Anleihen-Analyse: SeniVita Social Estate AG profitiert von steigendem Bedarf an Pflegeplätzen

Die SeniVita Social Estate AG, eine Tochtergesellschaft der SeniVita Sozial gGmbH und des Baukonzerns Ed. Züblin AG, legt zur Finanzierung des geplanten Wachstums eine Wandelschuldverschreibung auf. Das aus der Verschmelzung der Vorgängergesellschaften hervorgegangene Unternehmen ist für die Projektierung, den Bau und die Vermietung sowie für das Franchiseprogramm im Rahmen des von SeniVita entwickelten Konzeptes AltenPflege 5.0 verantwortlich. Die besicherte Wandelanleihe bietet eine Verzinsung von 6,50% und das Recht, die Anleihe bei einem Börsengang des Unternehmens (voraussichtlich im Jahr 2018) in Aktien der Gesellschaft zu wandeln. Die Emission hat ein Volumen von bis zu 50 Mio. Euro. Die Zeichnungsfrist beginnt am 23. April und läuft bis zum 8. Mai 2015. Zeichnungen sind via Börsenorder (Frankfurter Wertpapierbörse) sowie bei SeniVita Social Estate direkt möglich. Die ICF BANK AG begleitet die Transaktion als Lead Manager. Der Nettoemissionserlös wird zum Bau von Einrichtungen nach dem Konzept AltenPflege 5.0 verwendet.

Entwicklung des Pflegemarktes
Der Bedarf an neuen Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren nimmt dramatisch zu. Derzeit gibt es rund 400.000 entsprechende Wohnungen in Deutschland, in den nächsten zehn Jahren wird sich der Bedarf jedoch auf rund zwei Millionen verfünffachen. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an – sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und -einrichtungen nach dem von der Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH entwickelten und mehrfach ausgezeichneten Konzept der AltenPflege 5.0 bauen.

Bei dem Modell der AltenPflege 5.0 handelt es sich um eine Kombination aus drei Bausteinen, die ineinandergreifen: Seniorengerechtes Wohnen, Pflege in der eigenen Wohnung und Tagespflege unter einem Dach. Dieses von SeniVita bereits seit 2008 erprobte und immer weiter entwickelte Modell bietet gegenüber der stationären Pflege höheren Wohnkomfort, mehr Privatheit, individuelle Versorgung und sehr gute Betreuungsqualität insbesondere bei Demenz oder Intensivpflege, ein Plus an Selbstbestimmung durch viele Wahlmöglichkeiten und letztlich auch ein preiswerteres Angebot für Pflegebedürftige.

Wichtige Trends
Der Gesetzgeber hat durch die Verabschiedung des ersten Pflegestärkungsgesetzes die ambulante und teilstationäre Pflege (Tages- und Nachtpflege) deutlich verbessert, so dass seit dem 1. Januar 2015 Leistungsempfänger in der ambulanten und stationären Pflege von im Durchschnitt vierprozentigen Erhöhungen der Kassenleistungen profitieren und Tagespflegekunden nunmehr 100% Sachleistung bei gleichzeitiger Inanspruchnahme eines häuslichen Pflegedienstes zur Verfügung stehen.

Geschäftsmodell
Die Geschäftstätigkeit der SeniVita Social Estate AG besteht in der Projektierung neuer Standorte für das Pflegekonzept AltenPflege 5.0. In diesem Rahmen plant und baut die Emittentin neue Wohnanlagen für Pflegebedürftige bzw. baut diese um, vermietet oder verkauft die Wohnungen an Kapitalanleger und tritt als Franchise-Geber für das neue Pflegekonzept AltenPflege 5.0 gegenüber Dritten auf. Daneben betreibt sie das Facility Management und die Hausverwaltung dieser Wohnanlagen. Die SeniVita Social Estate AG ist mit ihrem Geschäftsmodell sowohl im Immobilienmarkt selbst als auch im Wachstumsmarkt der Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen mit dem Konzept AltenPflege 5.0 (die Kombination aus seniorengerechtem Wohnen plus ambulanter Pflege plus Tagespflege) tätig. Die Projektierung neuer Standorte durch die Emittentin soll sich zunächst auf den Raum Bayern konzentrieren. Es ist aber eine künftige Ausweitung auf verschiedene Städte in Baden-Württemberg und Österreich geplant.

Aktuell sind in Oberbayern und Unterfranken drei Neubauten nach dem Konzept AltenPflege 5.0 geplant. Mittelfristig soll die SeniVita Social Estate AG pro Jahr ca. fünf bis zehn neue Pflegewohnanlagen an den Markt bringen.

Derzeit verfügt die SeniVita Social Estate AG mit der AltenPflege 5.0 zumindest in Bayern über ein Alleinstellungsmerkmal im Wettbewerb. Geplant ist, bereits ab 2016 Wohnanlagen nach diesem Konzept auch in Baden-Württemberg und Österreich zu realisieren.

Die SeniVita Social Estate AG ist eine Tochtergesellschaft der SeniVita Sozial gGmbH (50%) und der Ed. Züblin AG (46%). 4% der Aktien hält die grosso holding GmbH des österreichischen Unternehmers Erhard F. Grossnigg. Die SeniVita Sozial gGmbH ist einer der größten privaten Betreiber von Einrichtungen zur Alten- und Behindertenhilfe sowie zur Intensivbetreuung von schwerstpflegebedürftigen Kindern und Jugendlichen in Bayern. Sie betreut aktuell mit rund 1.000 Mitarbeitern über 900 Bewohner in 14 Pflege- und Betreuungseinrichtungen, zwei weitere Einrichtungen werden von einem Partner als SeniVita-Häuser betrieben. Die Ed. Züblin AG zählt mit rund 14.000 Mitarbeitern und einer jährlichen Bauleistung von rund drei Mrd. Euro zu den führenden deutschen Baukonzernen. Züblin gehört zum Unternehmensverbund der österreichischen STRABAG SE, einem der führenden Baukonzerne Europas.

Stärken/Chancen
- Bedarf an Pflegeplätzen wächst deutlich
- Entwicklung von Einrichtungen mit modularem Pflegeangebot
- Erfahrene Joint Venture-Partner und Gesellschafter
- Wandelanleihe ist besichert

Schwächen/Risiken
- Regulatorische Risiken
- Bau- und Projektierungsrisiken

Fazit
Der Bedarf an Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren nimmt dramatisch zu. In den kommenden Jahren plant SeniVita Social Estate AG, u.a. mit den Mitteln aus der Wandelanleihe, eine dynamische Expansionsstrategie. Durch die Erfahrung und Aufgabenteilung der beiden Hauptgesellschafter der SeniVita Social Estate AG reduzieren sich u.E. die Umsetzungsrisiken. Positiv sind auch die erstrangigen Grundschulden auf die angekauften Grundstücke, die Abtretung der Ansprüche auf Verkaufserlöse und Mietzahlungen zu werten. Der Gesetzgeber hat durch die Verabschiedung des ersten Pflegestärkungsgesetzes die ambulante und teilstationäre Pflege (Tages- und Nachtpflege) deutlich verbessert. Hiervon profitiert SeniVita mit dem modularen Pflegemodell AltenPflege 5.0. Die starke Regulierung des Pflegemarktes in Verbindung mit knapper werdenden finanziellen Mitteln der Pflege- bzw. Krankenkassen sowie dem sich verschärfenden Fachkräftemangel sind dennoch als Risikofaktor zu sehen.

Der Wert der Optionskomponente kann bei einem Pre-IPO-Wandler praktisch nicht berechnet werden. Eine Wandlung zu 10,00 Euro (dem zehnfachen des Nominalwertes der Aktien) innerhalb von fünf Jahren erscheint jedoch nur unter optimalen Bedingungen realistisch. Daher würden wir die Wandelanleihe in der Praxis als klassische, besicherte Unternehmensanleihe einstufen. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren, einem EulerHermes Rating von BB und einem Kupon von 6,50% erscheint die (Wandel-)Anleihe u.E. als attraktiv.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: Geschäftsentwicklung der SeniVita Social Estate AG

*) Pro-forma; Angaben in Mio. Euro, Quelle: fairesearch

Tab. 2: Eckdaten der SeniVita Social Estate Wandelanleihe