Anleihen-Analyse: UBM Development AG emittiert 6-jährige Anleihe mit einem Kupon von 2,750% - Positiver Track Record und starke Pipeline

Die UBM Development AG, ein führender Hotelentwickler in Europa, emittiert eine neue Unternehmensanleihe mit einer Laufzeit von 6 Jahren (2019 bis 2025), einer Verzinsung von 2,750% p.a. und einer Stückelung von 500 Euro. Das Emissionsvolumen der UBM-Anleihe 2019/25 beträgt bis zu 50 Mio. Euro, mit der Möglichkeit der Aufstockung auf bis zu Euro 120 Mio., und wird sich insbesondere nach der Annahmequote des Umtauschangebots für die UBM-Anleihe 2015/20 richten. Anleger können in der Zeit von voraussichtlich 04.11. bis 08.11.2019 die Anleihe zeichnen, vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung. Die Gesellschaft plant den Emissionserlös für die Refinanzierung bestehender Finanzierungen sowie für die Realisierung neuer und bestehender Projekte einzusetzen. UBM hat einen langen und positiven Track Record am Kapitalmarkt und eine starke Projektpipeline. Die Chancen für eine positive Entwicklung der neuen UBM Development-Anleihe stehen daher gut.

Umtauschangebot
Im Rahmen des Umtauschangebots werden die Inhaber der im Jahr 2015 begebenen 4,250% UBM-Anleihe 2015/20 (ISIN DE000A18UQM6) mit einer Stückelung von 1.000 Euro eingeladen, Angebote für den Umtausch in die neu zu begebende UBM-Anleihe 2019 abzugeben. Die Umtauschfrist wird voraussichtlich am oder um den 31. Oktober 2019 enden. Inhaber von Teilschuldverschreibungen der UBM-Anleihe 2015 sollen bei Annahme des Umtauschangebots durch die Emittentin für eine bestehende Teilschuldverschreibung der UBM-Anleihe 2015 zwei neue Teilschuldverschreibungen der UBM-Anleihe 2019 (Umtauschverhältnis 1:2, da die neue Anleihe eine Stückelung von 500 Euro hat) erhalten sowie zusätzlich einen Barausgleichsbetrag von 58,23 Euro je umgetauschter Teilschuldverschreibung. Der Barausgleichsbetrag errechnet sich aus den anteiligen Stückzinsen von 18,23 Euro sowie einem Zusatzbetrag von 40,00 Euro (je UBM-Anleihe 2015/20).

Nach Abschluss des Umtauschangebots soll die UBM-Anleihe 2019/26 im verbleibenden Ausmaß in Österreich, Deutschland und Luxemburg im Rahmen eines öffentlichen Angebots und in weiteren Staaten im Rahmen einer Privatplatzierung zur Zeichnung angeboten werden. Der Re-Offer-Preis wird in der Spanne zwischen 99% und 100% des Nennbetrags der Teilschuldverschreibungen liegen und wird von der Emittentin in Abstimmung mit den Joint Lead Managern unter Berücksichtigung der dann vorherrschenden Marktgegebenheiten nach dem Ende des Umtauschangebots festgelegt und vor Beginn des Bar-Zeichnungsangebots veröffentlicht werden. Die Notierung der UBM-Anleihe 2019/26 zum Handel im Amtlichen Handel (Corporates Prime) der Wiener Börse ist beabsichtigt.

Geschäftsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2019 erzielte UBM eine Gesamtleistung von 182,6 Mio. Euro, nach 552,8 Mio. Euro in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Der Rückgang liegt darin begründet, dass in der Berichtsperiode keine großen Projekte übergeben wurden. Das Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) erhöhte sich jedoch von 28,1 Mio. Euro auf 29,3 Mio. Euro und das Ergebnis pro Aktie sogar von 2,53 Euro auf 3,01 Euro, was einem Anstieg von 18,6% entspricht. Das sehr gute Ergebnis in der aktuellen Berichtsperiode resultierte aus bedeutenden Fortschritten bei zwei Trade- und einem Forward-Sale, die bereits im ersten Halbjahr 2019 zu Wertanpassungen führten und damit ergebniserhöhend wirkten, sich aber erst in den Folgequartalen in der Gesamtleistung niederschlagen. So konnte zur Portfoliooptimierung ein Grundstück für 60.000 m² Bürofläche außerhalb von München verkauft werden, da erst kürzlich eine rund drei Hektar große Entwicklungsfläche im Stadtgebiet akquiriert wurde. Auch der Verkauf der beiden Disney Hotels in Paris befindet sich kurz vor Abschluss. Besonders erfreulich ist der Forward-Sale des QBC 1&2 – mit diesen Büroimmobilien wurden die letzten und größten Bauteile des Erfolgsprojekts Quartier Belvedere Central (QBC) im neuen „Financial District“ Wiens eineinhalb Jahre vor Fertigstellung verkauft. Insgesamt lagen die Verkaufserlöse für die Quartiersentwicklung bei mehr als 450 Mio. Euro.

Starke Bilanz, hohe Cashposition
Zum 30. Juni 2019 belief sich das Eigenkapital nahezu unverändert auf 433,4 Mio Euro. Die Eigenkapitalquote lag damit zum Quartalsende mit 34,6% am oberen Ende der angepeilten Bandbreite von 30–35%. Trotz Rekordinvestments in neue Projekte im Vorjahr konnte die Nettoverschuldung weiterhin auf einem niedrigen Niveau gehalten werden. Der Cash-Bestand zum Halbjahr in Höhe von 182,0 Mio. Euro beweist darüber hinaus den auch in Zukunft hohen finanziellen Spielraum.

Ausblick
Die bisherige Jahres-Guidance wird um 18% auf 65 Mio. Euro Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöht. Der Nettogewinn (nach Steuern) wird bei 47–50 Mio. Euro erwartet. Grund für diese Anhebung ist nicht nur die gute Ergebnisentwicklung im ersten Halbjahr 2019, sondern auch die erfolgreichen Verkaufsaktivitäten und deren Ergebnisauswirkungen in der zweiten Jahreshälfte. Beide für 2019 geplanten Trade-Sales sowie der wichtigste Forward-Sale, das Wiener Büroprojekt QBC 1&2, wurden bereits unterzeichnet. Die UBM ist nicht nur für das Jahr 2019 optimistisch, sondern geht auch von einer nachhaltigen Anhebung des Gewinns in Zukunft aus.

Stärken:
- lange Unternehmenshistorie mit positivem Track Record
- UBM war in den vergangenen Jahren immer profitabel
- Projekte sind nach Sektoren und Regionen gut diversifiziert
- starke Projektpipeline
- hohe Transparenz durch Notierung der UBM-Aktie im Prime Market-Segment der Wiener Börse
- erfahrenes Management

Schwächen:
- Projektentwickler mit branchentypischen Risiken
- hohe Abhängigkeit von der Entwicklung des (gewerblichen) Immobilienmarktes
- kein Rating

Fazit:
Die UBM Development AG hat einen langen und positiven Track Record am Kapitalmarkt. Die Gesellschaft verfügt über eine starke Projektpipeline, die sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen gut diversifiziert ist. Analysten erwarten eine weiterhin positive Umsatz- und Gewinnentwicklung. Die vor etwa einem Jahr begebene 3,125% UBM Development-Anleihe 2018/23 (ISIN AT0000A23ST9) hat zudem sehr positiv performt. Für Investoren gibt es bei Projektentwicklungen eine Reihe branchentypischer Risiken. Insgesamt stehen die Chancen für eine positive Entwicklung der neuen UBM Development-Anleihe gut.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
(Foto: © UBM Development AG)

UBM Development AG – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: SRC Research

Eckdaten der neuen UBM-Anleihe

*) Der Re-Offer Kurs wird nach Ende der Umtauschfrist festgesetzt / nicht institutionelle Anleger können die Teilschuldverschreibungen zum Re-Offer-Kurs zzgl. einer Verkaufsgebühr von bis zu 1,5%-Punkten, die vom jeweiligen die Teilschuldverschreibungen platzierenden Finanzintermediär in Rechnung gestellt werden, zeichnen; übliche Abschläge können gewährt werden.
^**) Barausgleichsbetrag errechnet sich aus anteiligen Stückzinsen in Höhe von 18,23 Euro sowie einem Zusatzbetrag von 40,00 Euro.
^***) UBM-Anleihe 2015/20 mit Stückelung von 1.000 Euro, UBM-Anleihe 2019/25 mit Stückelung von 500 Euro.