Die RAMFORT GmbH will die Bedingungen ihrer Anleihe ändern lassen - Spoileralarm! Anleiheinhaber sollen auf ihre Besicherung verzichten. Da muss ein Stopp-Schild her.
Man weiß: Am Gewerbeimmobilienmarkt wackelt es gehörig. Gestiegene Baukosten und gestiegene Leitzinsen in 2022 und 2023 lassen den Finanzierungsuntergrund vieler Immobilienentwickler heftigen beben. Bundesbank-Vorstand Theurer warnt: „Viele Kredite für Gewerbeimmobilien sind ausfallgefährdet“. Da überrascht es uns also nicht wirklich, dass auch Ramfort Restrukturierungsbedarf anmeldet. Die Inhaber der Ramfort-Anleihe 2021/2026 (ISIN DE000A3H2T47, WKN A3H2T4) mit einem derzeit ausstehenden Nominalwert von 5,486 Mio. Euro sind zu einer Abstimmung ohne Versammlung vom 28.02. bis zum 02.03.2025 eingeladen Aber: Ramfort rennt mit ihren Beschlussvorschlägen gegen die Wand.
Zwar hat die Ramfort die meisten ihrer Projekte erfolgreich entwickelt und die Mieten bei einzelnen Projekten sogar teils erheblich steigern können, so z.B. bei ihrem größten Projekt ACC Bremen. Dagegen steht aber die zusätzliche Aufnahme von Mezzanine-Kapital über 1,5 Mio. Euro und die Zuführung von Kapital durch den Alleingesellschafter Björn Wittke, weil traditionelle Bankenfinanzierungen nicht mehr ausreichten oder nicht zustande kamen/kommen. Der Abverkauf von Immobilien sei im derzeitigen Marktumfeld nicht sinnvoll. Unterm Strich kann die Ramfort derzeit keine ausreichende Liquidität erwirtschaften, um die am 15.03.2025 fälligen Anleihezinsen zu zahlen. Ein für Anleiheinhaber trauriges, aber allseits bekanntes Szenario.
Bemerkenswert aber ist, wie die Ramfort argumentiert, dass die Anleiheinhaber ihr jetzt beispringen müssten. Denn, so Ramfort, Ausschlusskriterien für die von ihr benötigte Banken-Anschlussfinanzierung seien zum einen der Zahlungsausfall der Anleihezinsen und zum anderen die (nachrangige) Besicherung der Anleiheinhaber. Zwar ist hinsichtlich eines Zahlungsausfalls der Zinsen das Ansinnen der Ramfort erwart- und nachvollziehbar: Liebe Anleiheinhaber, stundet die fälligen Zinsen. OK, kann man überlegen. Aber wenn die Ramfort meint, dass die Inhaber auf die Besicherung der Anleihe verzichten sollen, dann muss man laut „Stopp“ rufen. Don‘t touch meine Besicherung!
Denn die Informationslage rund um die Ramfort ist völlig unzureichend. Der letzte veröffentlichte Jahresabschluss ist vom 31.12.2021. Aktuelle Zahlen oder unabhängige Bewertungsgutachten -Fehlanzeige! Eine Emittentin, welche ihre Anleiheinhaber so im Dunkeln lässt, kann nicht erwarten, dass diese auf ihre Besicherung verzichten.
Laut Anleihebedingungen sind zur Besicherung der Anleiheinhaber Buchgrundschulden auf dem im Eigentum der Emittentin oder der Tochtergesellschaften stehenden Grundstücken zugunsten eines Treuhänders bestellt. Die Sicherheiten stehen wohl im Rang nach den finanzierenden Banken. Auch wenn die Werthaltigkeit dieser Besicherungen heute nicht abschließend klar ist, ist nicht ausgeschlossen, dass ein geringerer Übererlös für die im nachrangigen Rang stehenden Ansprüche aus der Anleihe erzielt werden kann. Denn, Nachtigall ick hör dir trapsen! Wenn die Banken darauf bestehen, dass die Anleiheinhaber ihre nachrangigen Rangstellen aufgeben, dann kommt diesen Rangstellen wohl doch ein Wert zu.
Und als Sahnehäubchen: Einen sichtbaren Sanierungsbeitrag des Gesellschafters sehen die Beschluss-Vorschläge nicht vor. Anleiheinhaber sollen also auf ihre Besicherung verzichten, der Alleingesellschafter aber gibt nichts. Kurz um: Ramforts Rammbock-Mentalität
Derzeit kann die Ramfort nach eigenen Angaben zum 15.3.2025 nicht einmal fällige Zinsen in Höhe von 0,371 Mio. Euro zahlen - will aber den Anleiheinhabern weismachen, dass sie zum neuen Fälligkeitstermin 2028 rund 5,76 Mio. Euro an die Anleiheinhaber zahlen wird können. Da droht die Laufzeitverlängerung nur zu einer Verschiebung des Insolvenzrisikos zu führen. Stopp! Oder schlimmer noch: Da droht die Laufzeitverlängerung die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zu erhöhen und die Liquidität zu reduzieren - also die Anleiheinhaber später schlechter zu stellen als bei einer jetzigen Insolvenz. Nochmal Stopp!
Anleiheinhaber sollten den Empfehlungen der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V. folgen und der Ramfort sagen: Solchen Beschlussvorschlägen stimmen wir nicht zu! Stopp.
Rechtsanwalt Dr. Marc Liebscher (Berlin) ist spezialisiert auf Kapitalmarktrecht und vertritt regelmäßig die Interessen von privaten und institutionellen Anleihegläubigern in Restrukturierungsfällen. Aktuell ist er zum gemeinsamen Vertreter bestellt bei den Anleihen der Mologen, Schlote, Veganz, SoWiTec, Pentracor und getgoods.de. Dr. Liebscher ist Mitglied im Vorstand der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V., Lehrbeauftragter der Universität Potsdam für Bankrecht und Autor zahlreicher Fachveröffentlichungen. Der Deutsche Bundestag lädt ihn regelmäßig ein, als Sachverständiger Stellung zu nehmen zu kapitalmarktrechtlichen Gesetzgebungsvorhaben.
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