Anleihen-Check: GEWA 5 to 1 (GEWA Tower) - gute Aussichten

Die Projektgesellschaft GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG plant die Errichtung des mit 107 Metern dritthöchsten Wohnturms in Deutschland. Zur Finanzierung des Projektes plant das Unternehmen die Emission einer besicherten Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 35 Mio. Euro (Mindestvolumen 30 Mio. Euro). Die Anleihe wird von der Creditreform Rating AG mit BBB eingestuft. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren beträgt der Kupon 6,50%. Die Vertrags- und Emissionsdetails erscheinen schlüssig. Bei Projektentwicklungen gibt es zwar branchentypische Risiken. Im direkten Vergleich zu Cloud No. 7 dürfte GEWA 5 to 1 für Anleiheinvestoren aber das eindeutig bessere Projekt sein.

Das Unternehmen
Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG ist eine Projektgesellschaft der GEWA-Gruppe. Sie wurde für die Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung gegründet. Der GEWA Tower wird nach Aussage von GEWA mit einer Höhe von 107 Metern der dritthöchste Wohnturm in Deutschland sein. Das Baugebiet befindet sich auf dem sogenannten Fromm Areal in Fellbach zwischen der Schorndorfer Straße / Friedrich-List-Straße / Eberhardstraße und Bühlstraße. Fellbach grenzt direkt an Stuttgart und befindet sich somit mitten in einem dynamischen Wirtschaftsraum mit guter Verkehrsanbindung sowohl nach Stuttgart als auch in den Rems-Murr-Kreis. Nach derzeitiger Planung sollen auf insgesamt 10.336 qm 65 großzügige Eigentumswohnungen entstehen. Hinzu kommt ein Businesshotel mit drei bis fünf Geschossen, ca. 110 Zimmern und einer Fläche von 4.500 qm in der Umrandungsbebauung.

Der Baustart für den GEWA Tower ist für Frühjahr/Sommer 2014 und die Fertigstellung derzeit für Sommer/Herbst 2016 geplant. GEWA 5 to 1 rechnet nach den derzeitigen Planungen und auf Basis der bereits abgeschlossenen Verträge mit dem Generalunternehmer mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von ca. 61,5 Mio. Euro, wovon ca. 2,5 Mio. Euro zur Finanzierung von Vorleistungen und zum Erwerb der Grundstücke in Form von Eigenmitteln bereits investiert wurden.

Bis zum 4. März wurden bereits 28 Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt ca. 3.668,84 qm zu einem Verkaufspreis in Höhe von insgesamt rund 12,4 Mio. Euro durch notarielle Kaufverträge verkauft. Für weitere Wohnungen sind Beurkundungen über insgesamt 1.631,12 qm und einem Verkaufspreis von insgesamt rund 10,3 Mio. Euro zeitnah vereinbart und der Verkauf wird darüber hinaus weiter fortgesetzt werden.

Für den Bereich der Umrandungsbebauung des GEWA Towers hat die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG am 13.02.2014 mit der nordic hotels Düsseldorf GmbH einen Hotelmietvertrag über 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen geschlossen. Laut dem Immobilienbewertungsgutachten der FERI EuroRating Services AG vom 17.12.2013 wurde für den GEWA Tower inklusive Business Hotel bei Fertigstellung entsprechend den derzeitigen Planungen ein Wert von 66,5 Mio. Euro ermittelt.

Mittelverwendung
Der Emissionserlös in Höhe von voraussichtlich netto 33 Mio. Euro (nach Abzug der Kosten) soll dazu verwendet werden, den GEWA Tower einschließlich Umrandungsbebauung zu errichten. Dabei sollen zunächst Vorfinanzierungen wie folgt zurückgeführt und Zinsen hinterlegt werden:

- Ein Betrag in Höhe von voraussichtlich rund 4,6 Mio. Euro zuzüglich Zinsen und Kosten soll genutzt werden, um das Darlehen der Merkur Bank KGaA zurückzuzahlen. In Folge dessen würden die erstrangigen Grundschulden über einen Betrag in Höhe von insgesamt rund 8,8 Mio. Euro auf den Grundstücken der Emittentin für den GEWA Tower einschließlich der Umrandungsbebauung zugunsten der Merkur Bank frei werden und sollen anschließend gelöscht werden.

- Weiterhin soll ein Betrag in Höhe der Zinsen auf die 6,50% Schuldverschreibungen 2014/2018, der am 24.03.2015 und am 24.03.2016 zu zahlen ist, beim Treuhänder verbleiben.

- Die weiteren Erlöse sollen dazu verwendet werden, den GEWA Tower mit Wohnungen und dem geplanten Businesshotel in der Umrandungsbebauung zu errichten. Der Verwendungszweck umfasst auch Kosten für den Erwerb von Grundstücken, Zahlungen an Projektpartner einschließlich Provisionen, Auftragnehmer und Gutachter, Kosten und Mittel für Umbauten angrenzender Straßen zu denen die Emittentin verpflichtet ist, eventuelle Pre-Opening-Zahlung an den Hotelmieter, Maklerkosten sowie voraussichtlich die Beschaffung der Betriebsausstattung des Hotels (Einrichtungsgegenstände und Inventar) sowie die laufende Geschäftsführung der Emittentin.

Besicherung
Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt 35 Mio. Euro zuzüglich 18% p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die Merkur Bank KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60%igen Beleihungsauslauf gemäß FERI Wertgutachten besichert. Als weitere Sicherheiten tritt die Emittentin darüber hinaus die folgenden Ansprüche und Rechte an die Anleihegläubiger ab:

- Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung des GEWA Tower aus dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag;
- Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern (sofern nach MaBV rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Versicherungen, und zwar insbesondere die Ansprüche aus der Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung, die die Emittentin im Zusammenhang mit der Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung abschließt und abgeschlossen hat (soweit rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Verträgen mit dem Generalunternehmer samt etwaiger Vertragserfüllungsbürgschaften.

Vergleich mit Cloud No. 7
Für einen Vergleich bietet sich die Anleihe der Cloud No. 7 GmbH an, denn die Gesellschaft realisiert ebenfalls einen Wohnturm mit Hotel, und das nur wenige Kilometer entfernt. Cloud No. 7 entwickelt ein 4 Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das von Steigenberger betrieben wird. Zudem werden im Gebäude 53 exklusive Eigentumswohnungen entstehen. Für Anleiheinvestoren ist der GEWA Tower das eindeutig bessere Projekt. So bietet der GEWA Tower eine umfangreichere Besicherung, der Verkauf der Wohnung läuft deutlich erfolgreicher und GEWA dürfte für das Hotel wesentlich leichter einen Käufer finden. Denn bei GEWA entsteht es in einem Halbkreis um den Wohnturm und befindet sich damit nicht in Teileigentum. Bei Cloud No. 7 befinden sich die Wohnungen über dem Hotel, ein potenzieller Hotelkäufer würde das Objekt in Teileigentum mit zahlreichen Besitzern der Eigentumswohnungen erwerben. GEWA konnte zudem einen 20-jährigen Pachtvertrag mit nordic hotels abschließen, der um zweimal fünf Jahre verlängert werden kann. Der Pachtvertrag sieht eine feste Pacht vor. Bei Cloud No. 7 enthält der Pachtvertrag hingegen eine umsatzabhängige Pacht. Zudem ist der Kupon bei GEWA mit 6,50% höher als bei Cloud No. 7 mit 6,00%.

Stärken:
- Umfangreiche Besicherung, Mittelverwendungskontrolle durch Treuhänder
- solider Hotelvertrag mit fester Pacht über 20 Jahre
- Hotel nicht in Teileigentum
- positive Verkaufszahlen bei den Eigentumswohnungen
- GEWA-Gruppe hat als Projektentwickler einen soliden Track Record
- Mindestemissionsvolumen von 30 Mio. Euro sichert Projektrealisierung

Schwächen:
- Konzept und Lage können durchaus kontrovers diskutiert werden
- Finanzierung muss bis zum Ende des Monats stehen, sonst entfällt das Baurecht.
- branchentypische Projektrisiken

Fazit:
Die Idee, den drittgrößten Wohnturm Deutschlands in Fellbach zu errichten, klingt zunächst ungewöhnlich. Doch offensichtlich wird das Projekt am Markt angenommen, so konnten für 28 Wohnungen bereits notarielle Kaufverträge abgeschlossen werden. Aus Sicht von Anleiheinvestoren ist der GEWA Tower in nahezu allen Punkten signifikant besser als die in Bondm notierte Projektgesellschaft Cloud No. 7, für die wohl lediglich der Glamourfaktor sprechen dürfte. Insbesondere das Hotelkonzept überzeugt. Denn das Hotel befindet sich bei GEWA nicht in Teileigentum, der Pachtvertrag sieht eine feste Pacht über 20 Jahre vor. Dafür sollte sich problemlos ein Käufer finden lassen. Cloud No. 7 dürfte da schon deutlich größere Probleme haben. Kritisch ist der gewagte Zeitplan zu sehen, so muss bis Ende des Monats eine feste Finanzierungszusage stehen, ansonsten entfällt die Baugenehmigung. Der Erfolg von GEWA 5 to 1 wird vom Verkauf der verbleibenden Wohnungen abhängen, mit dem derzeitigen Verkaufsstand sollte GEWA jedoch gut im Plan liegen. Für ein Investment spricht zudem die umfangreiche Besicherung. Insgesamt dürfte GEWA zu den besseren Projektfinanzierungsgesellschaften in Mittelstandssegmenten zählen. Damit bietet der GEWA Tower auch für Anleiheinvestoren gute Aussichten.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Tab. 1: Eckdaten der GEWA-Anleihe