Anleihen-Analyse: Euges - Wiener Immobilienunternehmen emittiert besicherte Anleihen

Die Euges mbH mit Sitz in Wien, ein Unternehmen der Schilling-Gruppe, gibt ihr Debüt am Kapitalmarkt. Angeboten werden zwei Anleihen mit einer Stückelung von 1.000 Euro zum Ausgabekurs von 100%. Das Gesamtvolumen beider Anleihen beträgt bis zu 40 Mio. Euro. Das Angebot ist in zwei Anleihen gesplittet, die den jeweiligen Geschäftsbereichen des Unternehmens zugeordnet sind. „Da wir in Zukunft alle Immobilienaktivitäten der Unternehmensgruppe in der Euges mbH bündeln werden, möchten wir uns neben der klassischen Eigenkapital- und Bankenfinanzierung mit der Emission der Immobilienanleihen noch besser und schlagkräftiger aufstellen“, sagt Dr. Gerhard Kantusch, Geschäftsführer der Euges mbH.

Die Emissionserlöse des WohnWertPapier (ISIN AT0000A1Z3Q4) mit einem Volumen von bis zu 25 Mio. Euro beabsichtigt das Unternehmen in den Erwerb bestehender, rentierlich vermieteter Immobilien zu investieren, die von der Euges mbH im Bestand gehalten werden. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 7 Jahre bei einem Kupon von 4,25%.

Die Mittel aus der Emission des BauWertPapier (ISIN AT0000A1Z3P6) dient der Projektentwicklung und Schaffung neuer Quartiere insbesondere in Stadtrandlagen. Die Laufzeit dieser Anleihe beträgt 5 Jahre bei einem Kupon von 5,50%. Beide Anleihen sollen ab dem 15.12.2017 am Dritten Markt der Wiener Börse sowie im weiteren Verlauf im Freiverkehr München notiert werden.

Unternehmen:
Die Emittentin ist die Euges mbH mit Sitz in Wien. Die Emittentin gehört zur Schilling-Gruppe bestehend neben der Emittentin aus der Schilling Immobilien Management GmbH und der Schilling Wirtschaftsberatungs GmbH. Sämtliche Gesellschaftsanteile an der Emittentin werden von der Schilling Immobilien Management GmbH gehalten. Die Emittentin hat grundsätzlich einen von den anderen Gesellschaften der Schilling-Gruppe getrennten Geschäftsbetrieb. Sie nimmt aber Dienstleistungen unter anderem von der Vier Dimensionen Immobilien GmbH in Anspruch. Die Vier Dimensionen Immobilien GmbH, Wien, wird mittelbar mehrheitlich von der Familie Josef Schroll gehalten. Zudem erwirbt die Emittentin voraussichtlich Immobilien von Unternehmen, bei denen die Schilling Immobilien Management GmbH jeweils Komplementärin ist.

Die Emittentin Euges mbH, Wien, hat als Geschäftszweck, Masterpläne zu entwickeln, städtebauliche Rahmenbedingungen zu schaffen und in diesem Kontext Immobilienprojekte zu realisieren. Die entwickelten Immobilienprojekte sollen in der Regel nach Fertigstellung entweder veräußert oder in den eigenen Bestand übernommen werden. Zudem ist beabsichtigt, Bestandsimmobilien bei Opportunitäten zuzukaufen. Der Erwerb kann dabei von Gesellschaften, bei denen ein verbundenes Unternehmen der Emittentin Komplementärin ist, von verbundenen Unternehmen oder von Dritten erworben werden und auch wieder verkauft werden. Die Emittentin hat bereits zwei solche Immobilie erworben und weitere Erwerbe sollen erfolgen. Die Euges mbH hat sich auf zwei Geschäftsfelder fokussiert: die der Projektentwicklung sowie dem Ankauf und der Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien. Sie soll dabei ihren Geschäftszweck voraussichtlich begrenzen auf

a) Bestandsimmobilien, die sie insbesondere aufgrund der Erlöse aus den parallel emittierten 4,25%-Schuldverschreibungen 2017/24 („WohnWertPapier 2017“) und Erlösen aus diesen Bestandsimmobilien finanziert sowie
b) Projektentwicklungen, die sie insbesondere aufgrund der Erlöse aus den mit diesem Prospekt emittierten 5,50%-Schuldverschreibungen 2017/22 („BauWertPapier 2017“) und Erlösen aus diesen Projektentwicklungen finanziert.

Projektentwicklungen können dabei bei Fertigstellungen in Bestandsimmobilien überführt und refinanziert werden.

Die Unternehmensgruppe ist nach eigenen Angaben seit mehr als 30 Jahren Initiatorin einer Vielzahl von Immobilienprojektentwicklungen, insbesondere in Österreich. In diesem Zeitraum wurde ein Projektvolumen von mehr als 260 Mio. Euro realisiert. Dabei wurden 2.520 Wohneinheiten mit einer Nettogeschossfläche von rund 355.000 m² geschaffen.

Anleger können die Anleihe online unter www.euges.at direkt zeichnen oder sich den Zeichnungsschein sowie weitere Informationen herunterladen. Ferner ist eine Zeichnung über die depotführende Bank möglich. Hotline der Euges mbH: 0080088995000.

Besicherungsstruktur:
Zu Gunsten der Anleihegläubiger sollen beim „BauWertPapier“ aus den zu finanzierenden Immobilienprojekten erstrangige Sicherheiten bestellt werden.

Zugunsten der Anleihegläubiger der 4,25%-Schuldverschreibungen 2017/24 („WohnWertPapier“) sollen aus den zu finanzierenden Immobilienprojekten nachrangige Sicherheiten bestellt werden.

Stärken:
- langjähriger Track Record der Unternehmensgruppe von mehr als 30 Jahren
- klar positionierte Mittelverwendung in die Projektentwicklung oder Bestandhaltung vermieteter Immobilien
- Konzentration auf Ballungszentren und deren Stadtrandlangen in Österreich
- 6 Mio. Euro sollen eingebracht werden

Schwächen:
- branchentypische Risiken (z.B. Projektentwicklungsrisiken beim „BauWertPapier“
- kein Rating
- bislang minimales Eigenkapital, die Emittentin ist erst seit kurzer Zeit operativ aktiv

Fazit:
Die Unternehmensgruppe verfügt über einen langjährigen Track Record und ein erfahrenes Management. Die Gesellschaft konzentriert sich auf attraktive Ballungszentren und deren Stadtrandlangen in am Immobilienmarkt in Österreich. Investoren können zudem zwischen zwei Anleihen mit klar definierter Strategie wählen. Als Risiko ist unseres Erachtens insbesondere das bislang niedrige Eigenkapital zu sehen, das um 6 Mio. Euro erhöht werden soll.

Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

Tab. 1: Eckdaten zum Euges „WohnWertPapier“

Tab. 2: Eckdaten zum Euges „BauWertPapier“