Anleihen-Check: Euroboden GmbH - Münchener Bauträger profitiert von starker Nachfrage und umfangreicher Projektpipeline

Die Euroboden GmbH mit Sitz in Grünwald bei München gehört zu den führenden Bauträgern im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien. Besonderer Wert wird dabei auf die Architektur gelegt. Zur Realisierung von neuen, anspruchsvollen Wohnobjekten plant die Gesellschaft die Emission einer Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 15 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 7,375%. Die Euroboden GmbH profitiert von einer umfangreichen Projektpipeline und einer starken Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in den Ballungszentren München und Berlin, auf die sich die Gesellschaft konzentriert.

Unternehmen
Die Euroboden GmbH versteht sich als erste Architekturmarke der Bauträgerbranche. Die Emittentin mit ihren Tochtergesellschaften gehört nach eigener Ansicht zu den führenden Bauträgern im Bereich anspruchsvoller Wohnimmobilien im deutschsprachigen Raum. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt sie durch Auswahl geeigneter Immobilien diese als klare Markenprodukte im Markt zu positionieren. Die Aktivitäten der Euroboden-Gruppe umfassen die gesamte Wertschöpfungskette: Standortevaluation, Projektierung, Realisierung und Vermarktung. Der Fokus der Emittentin liegt auf wohnwirtschaftlichen Projekten im Neubau und Bestand.

Die Euroboden GmbH entwickelt die Projekte ausschließlich in Zusammenarbeit mit national wie international renommierten Architekten. Die Projekte von Euroboden wurden bereits vielfach ausgezeichnet.

Die Aktivitäten konzentrieren sich auf den Standort München, 2011 hat die Gesellschaft ihren Wirkungsradius auf Berlin erweitert. Durch die Realisierung neuer Immobilien und die Revitalisierung von Bestandsobjekten entwickelt die Gesellschaft hochwertige Wohnobjekte.

Euroboden setzt bei der Unternehmensstrategie auf Differenzierung und beabsichtigt sich vom Wettbewerb durch Schaffung einer mit hoher Qualität verbundenen Marke abzugrenzen. Dies ermöglicht der Gesellschaft, im Marktvergleich höhere Margen beim Verkauf der Wohneinheiten zu erzielen.

Aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen wird für jedes neue Projekt eine eigene Projektgesellschaft gegründet. Diese Projektgesellschaften halten die jeweiligen Immobilien bzw. über diese werden Grundstücke als auch Immobilien angekauft.

Geschäftsentwicklung
Durch diese Tätigkeiten ist das Unternehmen grundsätzlich einer gewissen Volatilität der Umsätze und Ergebnisse geschäftsjahresübergreifend ausgesetzt, da die Projektbetrachtung über mehrere Bilanzstichtage hinweg erfolgt.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011/2012 (zum 30.09.) hat die Euroboden GmbH die Konzernumsatzerlöse von 6,17 Mio. Euro auf 21,83 Mio. Euro gesteigert. Damit einhergehend konnte die Gesamtleistung von 11,72 Mio. Euro auf 13,56 Mio. Euro gesteigert werden. Die Umsatzerlöse wurden überwiegend aus dem Verkauf von Immobilien (Berlin Johannisstraße, 8,31 Mio. Euro; München Georgenstraße, 12,86 Mio. Euro; München Reichenbachstraße, 0,57 Mio. Euro) generiert. Der Rohertrag konnte damit nach unseren Berechnungen ebenfalls gegenüber dem Vorjahr von 3,92 Mio. Euro auf 6,30 Mio. Euro gesteigert werden. Das EBITDA erhöhte sich auf 3,52 Mio. Euro (Vorjahr 2,81 Mio. Euro), das EBIT betrug im Geschäftsjahr 2012 3,42 Mio. Euro gegenüber 2,76 Mio. Euro im Vorjahr. Im Ergebnis konnte die Euroboden GmbH damit einen Konzernjahresüberschuss von 1,89 Mio. Euro erzielen (Vorjahr 1,43 Mio. Euro).

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/2013 konnten weitere Wohneinheiten der Projekte Georgenstraße in München und Johannisstraße in Berlin verkauft werden. Zudem ist der Bautenstand beim Projekt Arcisstraße in München weiter fortgeschritten. Die Umsatzerlöse betrugen nach sechs Monaten zum 31. März 2013 rd. 10,0 Mio. Euro. Die Gesamtleistung belief sich aufgrund von Bestandsverminderungen auf 4,90 Mio. Euro. Das EBITDA betrug rund 0,5 Mio. Euro, das EBIT ca. 0,4 Mio. Euro. Nach Abzug von Zinsen und Steuern ergab sich zum 31.3.2013 ein Konzernperiodenfehlbetrag von -0,17 Mio. Euro. Bis zum Ende des Geschäftsjahres sollen die restlichen Wohneinheiten in der Johannisstraße (Berlin) sowie das Projekt Kraepelinstraße in München verkauft werden. Der Euroboden Konzern plant mit Umsatzerlösen von rund 18,5 Mio. Euro zum Ende des Geschäftsjahres und einer Gesamtleistung (bedingt durch Bestandsminderungen) von 10,04 Mio. Euro.

Die Gesellschaft verfügt über eine attraktive Projektpipeline (drei Objekte in München, zwei in Berlin), für die bereits Kaufverträge geschlossen wurden und für die Baurechte bestehen. Umsatzwirksam werden diese mit Fertigstellung und Übergabe der Eigentumswohnungen an die Käufer. Daher leitet sich eine hohe Planungssicherheit für die nächsten Jahre ab. Dies bedeutet, dass in den nächsten drei Jahren ein Objektvolumen von 80 Mio. Euro umsatzwirksam wird. Aufgrund der bereits bestehenden Baurechte, Vorverkaufsquoten und Baukostensicherheiten sind diese Planungen nach Unternehmensangaben sehr konkret. Dabei sollen die Projekte mit den bestehenden Mitteln realisiert werden können. Der Emissionserlös der Unternehmensanleihe bietet in den nächsten Jahren die Möglichkeit, zwei bis drei zusätzliche Projekte zu realisieren.

Mittelverwendung
Die Mittel aus der Anleiheemission sollen vorwiegend (zu 70 bis 80%) für die im Rahmen der Errichtung oder Revitalisierung notwendigen Planungs- und Bauleistungen verwendet werden. Ca. 20 bis 30% des Nettoemissionserlöses sollen für den Ankauf von Grundstücken und Immobilien verwendet werden. Ein kleiner Teil des Kapitals (ca. 1% des Emissionserlöses) soll für die Prüfung möglicher Immobilienobjekte genutzt werden.

Die Umsetzung solcher neuen Immobilienprojekte soll dabei in getrennten Projektgesellschaften erfolgen, an denen die Emittentin sämtliche Gesellschaftsanteile hält. Ferner kann sich die Emittentin an größeren Projektgesellschaften beteiligen. Die Erlöse der Anleihe sollen dabei wirtschaftliches Eigenkapital darstellen und vorzugsweise als Einlage oder Gesellschafterdarlehen den jeweiligen Projektgesellschaften zufließen. Bei den jeweiligen Projektgesellschaften kann dabei zusätzlich Fremdkapital aufgenommen werden.

Bis zur Investition in neue Projekte beabsichtigt die Emittentin, den Emissionserlös zwischenzeitlich dafür zu verwenden, Fremdfinanzierungen bei bestehenden Projekten von Euroboden zurückzuführen.

Stärken
- klarer Fokus auf hochwertige Lagen und Objekte in München und Berlin
- hohe Nachfrage nach attraktivem und individuellem Wohnraum
- Umfangreiche Projektpipeline macht das Geschäft relativ gut planbar.
- Die Gesellschaft hat in der Vergangenheit im Branchenvergleich überdurchschnittliche Margen erreicht.

Schwächen
- branchenspezifische Risiken im Bauträgergeschäft
- Geschäftsentwicklung unterliegt durch die Realisierung von Objekten und deren Abverkauf gewissen Schwankungen.

Fazit:
Die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in deutschen Großstädten ist bekanntermaßen groß. Die Euroboden GmbH konzentriert sich auf architektonisch anspruchsvolle Objekte in Toplagen von München und Berlin und konnte damit in der Vergangenheit überdurchschnittliche Margen erzielen. Branchenspezifisch unterliegen die Umsätze und Ergebnisse geschäftsjahresübergreifend einer gewissen Volatilität. Die Gesellschaft verfügt jedoch über eine Pipeline von fünf attraktiven Objekten, die nach Unternehmensangaben bereits mit den bestehenden Mitteln realisiert werden können. Der Emissionserlös aus der Anleihe bietet die Möglichkeit, weitere Wachstumschancen zu nutzen.

Die Konzentration auf den risikoärmeren wohnwirtschaftlichen Bereich, der Fokus auf hochwertige Objekte sowie die profitable Historie und die umfangreiche Projektpipeline machen einen positiven Eindruck. Die Unternehmensplanung ist nachvollziehbar und plausibel. Damit erscheint die Anleihe interessant.

Robert Cleve, www.fixed-income.org

Tab. 1: Geschäftsentwicklung – Euroboden GmbH

Quelle: Unternehmensangaben (Prognosen auf Basis der bereits angekauften Pipeline),
Angaben in Mio. Euro, Geschäftsjahresende: 30.09.

Tab. 2: Eckdaten der Euroboden-Anleihe