Kupon (fix) | 3,00% p. a. (variabel bis zu 10,00% p. a.) |
WKN / ISIN | A19XLE / DE000A19XLE6 |
Stückelung | 10 Euro |
Laufzeit | unbegrenzt |
Kündigungsfrist | jeweils zum 30.06. mit einer Frist von 18 Monaten |
Rendite | ca. 16,3% p. a. |
Internet | www.gre-etp.de |
