Anleihen-Analyse: AOC Die Stadtentwickler - Inhabergeführter Projektentwickler bietet 7,50%-Green Bond

Der Immobilienentwickler AOC | Die Stadtentwickler GmbH, Magdeburg, emittiert einen Green Bond mit einer Laufzeit von 5 Jahren, einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einem Kupon von 7,50% p.a. Die Zeichnungsfrist läuft vom 24. März bis 6. April 2022. (Privat-)Anleger können die Anleihe via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Die Anleihe ist mit Financial Covenants ausgestattet und sieht in den Anleihebedingungen die Einhaltung von Transparenzkriterien vor. Die Anleihe soll voraussichtlich am 8. April 2022 in den Handel im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse im Handelssegment Quotation Board einbezogen werden.

Unternehmen
AOC | Die Stadtentwickler GmbH ist ein inhabergeführter Projektentwickler, der sich auf die Konzeption, Planung und Realisierung von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien (Büro und Einzelhandel) spezialisiert hat. Neben dem klassischen Neubau einer Vielzahl von Mietwohnungen konzentriert sich die Emittentin auf die Errichtung von größeren Bürohäusern und Mixed-use-Quartieren in urbanen Räumen. Die Aktivitäten der Emittentin erstrecken sich dabei auf die gesamte Wertschöpfungskette eines Projektentwicklers und Bauträgers von der Grundstücksakquisition, über die Projektentwicklung und die Umsetzung der Baumaßnahmen bis hin zur Vermarktung der Projekte. Dabei erfolgt der Verkauf von Projekten bereits vor dem Baubeginn an institutionelle Anleger, Versorgungskassen/-werke und -kammern sowie Kapitalgesellschaften im Wege eines sog. Forward Deals.

Der regionale Fokus liegt auf den Mittel- und Oberzentren der neuen Bundesländer einschließlich Berlin. AOC verfügt über Bürostandorte in Magdeburg, Leipzig, Dresden und Erfurt und übernimmt die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung. Gegründet im Jahr 2004, hat AOC bislang erfolgreich mehr als 700 Mio. Euro in Immobilienprojekte investiert und verfügt aktuell über eine Projektpipeline von rund einer Milliarde Euro.

Unternehmensfinanzierung
Die Emittentin finanziert ihre Projekte regelmäßig im Zwei-Phasen-Modell. Dies bedeutet, dass sie zunächst nur Fremdmittel für eine Phase 1 (Ankauf des Grundstücks und Kosten für die weitere Projektentwicklung und Planung bis zur Erteilung der Baugenehmigung) in Anspruch nimmt. Die Finanzierungsausläufe bezogen auf das Fremdkapital liegen im Bereich von 85%–95% (Ankauf eines Wohnbaugrundstücks) und 60%–70% (Ankauf eines Büroneubaugrundstücks). Der nicht aus Fremdmitteln finanzierte Teil wird durch Eigenkapital der Emittentin oder wahlweise nachrangiges Mezzaninekapital erbracht. Sämtliche Finanzierungen werden nur auf Ebene der jeweiligen Projektgesellschaft abgeschlossen.

Bei Wohnimmobilien benötigt die Emittentin in der Regel keine Aufbaufinanzierung, weil der Käufer des zu errichtenden Objekts an die Regelungen der MABV (Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter) grob angelehnten baubegleitenden Raten zahlt (sog. forward funding). Aus der ersten Rate des Käufers wird die Phase-1-Finanzierung vollständig zurückgeführt. Sofern im Zuge der Errichtung des Vorhabens Finanzierungsspitzen auftreten, gleicht die Emittentin diese entweder durch Eigenmittel oder nachrangiges Mezzaninekapital aus.

Bei der Errichtung von Büroimmobilien oder Mixed-use-Quartieren nimmt die Emittentin, sofern der Käufer nicht in baubegleitenden Raten zahlt, gelegentlich Hochbaufinanzierungen in Anspruch, die sich aus Fremdkapital und wahlweise Mezzaninekapital oder Eigenmitteln der Emittentin zusammensetzen. Das Projekt ist damit jeweils vollständig durchfinanziert.

Mit der geplanten Anleiheemission beabsichtigt die Emittentin, unabhängiger von Fremd- und Mezzaninekapitalgebern am Markt agieren zu können. Die Emission soll dabei als Wachstumsfinanzierung dienen, um neue Grundstücke respektive Projekte schneller und flexibler ankaufen zu können. Die Inanspruchnahme von Mezzaninekapital soll nach Umsetzung der Emission verringert, die Finanzierungskosten pro Projekt sollen gesenkt werden. Die Emittentin erwartet eine weitere Steigerung ihrer Wettbewerbsposition durch die erfolgreiche Umsetzung der Anleiheemission.

Mittelverwendung
Die zufließenden Mittel dienen der Wachstumsfinanzierung des Unternehmens und bilden einen Finanzierungsrahmen für grüne Immobilienprojekte gemäß Rahmenwerk/ICMA Principles. Geplant ist die Verwendung der Mittel aus der Anleiheemission in den Bereichen umweltfreundliche Gebäude, erneuerbare Energien und sauberer Transport. AOC verpflichtet sich, jährlich über die Verwendung der Erlöse sowie über den Nachhaltigkeitsnutzen der durch die Anleihe finanzierten Projekte zu berichten.

Prognose der Ergebnis- und Bilanzkennzahlen
Da unter Anwendung der HGB-Bilanzierung die von den non-recouse finanzierten Tochtergesellschaften erzielten Erträge aus dem Verkauf von Immobilen für AOC als Beteiligungserträge und nicht als operative Einnahmen verbucht werden, sind Erlöse und Erträge oberhalb des EBIT für AOC nur von untergeordneter Bedeutung (Quelle: Sphene Capital Research, S.53).

Stärken:
- attraktiver Kupon
- gute Kennzahlen
- Einstufung als Green Bond
- profitable Historie
- Risikobegrenzung durch Forward Deals

Schwächen:
- deutlicher Anstieg von Material- und Baukosten, typische Projektentwicklerrisiken
- das Unternehmen ist relativ klein
- negatives Kapitalmarktsentiment für Anleihen von kleinen Immobilienprojektentwicklern
- Vollplatzierung dürfte daher schwer zu erreichen sein

Fazit:
Die AOC | Die Stadtentwickler GmbH ist einer der größeren inhabergeführten Projektentwickler in Ostdeutschland. Branchentypische Risiken sollen durch Forward Deals begrenzt werden. Der Kupon erscheint im Vergleich zu den letzten Emissionen aus der Branche attraktiv. Positiv ist auch die Einstufung als Green Bond zu sehen. Neben den branchentypischen Risiken sollte das negative Kapitalmarktsentiment bei kleineren Immobilienprojektentwicklern beachtet werden. Eine Vollplatzierung und deutliche Kursgewinne sind daher eher nicht zu erwarten. Das Unternehmen sollte gemäß Research-Prognosen eine hohe Kapitaldienstfähigkeit aufweisen. Insgesamt dürften die Chancen daher überwiegend.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org, www.green-bonds.com

AOC – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle/Prognosen: Shene Capital


Eckdaten der AOC-Anleihe