Die Deutsche Real Estate Funds (DREF) begibt über die Tochtergesellschaft Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A. eine Anleihe zur Finanzierung von Studentenwohnheimen. Die Anleihe mit einem Volumen von bis zu 80 Mio. Euro hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Sie ist mit einem Kupon von 4,375% pro Jahr ausgestattet, erstrangig durch Grundschulden besichert und verfügt über ein BBB- Rating (mit Einschränkung) von Creditreform. Die IKB Deutsche Industriebank AG begleitet die Emission als Sole Bookrunner, Joint Lead Manager sind IKB und equinet Bank AG. Die BankM fungiert als Co-Lead Manager. Die Anleihe kann bis 02.04.2015 gezeichnet werden.
Der Emissionserlös wird ausschließlich für den Erwerb und die Renovierung von bis zu acht Studentenwohnheimen in fünf deutschen Universitätsstädten verwendet. Sechs Wohnheime wurden bereits erworben. Das Portfolio verteilt sich voraussichtlich auf Berlin, Bremen, Kassel, Kiel und Stuttgart.
Hohe Nachfrage nach Wohnheimplätzen
Den 2,7 Millionen Studenten stehen in Deutschland 314.000 Wohnheimplätze zur Verfügung. Die Wartelisten sind dementsprechend lang. Fast drei Viertel der Studenten klagen über Schwierigkeiten bei ihrer Wohnungssuche, ein Drittel spricht von „erheblichen Schwierigkeiten“. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach von 2014. Das Deutsche Studentenwerk fordert deshalb 45.000 zusätzliche Wohnheimplätze bis 2017. Einschließlich der Nachfrage nach gehobenem, aber erschwinglichem Wohnbedarf geht die DREF sogar von einer Versorgungslücke von 100.000 Einheiten bis 2020 aus.
Firmenstruktur und Fees (Gebühren)
Die Emittentin ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Deutsche Real Estate Funds S.A. und ist Teil einer Gruppe, welche aus drei Unternehmen mit Sitz in Luxemburg besteht. Ihre Hauptaufgabe innerhalb der Gruppe ist der Erwerb, die Sanierung und gegebenenfalls das Halten eines Zielportfolios von bis zu acht Studentenwohnheimen, einschließlich eines Studentenwohnheimprojektes, das schlüsselfertig der Emittentin überlassen wird.
Die Anleihe wird mittels eines Investmentvehikels (Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A.) begeben, das die Studentenwohnheime direkt oder über Zwischengesellschaften hält. Für diverse Dienstleistungen erhalten Unternehmen der DREF-Gruppe die folgenden Fees:
Tab. 1: Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A. - Gebührenstruktur
Fee | Höhe | zahlbar |
Commitment Fee | 2.450.000 Euro | einmalig |
Due Diligence Fee | 2,0% vom Kaufpreis jedes Objektes | einmalig |
Structuring Fee | 2,4% vom Kaufpreis jedes Objektes | einmalig |
Initial Security Trustee Fee | 25.000 Euro | jährlich |
Control of Funds Fee | 0,075% des Fonds | jährlich, zahlbar sechs Monate im Voraus |
Real Estate Agens Fees | 1.409.585 Euro | einmalig |
Investment Management Fees | 0,35% der Akquisitionskosten inkl. Capex | jährlich, zahlbar drei Monate im Voraus |
Asset Management Fees | 0,5% der Akquisitionskosten inkl. Capex | jährlich, zahlbar drei Monate im Voraus |
Property Management Fee | 5% (plus USt.) der Mieteinnahmen | monatlich, nachträglich |
Development Fee | 12% der gesamten Capex | halbjährlich im Voraus |
Construction Controlling Fees | 150.000 Euro | jährlich, zahlbar quartalsweise im Voraus |
Project Management Fees | 6% der gesamten Capex | zahlbar halbjährlich im Voraus |
Beim Ankauf der acht Objekte für 60,1 Mio. Euro fallen Erwerbsnebenkosten in Höhe von insgesamt rund 10,48 Mio. Euro an. Diese setzen sich wie folgt zusammen: Anwaltsgebühren: 480.000 Euro, Maklergebühren: 1.414.769 Euro, Notargebühren: 715.190 Euro, Grunderwerbsteuer: 2.779.000 Euro, Structure Fee: 1.442.400 Euro, Due Diligence Fee: 1.202.000 Euro, Kapitalkosten: 2.450.000 Euro. Der Wert der Objekte muss folglich um mindestens 17,4% steigen, damit allein die Erwerbsnebenkosten wieder reinkommen.
Die Emission basiert u.a. auf der Erwartung, dass der Wert der Objekte durch Modernisierungen auf 93,8 Mio. Euro gesteigert werden kann und dass eine erfolgreiche Refinanzierung der Anleihe über eine klassische Bankenfinanzierung erfolgt.
Stärken
- Studentenwohnheime sind eine gefragte Assetklasse mit attraktiven Renditen
- Anleihe ist besichert
Schwächen
- Fondsähnliche Struktur mit externem Management durch Unternehmen der DREF-Gruppe
- hohe Erwerbsnebenkosten
- insgesamt hohe Kosten
- niedrige Eigenkapitalquote
- Emittentin ist von einer erfolgreichen Refinanzierung der Anleihe abhängig
Fazit:
Plätze in Studentenwohnheimen erfreuen sich einer starken Nachfrage, Studentenwohnheime sind eine gefragte Assetklasse. Die Struktur der Anleihe erinnert jedoch eher an einen geschlossenen Fonds, der als Anleihe verpackt wurde. Die Fees sind insgesamt hoch, dies gilt insbesondere für die Erwerbsnebenkosten. So muss der Wert der Objekte um mindestens 17,4% steigen, damit allein die Erwerbsnebenkosten wieder reinkommen. Das Fazit kann daher nur lauten: Nicht zeichnen.
Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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Soeben erschienen: BOND YEARBOOK 2015
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