Anleihen-Analyse: EYEMAXX begibt Wandelanleihe mit attraktivem Wandlungspreis

Die EYEMAXX Real Estate AG (ISIN DE000A0V9L94) begibt eine Wandelanleihe mit einer Laufzeit von 2 ¾ Jahren. Der Kupon beträgt 4,50%, der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 11,89 Euro festgelegt und liegt damit sogar unter dem aktuellen Aktienkurs von 12,13 Euro.

Die Platzierung erfolgt im Rahmen eines Bezugsangebotes für die Aktionäre der EYEMAXX Real Estate AG und die Inhaber der EYEMAXX-Anleihe 2016/2019 (ISIN DE000A2BPCQ2). Nicht im Rahmen des Bezugsangebotes bezogene Teilschuldverschreibungen sollen über ein öffentliches Angebot in Deutschland und Österreich sowie über eine Privatplatzierung in Deutschland und gegebenenfalls in anderen EU-Ländern und der Schweiz platziert werden.

Bezugsangebot und Zeichnungsmöglichkeit
Insgesamt werden bis zu 20.376 auf den Inhaber lautende Wandelanleihen mit einem Nennbetrag von jeweils 1.000 Euro angeboten. Die Laufzeit der Wandelanleihe beginnt am 21. April 2017 und endet mit Ablauf des 15. Dezember 2019, die Rückzahlung ist am 16. Dezember 2019 vorgesehen. Die Bezugsfrist für das Bezugsangebot beginnt am 28. März 2017 und endet am 12. April 2017 (12.00 Uhr MEZ). Der Bezugspreis entspricht dem Nennbetrag und beträgt somit 1.000 Euro je Schuldverschreibung. Aktionäre der EYEMAXX Real Estate AG haben das Recht, für jeweils 231 EYEMAXX-Aktien eine Wandelanleihe zu beziehen. Die Inhaber der Anleihe 2016/2019 können für jeweils 25 Schuldverschreibungen 11 Wandelschuldverschreibungen 2017/2019 zeichnen. Darüber hinaus ist die Möglichkeit eines Überbezugs vorgesehen, wobei kein Anspruch auf Zuteilung besteht. Schuldverschreibungen, die nicht auf Grund der Ausübung von Bezugsrechten gezeichnet werden, werden bis zum 18. April 2017 (12.00 Uhr MEZ) Investoren in Deutschland und Österreich zum Erwerb angeboten. Die Zinszahlung der Wandelanleihe 2017/19 erfolgt halbjährlich nachträglich jeweils am 16. Juni und 16. Dezember, erstmals im Juni 2017. Die Wandelanleihe wird im Juli 2018 in Inhaberstückaktien der EYEMAXX Real Estate AG erstmals wandelbar sein. Weitere Ausübungszeiträume sind im Oktober 2018, Juli 2019 und Oktober 2019 vorgesehen. Der anfängliche Wandlungspreis beläuft sich auf 11,89 Euro je Aktie. Die im Zuge der Wandlung zur Verfügung gestellten Aktien sind ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe gewinnanteilberechtigt. Es ist geplant, die Schuldverschreibungen ab 21. April 2017 in den Freiverkehr (Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse einzubeziehen.

Mittelverwendung
Die Mittel der Wandelanleihe sollen zum einen zur Finanzierung von Immobilienprojekten genutzt werden, die im Jahr 2017 in die konkrete bauliche Errichtung gehen werden, sowie zur Erweiterung und Modernisierung einzelner Bestandsimmobilien. Zum anderen soll der Emissionserlös für neue Immobilienentwicklungen verwendet werden.

Die EYEMAXX Real Estate AG beabsichtigt, die aktuell vorherrschenden guten Marktopportunitäten zu nutzen, um die bestehende Projektpipeline in Höhe von mittlerweile rund 400 Mio. Euro weiter auszubauen. Der Fokus dabei liegt auf den Kernmärkten Deutschland und Österreich. So hat die Gesellschaft bereits einige neue großvolumige Wohnimmobilienprojekte sowie gemischt genutzte Projekte in Vorbereitung. Für die Umsetzung von neuen Wohnbauprojekten in Wien und im Rhein-Main-Neckar-Gebiet befindet sich die Gesellschaft in fortgeschrittenen Verhandlungen. Auch in Berlin werden, nach Unternehmensangaben, momentan großvolumige Wohnbauprojekte geprüft.

Geschäftsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2017 ist der Start von Baumaßnahmen bei einigen großen Projekten geplant, wie zum Beispiel beim „Postquadrat“ in Mannheim, dem bisher größten Projekt der Firmengeschichte mit einem Projektvolumen von rund 170 Mio. Euro, sowie bei den Wohnprojekten „Park Apartments Potsdam“, „Lindenauer Hafen“ in Leipzig und „Rustenfeld Apartments“ in Wien.

Beim Projekt „Postquadrat“ in Mannheim hat EYEMAXX, wie Anfang März gemeldet wurde, eine zunächst mündliche Einigung über den Verkauf der beiden geplanten Hotels sowie der angeschlossenen Serviced Apartments mit einer internationalen Hotelgruppe erzielt, die auch den Betrieb dieser Immobilien übernehmen wird. Der voraussichtliche Kaufpreis liegt bei rund 45 Mio. Euro und entspricht somit etwa einem Viertel des gesamten Projektvolumens in Höhe von rund 170 Mio. Euro. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird noch zu Beginn des zweiten Quartals 2017 erwartet.

Im Geschäftsjahr 2015/16 (01.11.–31.10.) konnte die EYEMAXX Real Estate AG den Gewinn deutlich steigern. Das Ergebnis nach Steuern lag mit 5,85 Mio. Euro rund 45% über dem Niveau des Vorjahres von 4,03 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich um 6,5% auf 10,24 Mio. Euro. Im Finanzergebnis von EYEMAXX sind zudem weitere signifikante Projektgewinne bei Tochtergesellschaften enthalten. Der Umsatz legte um 52% auf 3,53 Mio. Euro zu. Das Eigenkapital konnte zum 31. Oktober 2016 im Jahresvergleich um rund ein Drittel erhöht werden und belief sich auf 38,01 Mio. Euro.

Bestandsimmobilien sind neben der Entwicklung von Immobilienprojekten die zweite Säule des Geschäftsmodells von EYEMAXX. Auch künftig sollen vollvermietete Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich als Bestandsobjekte gehalten werden, um stetige Cashflows aus Mieteinnahmen in Kombination zu den Entwicklerrenditen zu erzielen.

Stärken:
- positiver Track Record am Kapitalmarkt
- sehr attraktiver Wandlungspreis, der leicht unter dem aktuellen Börsenkurs liegt
- hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie im Regulierten Markt (General Standard)

Schwächen:
- hohe Abhängigkeit vom Kapitalmarktumfeld
- mit den aktuell deutlichen größeren Projekten steigt auch das Projektrisiko

Fazit:
Die EYEMAXX Real Estate AG blickt auf einen positiven Track Record am Kapitalmarkt. Insbesondere in den vergangenen Monaten hat die Aktie des Unternehmens deutlich an Wert gewonnen. Der anfängliche Wandlungspreis von 11,89 Euro liegt sogar leicht unter dem aktuellen Börsenkurs von 12,13 Euro (Stand: 29.03.2017). Die Konditionen der Wandelanleihe erscheinen somit ausgesprochen attraktiv. Die im Dezember 2016 platzierte Wandelanleihe 2016/19 (ISIN DE000A2BPCQ2), die ebenfalls mit 4,50% verzinst wird und einen anfänglichen Wandlungspreis von 9,80 Euro hat, notiert bereits bei 111,50%.

Da die Gesellschaft zurzeit deutlich größere Projekte realisiert als in der Vergangenheit, dürften auch die Projektrisiken gestiegen sein. Mit dem jüngst gemeldeten Verkauf der beiden geplanten Hotels sowie der angeschlossenen Serviced Apartments in Mannheim scheint die Gesellschaft mit dem „Postquadrat Mannheim“, dem bislang größten Projekt der Firmengeschichte, auf einem guten Weg zu sein. Auch Analysten erwarten weiter deutlich steigende Gewinne. Insgesamt erscheint die neue Wandelanleihe 2017/19 damit attraktiv.

Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

Tab. 1: EYEMAXX - Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Geschäftsjahr: 01.11.-31.10., Quelle: SRC Research


Tab. 2: Eckdaten der EYEMAXX-Wandelanleihe