Anleihen-Analyse: EYEMAXX Real Estate AG – Anleihe mit Inflationsschutz

Die EYEMAXX Real Estate AG emittiert eine weitere Unternehmensanleihe mit Inflationsschutz, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 8,00%. Beträgt die Teuerungsrate während der Laufzeit der Anleihe über 2,0%, dann erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf bis zu 110%, so dass sich eine Rendite bis zu 9,45% p.a. ergibt. Die Anleihe (ISIN: DE000A12T374) kann seit dem 10.09. bis 23.09.2014 via Börsenorder am Börsenplatz Frankfurt gezeichnet werden. Die Mittel werden in erster Linie in neue Projekte in den Bereichen Wohnen und Pflegeimmobilien und damit in das weitere Wachstum investiert.

Unternehmen
Die im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notierte EYEMAXX Real Estate AG gehört zu den führenden Entwicklern und Betreibern von Gewerbeimmobilien in Mittel- und Zentraleuropa mit langjähriger Erfahrung in diesem Bereich. Das Kerngeschäft ist der Bereich Entwicklung von Gewerbeimmobilien, Pflegeheimen und Wohnimmobilien. In Ergänzung werden Logistik- und andere Gewerbeimmobilien im Bestand gehalten. Zudem realisiert EYEMAXX für Kunden 'Taylormade Solutions', vor deren Baubeginn bereits langjährige Mietverträge vorliegen. Der Fokus liegt auf etablierten Märkten wie Österreich und Deutschland sowie den aussichtsreichen Wachstumsmärkten Polen, Tschechien, Slowakei und Serbien. Das Geschäftsmodell der EYEMAXX Real Estate AG basiert auf mehreren Säulen. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Entwicklung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. Weitere Geschäftsbereiche sind die Errichtung von Pflegeheimen und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Darüber hinaus werden ausgewählte Objekte im eigenen Portfolio gehalten. Dadurch verbindet EYEMAXX attraktive Entwicklerrendite mit stetigem Cashflow aus Bestandsimmobilien.

Mittelverwendung
Die Mittelzuflüsse aus dieser Anleihe dienen insbesondere der Finanzierung des weiteren Wachstums. Der Umtausch der Anleihe 2013/2019 erfolgt insbesondere zur Erhöhung der Liquidität und damit der Attraktivität der gegenständlichen Anleihe. Der Emissionserlös soll nach Planung der Emittentin überwiegend zur Immobilienentwicklung verwendet werden. Die erlösten Mittel sollen vorrangig für Immobilienentwicklungsprojekte, primär in den Geschäftsfeldern „Wohnen“ und „Pflege“ (ca. 70%) und zur Sicherung des laufenden Liquiditätsbedarfs/working capital (ca.10%) verwendet werden. Falls das Angebot mit mehr als 12 Mio. Euro gezeichnet wird, plant die Emittentin mit den restlichen ca. 20% der verbleibenden Mittel aus der Anleihe die Rückführung bestehender, aber noch nicht fälliger Finanzverbindlichkeiten, jedoch nicht zur Rückführung von bereits begebenen Anleihen.

Mit der Realisierung von zwei Wohnprojekten hat EYEMAXX bereits begonnen. In Potsdam wird noch dieses Jahr der Bau einer Wohnanlage mit bis zu 100 Wohneinheiten und einer Netto-Wohnfläche von insgesamt 6.500 Quadratmetern begonnen. In Wien plant die Gesellschaft eine Wohnanlage mit 11.000 Quadratmetern Wohnfläche im Stadtteil Liesing. Auch für das erste Pflegeheimprojekt wird in Kürze der Startschuss erfolgen.

Projekte im Bereich Wohnen haben nach Angaben von EYEMAXX eine Zielrendite (Return on Investment) von 10 bis 15%. Die geplante Projektlaufzeit soll 18 bis 24 Monate betragen. Die Finanzierung soll mit rund 20 bis 25% Eigenmitteln erfolgen. Projekte im Bereich Pflege haben laut EYEMAXX ebenfalls eine Zielrendite von 10 bis 15%. Die geplante Projektlaufzeit beträgt 15 bis 18 Monate. Die Finanzierung soll mit rund 25% Eigenmitteln gestemmt werden.

Geschäftsentwicklung
Die EYEMAXX Real Estate AG hat im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2013/2014 (von Ende Oktober 2013 bis Ende April 2014) die positive Geschäftsentwicklung fortgesetzt und liegt damit voll im Plan. Trotz hoher Vorlaufkosten für die Erweiterung seines Geschäftsmodells wies der Konzern im Berichtszeitraum ein positives Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) von 2,2 Mio. Euro aus. Das Ergebnis nach Steuern belief sich auf 0,5 Mio. Euro. Mit dem positiven Periodenergebnis und der im März erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung hat der EYEMAXX-Konzern das Eigenkapital von 20,1 Mio. Euro auf 22,0 Mio. Euro gesteigert. Die Eigenkapitalquote lag am 30. April 2014 bei 31,3% (31. Oktober 2013: 28,4%).

EYEMAXX-Anleihen im Überblick
Die EYEMAXX-Anleihen I und II sind umfangreich besichert – im Wesentlich mit Immobilien aus dem Privatbesitz des Gründers und Vorstandes Dr. Michael Müller, der sich damit stark mit dem Unternehmen identifiziert. Diese Anleihen haben aufgrund der Besicherung niedrigere Renditen als die dritte und die neue (vierte) Anleihe. Die dritte Anleihe ist daher am besten mit der neuen Anleihe vergleichbar. Den Gläubigern dieser Anleihe wird ein Umtauschrecht in die neue Anleihe gewährt, was einen liquideren Börsenhandel gewährleisten soll.

Inflationsschutz
Die EYEMAXX Real Estate AG hat die Anleihe mit einem „Inflationsschutz“ ausgestattet. Beträgt die Teuerungsrate während der Laufzeit der Anleihe bis zu 2,0%, werden wie bei fast allen Anleihen 100% des Nennwerts am Laufzeitende zurückgezahlt. Liegt die Inflationsrate zwischen 2,0% und rund 3,46%, errechnet sich ein Rückzahlungsbetrag zwischen 100% und 110% des Nennbetrags. Beträgt die Inflationsrate mehr als rund 3,46%, kommt es zu einer Rückzahlung von 110% des Nennbetrags. Dann ergibt sich eine Rendite von 9,45% p.a. Die Mindestrückzahlung von 100% des Nennbetrags am Laufzeitende ist natürlich auf jeden Fall garantiert.

Stärken
- Positive Geschäftsentwicklung
- attraktiver Kupon
- Inflationsschutz
- starke Performance der EYEMAXX-Anleihen I und II
- vergleichsweise hohe Transparenz durch Börsennotierung der EYEMAXX-Aktie im General Standard
- umfangreiche Projektpipeline
- breitere Aufstellung durch die neuen Geschäftsbereiche Wohnen und Pflege


Schwächen
- Typische Projektentwicklerrisiken
- struktureller Nachrang gegenüber Gläubigern der Anleihen I und II, die besichert sind
- relativ hohe Verschuldung

Fazit:
Die EYEMAXX Real Estate AG verfügt über einen umfangreichen Track Record und hat seit 2006 bereits Immobilienprojekte im Volumen von rund 250 Mio. Euro erfolgreich entwickelt und realisiert. Mit den Mitteln aus der Anleiheemission plant die Gesellschaft vorwiegend neue Projekte in den vielversprechenden Bereichen Wohnen und Pflegeimmobilien, in denen es eine große Nachfrage gibt. Damit stellt sich die Gesellschaft breiter und unseres Erachtens defensiver auf. Der Kupon von 8,00% erscheint attraktiv, bei einem Anstieg der Inflation erhält der Anleger einen Inflationsausgleich in Form eines höheren Rückzahlungsbetrages von bis zu 110%, wodurch die Rendite auf bis zu 9,45% steigen kann. Damit überwiegen unseres Erachtens die Chancen. Ein Investment sollte sich auszahlen.

Christian Schiffmacher , www.fixed-income.org


Tab. 1: EYEMAXX Real Estate – Geschäftsentwicklung

Quelle: SRC Research, Angaben in TEuro

Tab. 2: Eckdaten der Transaktion