Anleihen-Analyse: RAMFORT GmbH - Immobilienbestandhalter bietet 6,75%

Die RAMFORT GmbH, Regensburg, emittiert eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Mio. Euro und einem Kupon von 6,75% p.a. Die RAMFORT-Anleihe 2021/2026 (ISIN DE000A3H2T47, WKN A3H2T4) kann bis voraussichtlich zum 11. März 2021, 12:00 Uhr, (vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung) via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt gezeichnet werden. Die BankM begleitet die Emission als Sole Bookrunner. Spätestens ab dem 15. März 2021 soll die Anleihe in den Handel im Open Market (Freiverkehr) der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen werden. Die Erlöse der Emission dienen zum größten Teil der Bestandserweiterung im Bereich der Value-Add-Objekte für Büro- und Wohnimmobilien mit dem Ziel, den Eigenbestand nach Verkehrswerten innerhalb der kommenden drei Jahre auf über 100 Mio. Euro zu steigern. Die Anleihe ist (im zweiten Rang) besichert und hat im Vergleich zu anderen Emissionen einen relativ hohen Kupon.

Unternehmen
Die RAMFORT GmbH ist ein inhabergeführtes Immobilienunternehmen. Die operativ tätigen Tochtergesellschaften der RAMFORT-Gruppe erwerben Immobilien mit dem Ziel, nachhaltige Mieterträge zu erwirtschaften. Die Gesellschaft ist auf Büroimmobilien spezialisiert. Durch Refurbishment-Maßnahmen soll der Leerstand abgebaut, die Mieten gesteigert und der Wert der Objekte nachhaltig erhöht werden.

Mittelverwendung
Der geschätzte Nettoerlös beträgt unter der Annahme einer Vollemission voraussichtlich 9,35 Mio. Euro. Die Emittentin beabsichtigt, den Emissionserlös für den Erwerb und/oder das Refurbishment, d.h. die qualitätsgesicherte Überholung und Instandsetzung von Immobilien zum Zweck der Wiederverwendung und -vermarktung, der folgenden Immobilien durch ihre Tochtergesellschaften:

- Otto-Lilienthal-Straße 19/Flughafenallee 3, 28199 Bremen;
- Otto-Lilienthal-Straße 25, 27 und 29, 28199 Bremen; und
- Lange Str. 32, 27749 Delmenhorst; Otto-Lilienthal-Straße 16, 22, 23 und 23a, 28199 Bremen

sowie weiterer Immobilien und deren Refurbishment durch die Emittentin oder ihre Tochtergesellschaften sowie als Working-Capital-Finanzierung zu verwenden. Die Objekte in Bremen befinden sich in der Nähe des Flughafens.

Soweit der Emissionserlös zur Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien erfolgt, dient er primär der finanziellen Ausstattung von Tochtergesellschaften der Emittentin. Alternativ sollen die Erlöse auch für die Finanzierung des Erwerbs und des Refurbishments von Immobilien unmittelbar durch die Emittentin verwendet werden, wobei die Ausstattung der Tochtergesellschaften vorrangig ist. Eine feste Zweckbindung über die Verwendung der Erlöse existiert jedoch nicht.

Besicherung
Die Emittentin lässt sich von ihren jeweiligen bestandhaltenden Tochtergesellschaften zur Besicherung von Forderungen aus der Anleihe Grundschulden im zweiten Rang eintragen, welche nach den finanzierenden Banken stehen.

Stärken/Chancen:
- Anleihe ist besichert (im zweiten Rang)
- relativ hoher Kupon
- Gesellschaft investiert in Bestandsobjekte mit festen Mieteinnahmen
- Management mit langjähriger Erfahrung und starkem Track Record
- Mieteinkünfte der Bestandsobjekte reichen für die Zinszahlung der Anleihe vollumfänglich aus
- Gesellschaft besitzt (über Tochtergesellschaften) mehrere unmittelbar benachbarte Objekte in der Nähe des Flughafens und könnte durch Refurbishment-Maßnahmen das Areal insgesamt aufwerten

Schwächen/Risiken:
- Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung des Büroimmobilienmarktes
- die Anleihe könnte daher möglicherweise nicht voll platziert werden

Fazit:
Die RAMFORT GmbH erwirbt Bestandsimmobilien und wertet diese durch Refurbishment-Maßnahmen auf. Mit den Mitteln aus der Anleiheemission werden u.a. Büroobjekte in der Nähe des Flughafens Bremen erworben. In unmittelbarer Nachbarschaft besitzt die Gesellschaft bereits mehrere Objekte, sodass sie durch Refurbishment-Maßnahmen das Areal aufwerten könnte. Während der Modernisierungsmaßnahmen bleiben die Mieter im Objekt. Die Gesellschaft erwirtschaftet nach eigenen Angaben vom ersten Tag an Überschüsse, mit denen die Anleihe voll bedient werden kann. Das Management hat eine langjährige Erfahrung und einen starken Track Record.

Als Risikofaktor ist u.a. insbesondere die weiterhin schwer abzuschätzende Entwicklung des Büroimmobilienmarktes zu sehen. Viele Investoren sind zudem relativ stark in Anleihen von Immobilienunternehmen investiert. Es besteht das Risiko, dass die Anleihe möglicherweise nicht voll platziert wird.

Die Anleihe ist (im zweiten Rang) besichert und hat einen vergleichsweise hohen Kupon. Daher sollten die Chancen überwiegen.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten zur RAMFORT-Anleihe