„Ca. 80% der Mietverträge sind indexorientiert, wir sind in einer sehr komfortablen Situation“, Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG begibt eine neue Unternehmensanleihe mit einem Kupon von 7,25% p.a. Die Gesellschaft profitiert als Spezialist für die Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren davon, dass ca. 80% der Mietverträge indexiert sind, wie CEO Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. In diesem Jahr konnte FCR bereits zwei Objekte verkaufen, die opportunistisch erworben wurden. Die beiden Objekte hat FCR über bzw. zum Verkehrswert verkaufen können. Damit fließen der Gesellschaft 20 Mio. Euro zu, wie Raudies betont.

BOND MAGAZINE: Sie emittieren eine neue Anleihe im Volumen von bis zu 60 Mio. Euro, wie sind die Eckdaten der neuen Anleihe?

Raudies: Sehr attraktiv, wie ich finde. Mit unserer jetzt schon sechsten Anleihe setzen wir unser Erfolgskonzept konsequent fort. Die neue Anleihe bietet einen festen Zins von 7,25% über eine Laufzeit von 5 Jahren. Die Zinsen werden halbjährlich bezahlt. Und wie bei den Vorgängern ist auch diese Anleihe grundbuchlich abgesichert. Die 7,25%-Anleihe, WKN A352AX, kann noch bis zum 21. November 2023 gezeichnet werden. Parallel läuft auch das Umtauschangebot für alle Inhaber der 5,25%-Anleihe, die ja im April nächsten Jahres fällig wird. Durch den Umtausch profitiert man also von einem höheren Zinssatz über eine längere Laufzeit, zudem bekommt man für den Umtausch einen Barausgleichsbetrag von 20,00 Euro pro Teilschuldverschreibung.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie das Kapital verwenden?

Raudies: Wir haben hier zwei Schwerpunkte: Zum einen werden wir die Mittel für gezielte Refinanzierungsmaßnahmen verwenden. Zum anderen optimieren wir mit der Neuemission die Voraussetzungen für unser weiteres profitables Wachstum. Denn mit diesem zusätzlichen finanziellen Spielraum können wir verstärkt attraktive Zukaufsmöglichkeiten nutzen, die sich mit Blick auf das Marktumfeld in den kommenden Monaten wieder vermehrt ergeben werden. Unser Ziel ist es, unser Immobilienportfolio auch im Geschäftsjahr 2024 kontinuierlich weiterzuentwickeln.

BOND MAGAZINE: Sie besitzen/vermieten vorwiegend Handelsimmobilien. Bei wie vielen Objekten haben Sie Indexmietverträge?

Raudies: Eines vorweg: Wir sind Bestandshalter im Bereich Handelsimmobilien und kein Projektentwickler oder Bauträger. Das macht unser Geschäftsmodell planbar und stabil. Konkret sind wir der Spezialist für die Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Wir sind seit Jahr und Tag auf dem in jeder Phase äußerst resilienten und robusten Markt der Nahversorgungsimmobilien zuhause und profitieren hier als erfahrener Investor und Asset Manager von stabilen Mietverhältnissen und Miethöhen, die branchenüblich weitgehend an die Inflationsrate gekoppelt sind. Ca. 80% der Mietverträge sind indexorientiert, wir sind in einer sehr komfortablen Situation.

BOND MAGAZINE: Ihre Vermietungsquote ist konstant bei 93,5%. Wo haben Sie noch Leerstand?

Raudies: Aktuell haben wir rd. 100 Objekte in unserem Bestand bei einer im Jahr 2023 leicht höheren Vermietungsquote, die aktuell bei 93,5% liegt. Mit unserem aktiven Asset Management arbeiten wir tagtäglich daran, diese bereits hohe Quote noch weiter zu verbessern. Dass uns dies weiterhin ganz gut gelingt, sieht man bei unserem größten Objekt, der SchlossGalerie in Rastatt. Durch langfristige Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen haben wir es geschafft, dass die SchlossGalerie nun nahezu vollvermietet ist. 2018 hatten wir dieses Objekt mit einem Vermietungsstand von 77% erworben. Wir sind bei unserer Kernkompetenz Vermietung also hervorragend unterwegs.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre WAULT, und wie hoch sind die durchschnittliche Mietrendite und die durchschnittlichen Finanzierungskosten?

Raudies: Unser spezielles Segment ist sehr robust. Ein guter Beweis dafür sind die Restlaufzeit der Mietverträge, der WAULT, der nahezu konstant bei 5,2 Jahren liegt, und natürlich auch die Immobilienbewertung. Unser Portfolio ist auf Grundlage externer Gutachten mit dem 12,7-fachen bewertet und damit sehr stabil aufgestellt. Mehr noch: Die Gutachter haben uns bestätigt, dass sie keinen Wertberichtigungsbedarf für das Gesamtportfolio sehen. Mit unserem Bestand sind wir daher sehr zufrieden, auch mit der daraus erzielten Mietrendite. Diese liegt derzeit unter Berücksichtigung von Verkehrswert und Mieteinnahmen bei durchschnittlich gut 8%. Im Rahmen des Neuerwerbs streben wir eine Anfangsrendite von ca. 10% an, unsere durchschnittlichen Finanzierungskosten, in denen Bank- und Anleiheverbindlichkeiten sowie Schuldscheindarlehen enthalten sind, liegen derzeit bei rd. 4,5%. Mit diesen Zahlen können wir gut leben, wir verdienen damit nachhaltig Geld.

BOND MAGAZINE: Sie hatten früher mehr Objekte durchgehandelt. Gibt es noch Objekte, von denen Sie sich trennen möchten?

Raudies: In diesem Jahr konnten wir bereits zwei Objekte verkaufen, die wir aus rein opportunistischen Gründen erworben haben. Opportunistisch heißt: Wir haben diese Objekte nur gekauft, um sie nach gezielten Wertsteigerungsmaßnahmen wieder zu verkaufen. Das haben wir im 1. Halbjahr 2023 mit dem Objekt in Frankenberg so gemacht und jetzt ganz aktuell mit unserer Hotelimmobilie in Italien. Die beiden Objekte haben wir über bzw. zum Verkehrswert verkaufen können. Durch diese Portfoliobereinigung werden sich auch unsere Finanz-Kernkennzahlen weiter verbessern. Aus der Transaktion resultiert aber unmittelbar noch mehr. So fließen rd. 20 Mio. Euro in die FCR zurück, was unsere Liquidität natürlich weiter stärkt und uns neue Möglichkeiten für unser weiteres stabiles und profitables Wachstum eröffnet.

BOND MAGAZINE: Sie haben eine eigene KI Software entwickelt. Wie wird die Software im Unternehmen genutzt und gibt es externe Software-Kunden?

Raudies: Unsere Softwarelösung Immowin24 3.0 digitalisiert die gesamte Wertschöpfungskette eines Immobilienunternehmens, also alle Prozesse vom Ankauf über das Asset Management bis hin zum Verkauf. Diese ganzheitliche Lösung ist bei uns schon sehr erfolgreich unternehmensweit im Einsatz und macht unsere Prozesse noch schneller, effizienter und damit nachhaltig besser – und das einhergehend mit signifikanten Einsparungen bei der Bewirtschaftung unserer Objekte. Dieses innovative, KI-basierte „Alles-aus-einer-Hand“-Konzept kommt auch am Markt gut an. Mit der Expo Real Anfang Oktober haben wir unsere Vertriebsoffensive dazu eingeleitet, aktuell laufen vielversprechende Gespräche mit neuen externen Kunden, die eine Komplettlösung für ihre umfangreichen Digitalisierungsaktivitäten suchen. Mit unserer Softwarelösung unterstreichen wir unsere führende Position als eine der innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland.

BOND MAGAZINE: Der Kupon der neuen Anleihe ist 2%-Punkte höher, als der Kupon der Anleihe 2019/24, die Sie refinanzieren. Wir sind in einer Phase, in der Refinanzierungen deutlich teurer werden. Wie wird sich dies mittelfristig in Ihrer G+V bemerkbar machen?

Raudies: Unsere aktuelle Anleiheemission wird sich in der G+V natürlich bei den Finanzaufwendungen bemerkbar machen. Aber wir richten unseren Blick stets auf das Ganze, und hier ist festzuhalten, dass es auch weiterhin gegenläufige Effekte gibt. So gehen wir auf Basis unseres profitablen Bestands sowie aus der Weiterentwicklung des Portfolios davon aus, steigende Umsatzerlöse aus der Vermietung zu erzielen, die nachhaltig und insgesamt unsere Ertragsstärke verbessern. In diesem Zuge sehen wir auch weitere Optimierungspotenziale durch die Nutzung unserer eigenen Software, die sich in der Reduzierung von Verwaltungsaufwand niederschlägt. In jedem Fall ist unsere Basis ausgesprochen gut: So haben wir unsere erfolgreiche Geschäftsentwicklung auch nach 9 Monaten 2023 fortgesetzt. Unsere Zahlen untermauern unsere stabile Position: Wir haben unsere Mieteinnahmen um 8% auf 27,7 Mio. Euro gesteigert, mit der gleichen Steigerungsrate das EBITDA auf jetzt 19,3 Mio. Euro. Und als Ausdruck unseres sehr intakten operativen Immobiliengeschäfts liegt der FFO mit 6,8 Mio. Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres.

BOND MAGAZINE: Welchen Zielwert haben Sie beim LTV?

Raudies: Den LTV haben wir im Blick, er ist für uns aber keine Kerngröße, bei der wir einen Zielwert definiert haben. Das liegt vornehmlich an unserem Geschäftsmodell und der dahinterliegenden Finanzierungsstrategie. So strukturieren wir in der Regel eine Objektfinanzierung mit eigenen und fremden Mitteln. Der Mix ist dabei etwa 20 zu 80. Das heißt natürlich auch: In Zeiten, in denen wir viel zukaufen, steigt der LTV, in Zeiten, in den wir weniger zukaufen, sinkt der LTV. Aus diesem Grund fokussieren wir uns hier auf die Eigenkapitalrendite mit dem Ziel, das vorhandene Eigenkapital so effizient wie möglich einzusetzen.

BOND MAGAZINE: Wie hat sich das gestiegene Zinsniveau auf die Kaufpreise von Handelsimmobilien ausgewirkt?

Raudies: Aus unserer Wahrnehmung heraus hat sich das gestiegene Zinsniveau anfangs nicht unmittelbar auf die Kaufpreise ausgewirkt, es war eher ein etwas verzögerter, nachlaufender Prozess. Aktuell sehen wir aber, dass der Markt wieder attraktive Immobilien zu vergleichsweise günstigen Konditionen offeriert. Das wird sich nach unserer Einschätzung in den nächsten Monaten noch verstärken, so dass hier eine größere Anzahl vielversprechender Objekte zu erwerben sein wird. Diese Chancen wollen wir natürlich nutzen, wir bereiten uns derzeit bestmöglich darauf vor.

BOND MAGAZINE: Wie ist Ihre mittelfristige Strategie? Wollen Sie weiter zukaufen oder das Portfolio bereinigen?

Raudies: Wie gesagt, die Portfoliobereinigung ist nahezu abgeschlossen, wir konzentrieren uns daher voll und ganz auf die Weiterentwicklung unserer Portfolios im attraktiven und stabilen Segment der Nahversorgungsimmobilien und das heißt: Vermieten, kaufen, vermieten… – das ist unser Kerngeschäft, das ist unsere Geschäftsstrategie, das ist unser profitabler Zyklus als klarer Bestandshalter, von dem wir und unsere Investoren nachhaltig profitieren.

BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in 5 Jahren, also am Laufzeitende der Anleihe?

Raudies: Unser Ziel ist es, unsere bereits heute führende Position als Bestandshalter für Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland weiter auszubauen und damit in 5 Jahren ein neues Level in diesem äußerst robusten und profitablen Segment erreichen zu können – qualitativ und quantitativ. Die 7,25%-Anleihe hilft uns dabei, diesen Wachstumskurs konsequent und zielorientiert umzusetzen. Ich würde mich sehr freuen, wenn uns viele Anleger auf diesem Weg begleiten.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: Falk Raudies © FCR Immobilien AG

Eckdaten der FCR Immobilien-Anleihe 2023/2028