Anleihen-Analyse: UBM Realitätenentwicklung - Lange und profitable Historie, attraktiver Kupon

Die UBM Realitätenentwicklung AG mit Sitz in Wien emittiert eine fünfjährige Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 200 Mio. Euro und einem Kupon von 4,875%. Das Unternehmen zeichnet sich insbesondere durch eine lange und profitable Historie aus. Der Kupon erscheint daher attraktiv. Die Mittel aus der Anleiheemission sollen insbesondere zur Refinanzierung ausstehender Anleihen verwendet werden. Das konkrete Emissionsvolumen der neuen Anleihe wird sich nach der Annahmequote des Umtauschangebots für die ausstehenden Anleihen richten. Der Ausgabekurs (Emissionskurs) der Anleihe wird erst nach Abschluss des Umtauschangebots festgelegt werden und voraussichtlich am 25.06. veröffentlicht. Privatanleger können die Anleihe via Börsenorder ab dem 25.06.2014 am Börsenplatz Frankfurt zeichnen.

Unternehmen
Die UBM Realitätenentwicklung AG ist ein Entwickler und Bestandshalter hochwertiger Immobilien aus nahezu allen Immobilien-Assetklassen mit sehr erfolgreichem Entwicklungs-, Bewirtschaftungs- und Verkaufs-Track Record. Die Geschäftsaktivitäten umfassen den gesamten Immobilien-Lebenszyklus über nahezu alle Immobilien-Assetklassen wie Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Produktion und Gesundheitsimmobilien; neben der Entwicklung von Neubauprojekten, der Bewirtschaftung und dem Verkauf an Endinvestoren auch die Umnutzung und Revitalisierung von Bestandsobjekten. Darüber hinaus hält die UBM Realitätenentwicklung AG Beteiligungen an ausgewählten Hotels in europäischen Metropolen wie z.B. Amsterdam, Berlin oder Paris. Zum 31.12.2013 verfügte der UBM-Konzern über einen Immobilienbestand mit einer Grundstücksfläche von 2,5 Mio. m². Rund 460.000 m² des Bestandes sind vermietbare Flächen. Das 1873 gegründete Unternehmen ist im Standard Market Auction-Segment der Wiener Börse mit einer Marktkapitalisierung von rund 109 Mio. Euro (Stand: Juni 2014) notiert. Zu den größten Aktionären zählen die PORR AG mit einem Anteil von 41,8% sowie die CA Immo mit 25%.

Geschäftsentwicklung
Bei EBIT und EBT gelang es der UBM Realitätenentwicklung AG 2013, dem 140. Geschäftsjahr, neue Rekordwerte zu erreichen. Ausschlaggebend war der margenstarke Wohnungsbau in Deutschland und der Verkauf des Hotels angelo München Westpark. 2013 stieg die Gesamtleistung um 11% auf 286,7 Mio. Euro. Die Kennzahl der Wertschöpfung umfasst nicht nur Erlöse aus Immobilienverkäufen, Mieteinnahmen oder Einnahmen aus Hotelbetrieb, sondern auch noch nicht abgerechnete Bauleistungen, Lieferungen oder Leistungen an Dritte. 2013 wurden 88% der Wertschöpfung im Ausland erzielt (2012: 78%). Auf Deutschland entfielen 66% bzw. 164,9 Mio. Euro, auf Polen 20% bzw. 48,7 Mio. Euro. Der Konzernumsatz wuchs um 62,1% auf 217,2 Mio. Euro. Das Betriebsergebnis (EBIT) stieg von 12,1 Mio. Euro auf 29,4 Mio. Euro. Auch das Ergebnis vor Steuern (EBT) wuchs um 38% auf den Rekordwert von 17,8 Mio. Euro. Die Gesamtkapitalrentabilität verbesserte sich von 4,2% auf 5,6%, die Eigenkapitalrentabilität von 8,4% auf 10,9%. Das Eigenkapital ist 2013 um nominell 10 Mio. Euro gewachsen und betrug zum Bilanzstichtag 163,7 Mio. Euro. Daraus errechnet sich eine Eigenkapitalquote von 26% (2012: 24,2%).

Die im Portfolio enthaltenen Beteiligungen an 14 Hotels mit ihren 3.660 Zimmern haben mit 76,9 Mio. Euro (+ 20,3%) zur Gesamtleistung beigetragen. 2014 sollte der Erlös je Zimmer laut UBM weiter ansteigen.

Ausgebaut wurde vor allem das Geschäft in Deutschland. 2014 sollen rund 100 Mio. Euro in neue Projekte investiert werden. Schwerpunkte des laufenden Jahres sind Büroflächen in Polen und Wohnungen in Deutschland. Gemeinsam mit CAI arbeitet UBM in Warschau an der Weiterentwicklung des Poleczki Business Park. Aufgrund der wieder erwachten Mieternachfrage soll in den nächsten Monaten die dritte Ausbaustufe mit 13.780 m² Bruttogeschossfläche in Angriff genommen werden. In Krakau ist die Fertigstellung des Alma-Tower voll im Gange. Das 14-stöckige Bürohochhaus hat dank eines kubistischen Fassadenbildes bereits jetzt Landmark-Funktion erlangt. In Breslau startet im zweiten Quartal 2014 unter dem Projektnamen Times II die Errichtung eines gemischt genutzten Ensembles mit 39.000 m² Bruttogeschossfläche.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist für UBM von besonderer Bedeutung. Die nächsten Bauvorhaben sind Berliving, 136 hochwertige und besonders energieeffiziente Wohneinheiten in Charlottenburg-Wilmersdorf, und 56 exklusive Innenstadtwohnungen nahe dem ehemaligen deutsch-deutschen Grenzübergang Checkpoint Charlie. Direkt am Starnberger See plant die UBM-Tochter Münchner Grund Immobilien Bauträger AG hochwertige Wohnungen. In München-Pasing arbeitet man mit Partnern an der Entwicklung eines größeren Wohngebietes. Bis 2025 sollen dort 230.000 m² Wohnfläche entstehen. Der Münchner Grund-Anteil liegt bei etwa 42.000 m² oder 550 Einheiten. In Frankfurt entsteht mit Central Living Riedberg eine großzügige Wohnanlage mit Geschäftsflächen. In Österreich liegt der Schwerpunkt der Wohnbautätigkeit in Salzburg. Mit der Übergabe der letzten 70 Wohneinheiten wird das Projekt Sternbrauerei Riedenburg abgeschlossen. Nächstes Projekt in der Salzburger Landeshauptstadt ist die Errichtungen von Wohnungen auf einem ehemaligen Kasernenareal. Auch in Graz wird mit dem Bau von zwei Wohnhausanlagen begonnen.

Transaktionsstruktur und Mittelverwendung
Im Rahmen der beabsichtigten Emission werden alle Inhaber der von der UBM in den Jahren 2010 und 2011 begebenen Anleihen eingeladen, Angebote für den Umtausch in die neu zu begebende Anleihe innerhalb der Umtauschfrist abzugeben. Die Umtauschfrist hat am 13.06.2014 begonnen und endet voraussichtlich am oder um den 24.06.2014. Das konkrete Emissionsvolumen der neuen Anleihe 2014-2019 der UBM wird sich insbesondere nach der Annahmequote des Umtauschangebots für die beiden bestehenden Unternehmensanleihen richten. Diese haben ein Volumen von jeweils 100 Mio. Euro, insgesamt somit 200 Mio. Euro. Der Ausgabekurs (Emissionskurs) wird erst nach Abschluss des Umtauschangebots festgelegt und voraussichtlich am 25.06.2014 veröffentlicht werden.

Die UBM Realitätenentwicklung AG beabsichtigt, den Erlös aus der Anleiheemission für die Optimierung der Finanzierungsstruktur und die Stärkung der Finanzkraft sowie insbesondere für die Rückführung bestehender Finanzverbindlichkeiten zu verwenden. Zudem dienen die Erlöse der Realisierung bestehender und neuer Projekte, insbesondere für die verstärkte Tätigkeit in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik.

Stärken:
-Sehr guter Track Record, lange Unternehmenshistorie
-UBM war in den vergangenen Jahren immer profitabel (auch während der Finanzkrise).
-Immobilienprojekte sind sowohl nach Regionen als auch Segmenten gut diversifiziert.
-erfahrenes Management
-attraktiver Kupon

Schwächen:
-Projektentwickler mit branchentypischen Risiken
-Komplexe Transaktionsstruktur
-kein Rating

Fazit:
Unternehmen und Management machen einen sehr guten Eindruck. Wer als Projektentwickler in den vergangenen Jahren, auch während der Finanzkrise, immer profitabel war, scheint etwas von seinem Geschäft zu verstehen. Die Projekte der UBM Realitätenentwicklung AG sind gut diversifiziert, dies sowohl nach Regionen als auch Segmenten.

Die Transaktionsstruktur ist etwas komplex (Emissionsvolumen und Ausgabepreis stehen noch nicht fest). Insgesamt erscheint die UBM-Anleihe mit einem Kupon von 4,875% interessant. Als maßgebliche Peergroup sehen wir am ehesten die Anleihen der DIC Asset AG, die mit 3,2% bzw. 3,8% eine niedrigere Rendite haben (Stand: 20.06.2014).

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: UBM Realitätenentwicklung AG – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: eigene Berechnungen

Tab. 2: Eckdaten der UBM-Anleihe 2014/19