Anleihen-Analyse: EYEMAXX Real Estate emittiert Anleihe mit einem Kupon von 5,50%

Die EYEMAXX Real Estate AG emittiert eine Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von 5 Jahren. Der Kupon beläuft sich auf 5,50 Prozent p.a. bei einer halbjährlichen Zinszahlung. Die Anleihe wird im Rahmen eines öffentlichen Angebots in Deutschland und Österreich sowie im Rahmen einer Privatplatzierung bei institutionellen Anlegern zur Zeichnung angeboten werden. Das öffentliche Angebot beginnt am 19. April 2018 und endet am 24. April 2018 (15:00) vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung. Die Einbeziehung in den Open Market ist zum 26. April 2018 geplant. Für ein Investment sprechen der positive Track Record am Kapitalmarkt, die vergleichsweise hohe Transparenz, die umfangreiche Projektpipeline und die positiven Analystenprognosen.

Unternehmen
Innerhalb der EYEMAXX-Gruppe übernimmt die Emittentin die Beschaffung von Fremd- und Eigenkapital über die Börse sowie die Finanzierung der Gruppe und übt Steuerungs- und Kontrollfunktionen aus. Sie ist eine Holdinggesellschaft, die ihre Immobilien nicht direkt, sondern im Wesentlichen über Beteiligungs- und Objektgesellschaften entwickelt bzw. hält. Ein Kernbereich der Geschäftstätigkeit der Emittentin umfasst die Entwicklung von Immobilienprojekten mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich sowie Stadtquartieren und Pflegeobjekten sowie Serviced-, Mikro- und Studentenapartments in Deutschland. EYEMAXX realisiert darüber hinaus Einzelhandels- und Logistikimmobilien in aussichtsreichen Märkten der CEE/SEE-Region. Zu dem Geschäftszweig Projektentwicklung gehören die Konzeptionierung, Projektplanung, Koordinierung mit Behörden, die bauliche Errichtung, Vermietung und der Verkauf der Immobilien. Die Immobilienentwicklung erfolgt nicht ausschließlich für den Verkauf, auch werden Projekte zur Übernahme in das Portfolio umgesetzt.

Der zweite Kernbereich liegt in der Bestandshaltung von ausgewählten vermieteten Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich. Dadurch verbindet EYEMAXX attraktive Entwicklerrenditen durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung der Projektpipeline mit stetigen Cashflows durch Mieteinnahmen der Bestandsimmobilien.

Umtauschangebot und Zeichnungsmöglichkeit
Inhaber der 2013/19 (ISIN DE000A1TM2T3) hatten die Möglichkeit, ihre Anleihe im Verhältnis 1:1 in die neue Anleihe zu tauschen. Bei Annahme des Angebots durch EYEMAXX erhalten Anleger für jede Schuldverschreibung 2013/19 je eine Anleihe 2018/23 nebst aufgelaufener Stückzinsen der Anleihe 2013/19 sowie eine einmalige Sonderzahlung von 23,75 Euro, was einer Prämie von 2,375% entspricht. Das Umtauschangebot endete am 16. April 2018.

Mittelverwendung
EYEMAXX Real Estate will den Mittelzufluss von brutto bis zu 30 Mio. Euro einsetzen, um zusätzliche Wachstumschancen durch zum Teil bereits gesicherte Projekte im Immobilienbereich zu nutzen. Im Fokus steht dabei die Entwicklung von Projekten mit den Schwerpunkten Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Serviced-, Mikro- und Studentenapartments. Daneben sollen die Mittel zur Erweiterung und Modernisierung einzelner eigener Bestandsimmobilien dienen.

Geschäftsentwicklung
Im Geschäftsjahr 2016/17 (01.11.2016–31.10.2017) hat die EYEMAXX Real Estate AG das Ergebnis deutlich gesteigert. Damit knüpft EYEMAXX an das Wachstum der vergangenen Jahre an und prognostiziert auch für das laufende Geschäftsjahr weiter deutlich steigende Gewinne.

Das operative Ergebnis (EBIT) stieg um rund 39% auf 14,3 Mio. Euro und das Nachsteuerergebnis verbesserte sich um rund 13% auf 6,6 Mio. Euro. Das Eigenkapital zum Geschäftsjahresende lag mit 50,1 Mio. Euro um rund 32% über dem Wert von 38,0 Mio. Euro ein Jahr zuvor.

Die Zahlen spiegeln den sehr positiven operativen Verlauf des vergangenen Geschäftsjahres wider, der durch abgeschlossene Projekte, Projektveräußerungen und großvolumige Projektneustarts geprägt war. EYEMAXX konnte bis Ende des Geschäftsjahres 2016/17 Projekte im Gesamtvolumen von mehr als 60 Mio. Euro – zum Teil bereits vor Fertigstellung im Zuge von Forward Sales – veräußern, darunter u. a. einen Teilverkauf beim Großprojekt „Postquadrat" in Mannheim. Nach der Veräußerung eines derzeit entstehenden Hotels auf dem Areal an AccorInvest wird das Projekt Postquadrat mit einem ursprünglichen Gesamtvolumen von 170 Mio. Euro plangemäß bis 2019 umgesetzt. Auch die weiteren Projekte in Deutschland und Österreich entwickeln sich nach Unternehmensangaben erwartungsgemäß. Erfolgreich abgeschlossen und übergeben werden konnten u. a. die Projekte „Pflegeheim Klein-Lengden“ und „Thomasium Leipzig“.

Aktuelle Entwicklung
Im März 2018 hat EYEMAXX bei dem vermeldeten Teilverkauf (siehe Ad-hoc vom 24.11.2017) ihres Großprojektes Postquadrat in Mannheim den endgültigen Kaufvertrag abgeschlossen. Die BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH erwirbt im Rahmen eines Forward Sales für den von ihr verwalteten „Bayer Pensions Vehikel Fonds“ die Häuser 3 und 4. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart, er beläuft sich auf einen mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Betrag. Die Häuser 3 und 4 verfügen insgesamt über mehr als 10.000 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Die entstehenden Wohneinheiten und Geschäftslokale werden vermietet. Die Übergabe der Häuser ist für das Frühjahr 2020 vorgesehen.

Im Januar 2018 hat sich EYEMAXX im Rahmen einer Kapitalerhöhung mit 10% an dem Immobilienentwickler G&S Planwerk GmbH beteiligt. Das Unternehmen mit Sitz in Bocholt ist unter anderem auf die Planung und Entwicklung von Immobilienprojekten im Bereich Mikro- und Serviced Apartments sowie Studentenapartments spezialisiert.

Von großer Bedeutung für EYEMAXX sind insbesondere auch zwei Großprojekte mit einem Volumen von jeweils rund 170 Mio. Euro in der Gemeinde Schönefeld südlich von Berlin. Es handelt sich um Wohn- und Büroimmobilienprojekte, die 2021 bzw. 2022 fertiggestellt werden sollen. Die Projekte erscheinen insbesondere aufgrund der deutlich steigenden Einwohnerzahl als aussichtsreich.

Stärken:
- hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie im Regulierten Markt (General Standard)
- aktive IR-Arbeit, Teilnahme an mehreren Kapitalmarktkonferenzen
- positiver Track Record am Kapitalmarkt (mit Aktie und Anleihen)
- umfangreiche Projektpipeline (siehe Interview)
- weiterhin positive Analystenprognosen
- Gesellschaft dürfte durch Großprojekte hohe Mittelzuflüsse generieren

Schwächen:
- branchentypische Projektentwicklerrisiken
- mit den aktuell deutlich größeren Projekten steigt auch das Projektrisiko
- hohe Abhängigkeit vom Kapitalmarktumfeld

Fazit:
Die EYEMAXX Real Estate AG blickt auf einen positiven Track Record am Kapitalmarkt. Die Projektpipeline mit einem Volumen von über 800 Mio. Euro dürfte das weitere Wachstum sichern. Analysten erwarten zudem weiter steigende Gewinne. Auch die Bonitätskennzahlen sind intakt. Da die Gesellschaft zurzeit deutlich größere Projekte realisiert als in der Vergangenheit, dürften auch die Projektrisiken gestiegen sein. Unter Abwägung der Stärken und Schwächen erscheint die Verzinsung von 5,50% bei halbjährlicher Zinszahlung attraktiv.

Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/

Tab. 1: Eckdaten der neuen EYEMAXX-Anleihe

Tab. 2: Geschäftsentwicklung – EYEMAXX Real Estate AG

Geschäftsjahresende: 31.10., Angaben in Mio. Euro, Quelle: Schätzungen GBC AG

Tab. 3: Bonitätskennzahlen

Quelle: Schätzungen GBC AG