Anleihen-Analyse: Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A. - Immobilienfinanzierung mit einem Kupon von 5,750%

Die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. planen zur weiteren Finanzierung eines bestehenden und fast voll vermieteten Immobilienportfolios im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann die Begebung einer Anleihe in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro, mindestens jedoch 27,5 Mio. Euro. Sie ist bei einer Laufzeit von 5 Jahren mit einem jährlichen Kupon von 5,75% ausgestattet, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich.

Die Anleihe ist Teil eines Refinanzierungspakets zur Ablösung einer Bankfinanzierung, in dessen Rahmen auch ein neues Bankdarlehen einer großen deutschen Landesbank aufgenommen wird. Das Bankdarlehen in Höhe von mindestens 38 Mio. Euro und maximal 42,5 Mio. Euro wird durch eine erstrangige Grundschuld auf das Immobilienportfolio und weitere Sicherheiten besichert sein. Auch für die Anleihegläubiger wurde ein umfassendes Sicherheitenkonzept entwickelt. Dazu gehören eine Grundschuld im zweiten Rang, diverse Abtretungen von Rückübertragungs- und Übererlösansprüchen gegen die finanzierende Bank sowie Zinsdeposit und Zinsthesaurierungen.

Platziert werden soll die Parkstadt-Anleihe primär bei institutionelle Investoren, die über den Lead Manager und Bookrunner equinet bank AG zeichnen können. Feri hat einen Immobilienwert von 82 Mio. Euro ermittelt und die Anleihe mit BBB- bewertet. Die Rating-Summary lag bei Redaktionsschluss jedoch noch nicht vor.

Die Objekte
Die Parkstadt Center S.A., Luxemburg, ist Eigentümerin eines Büro- und Geschäftshauses mit Nahversorgungseinrichtungen und einem Fitnesscenter in 80807 München, Wilhelm-Wagenfeldstraße 4/Alfred-Arndt-Straße 1 in der Parkstadt Schwabing in München Schwabing-Freimann (Parkstadt Center), das sie an eine Vielzahl von Mietern vermietet hat. Die Parkstadt Hotel S.A., Luxemburg, ist Eigentümerin von Hotel- und Restaurantflächen in 80807 München, Domagkstraße 26, (Parkstadt Hotel), die an die Rilano-Gruppe als Betreiber vollständig verpachtet sind. Die Rilano-Gruppe betreibt im Parkstadt Hotel ein Drei- und ein Vier-Sterne-Hotel und zwar das „The Rilano“ (4 Sterne) und das „Rilano 24/7“(3 Sterne) einschließlich Restaurant-, Gastronomie- und Bankett- bzw. Konferenzflächen. Daneben erfolgt die Vermietung von Mobilfunkeinrichtungen. Das Areal der Parkstadt Schwabing liegt zwischen der Autobahn A9, Mittlerer Ring, Leopoldstraße und Domagkstraße. In Rahmen der städtischen Richtlinie der „Sozialgerechten Bodennutzung“ wurde seit dem Jahr 2000 dieses ehemalige Industriegebiet nach Plänen des Architekten André Perret und des Landschaftsarchitekten Rainer Schmidt zu einem neuen Stadtteil umgestaltet und neu geordnet.

Das Parkstadt Center ist ein zweiteiliges Büro- und Geschäftshaus mit Einzelhandelsflächen zur Nahversorgung, das ca. 12.178 qm vermietbare Fläche umfasst. Es befindet sich in einem dicht bebauten Mischgebiet aus Büro- und Wohnhäusern. Das Parkstadt Center beherbergt diverse Märkte und Dienstleister, verschiedene Büros, Restaurants, ein Fitnesscenter und zwei Arztpraxen. Wesentliche Mieter sind derzeit u.a. REWE, Penny, dm, Pro Health Institut & Club, KBP Kühn Bauer und Partner sowie Analog Devices. Eine zugehörige Tiefgarage bietet 398 Stellplätze. Der Vermietungsstand ist derzeit ca. 98,8%, wobei die durchschnittliche Restlaufzeit ca. 5,19 Jahre beträgt.

Zum Parkstadt Hotel gehören die Flächen, die heute als The Rilano mit 4 Sternen und Rilano 24/7 mit 3 Sternen als kombiniertes Hotel betrieben werden. Das The Rilano gehört dabei zum Netzwerk der Worldhotels, einem weltweiten Zusammenschluss unabhängiger exklusiver Hotels. Das Rilano 24/7 umfasst dabei eine Mietfläche von ca. 7.972 qm. Das heutige Hotel The Rilano umfasst eine Mietfläche von ca. 10.721 qm. Pächter beider Hotels ist die Rilano Group GmbH. Der Hotelpachtvertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2025. Die beiden Hotels The Rilano und Rilano 24/7 sind durch einen Verbindungsbau, der gemeinschaftliche Administrationsflächen und insbesondere den zentralen Empfangscounter sowie verschiedene Lobby-Flächen für beide Hotels enthält, verbunden. Die Gäste des Drei-Sterne-Hotels Rilano 24/7 können damit ebenfalls die Einrichtungen des Vier-Sterne-Hotels The Rilano, und zwar insbesondere die Restaurants, Bar und die Tagungs- bzw. Veranstaltungsflächen für Veranstaltungen mit bis zu 400 Personen, nutzen. Dies führt nach Ansicht der Emittenten im Ergebnis zu einer deutlichen Aufwertung des Drei-Sterne-Standards des Rilano 24/7 bei Preisgestaltungsmöglichkeit eines Drei-Sterne-Hotels.

Rangfolge
Zu Gunsten der Anleihegläubiger wird eine Grundschuld im zweiten Rang eingetragen. Zudem gibt es diverse Abtretungen von Rückübertragungs- und Übererlösansprüchen gegen die finanzierende Bank sowie Zinsdeposit und Zinsthesaurierungen. Eine Grundschuld im ersten Rang wird für die finanzierende Bank in Höhe von bis zu 42,5 Mio. Euro eingetragen, dies allerdings zuzüglich 15% Zinsen p.a., plus 10%.

Stärken:
- Fast voll vermietete Objekte mit stabilen Cashflows
- im Gegensatz zu anderen Hotelprojekten kein Projektentwicklerrisiko
- BBB- Rating durch Feri
- Feri Wertgutachten über 82 Mio. Euro übersteigt das kombinierte Finanzierungsvolumen von 70,5 Mio. Euro
- Überschuss der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten soll mind. 1,4 Mio. Euro betragen

Schwächen:
- Das Abzulösende Darlehen ist zur Rückzahlung fällig und sämtliche Stillhalte-Vereinbarungen liefen am 31.03.2015 aus.
- Laufzeit der Finanzierung u.E. zu kurz, Refinanzierung am Laufzeitende u.E. nicht gesichert.
- Ungünstiger WALT (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge) dürfte Refinanzierung am Laufzeitende noch erschweren.
- Objektgesellschaften praktisch ohne Eigenkapital
- Bewertungsgutachten und Rating wurden von einer Gesellschaft erstellt, damit fehlt u.a. eine Kontrollinstanz.

Fazit:
Die Gemeinschaftsanleihe der Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. hat u.E. eine große Stärke: Es handelt sich um bereits existierende und fast vollständig vermietete Objekte, die solide Cashflows erzielen. Der Überschuss der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten soll mind. 1,4 Mio. Euro betragen.

Kritisch sehen wir den Zeitpunkt der Emission – es ist nicht 5 vor 12, sondern bestenfalls 5 nach 12. Ein reales Risiko sehen wir bei der Refinanzierung am Laufzeitende der u.E. zu kurzen Finanzierungslaufzeit. Die Grundschuld im ersten Rang für die kreditfinanzierende Bank geht ausgesprochen weit. Der ungünstige WALT (Parkstadt Center 5,2 Jahre, Parkstadt Hotel 10,5 Jahre) dürfte die Refinanzierung am Laufzeitende weiter erschweren.

Bei der Emission sind die Intercreditor Agreements wichtig, die das Verhältnis zwischen kreditfinanzierender Bank und den Anleihegläubigern regeln. Details hierzu sind im Interview mit Michael Bremer unter www.fixed-income.org zu finden.

Text: Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: Eckdaten der Parkstadt Anleihe