Anleihen-Check: Grand City Properties S.A. - Sehr gute bondspezifische Kennzahlen, gutes Chance-Risiko-Verhältnis

Die im Entry Standard notierte Grand City Properties S.A. konzentriert sich auf den Kauf von Distressed Immobilien-Portfolios, die nicht optimal verwaltet wurden, um durch eine intensive Immobilienverwaltung und Modernisierung die Objekte zu restrukturieren und einen Turnaround zu erreichen. Die Gesellschaft wächst sehr stark und hat bereits mehrere Kapitalmarkttransaktionen durchgeführt (Kapitalerhöhungen, Emission von Anleihen und Wandelanleihen). So hat das Unternehmen erst kürzlich mit einer privat platzierten Barkapitalerhöhung und der Wandlung einer Wandelschuldverschreibung mehr als 90 Mio. Euro frisches Eigenkapital eingeworben. Seit Dezember 2012 konnte das Portfolio von 11.657 Wohn- und Gewerbeeinheiten auf 16.000 Einheiten gesteigert werden. Zur Akquisition weiterer Immobilienportfolios, die i.d.R. eine Größe von 300 bis 2.000 Wohneinheiten haben, stockt Grand City Properties ihre Anfang Juni emittierte Unternehmensanleihe um bis zu 100 Mio. Euro auf, so dass diese ein Volumen von bis zu 200 Mio. Euro haben wird. Bei einer Laufzeit von 7 Jahren bietet die Gesellschaft einen Kupon von 6,250%. Die Immobilienbestände der Unternehmensgruppe werden von Jones Lang LaSalle bewertet, Standard & Poor’s (S&P) stuft sowohl den Emittenten als auch die Anleihe mit BB- ein.

Unternehmen
Die Grand City Properties S.A. ist die Holding-Gesellschaft der Grand City Properties-Gruppe. Der Emittent ist eine auf den Turnaround von Immobilien spezialisierte Gesellschaft mit einem Fokus auf Investition in und die Verwaltung von Wohnimmobilien in Deutschland. Dieser wird ergänzt durch ein Portfolio von Gewerbeimmobilien in Deutschland.

Das Portfolio der Gruppe besteht aus Immobilien, welche von voll konsolidierten Tochtergesellschaften gehalten werden (Investment-Immobilien), und Immobilien, die von Gesellschaften gehalten werden, an denen Tochtergesellschaften 50% der Stimmrechte halten und die in den Jahresabschlüssen als Investitionen in kapitalkonsolidierte Gesellschaften erfasst werden (Joint Venture-Immobilien).

Zum 31. Dezember 2012 verfügte die Gruppe über 10.549 Wohneinheiten und 1.108 Gewerbeeinheiten, wovon 7.001 Wohneinheiten und 1.095 Gewerbeeinheiten Investment-Immobilien sowie 3.548 Wohneinheiten und 13 Gewerbeeinheiten Joint Venture-Immobilien waren. Sie werden von der GCP Gruppe verwaltet und befinden sich in dicht besiedelten Gebieten mit einem Fokus auf Nordrhein-Westfalen und Berlin. Neben diesen Kernmärkten stehen aktuell vor allem Wohnimmobilien in Nürnberg, Dresden, Mannheim und Bremen im Fokus der Gesellschaft.

Das Gesamtportfolio der Grand City Properties-Gruppe zum 31. Dezember 2012 bestehend aus Investment-Immobilien und Joint Venture-Immobilien wurde mit 591,65 Mio. Euro bewertet, wovon ein Betrag in Höhe von 14,68 Mio. Euro auf Immobilien entfällt, die im Jahr 2012 erworben, hinsichtlich derer die Gruppe aber erst nach dem 31. Dezember 2012 Eigentum erworben hat.

Strategie
Die GCP Gruppe ist in sämtlichen Bereichen der Wertschöpfungskette der Immobilienverwaltung tätig. Der Fokus besteht darin, Immobilien mit guten Fundamentalwerten, die nicht optimal verwaltet oder positioniert sind, zu erwerben und diese durch eine intensive Immobilienverwaltung und Mieterbetreuung sowie gezielter Modernisierung zu restrukturieren und somit einen Turnaround zu erreichen. Dies ermöglicht es der Gesellschaft wesentliche Wertsteigerungen in ihrem Portfolio zu generieren.

Christian Windfuhr, Beiratsmitglied von Grand City Properties S.A., erläutert die Strategie wie folgt: „Wir konzentrieren uns auf Portfoliogrößen von 300 bis 2.000 Wohneinheiten, die in punkto Leerstandsquote und Mietniveau Optimierungspotenzial bieten und einen nachhaltigen Wertbeitrag zum Immobilienbestand der Gruppe leisten.“

Mittelverwendung
Grand City Properties wird die Mittel aus der Anleiheemission im Rahmen eines Konzerndarlehens an seine Tochtergesellschaft Grand City weiterreichen. Grand City wird einen wesentlichen Teil dessen für die Finanzierung neuer Akquisitionen von Immobilienportfolios verwenden. Ein etwaig verbleibender Teil soll im Rahmen der satzungsmäßigen Geschäftstätigkeit verwendet werden.

Besicherung
Die Unternehmensanleihe der Grand City Properties S.A. ist u.a. durch folgende Maßnahmen besichert:
- Erstrangige Verpfändung aller durch die Emittentin gehaltenen Geschäftsanteile an der Tochtergesellschaft Grand City Property Ltd.
- Abtretung der Rückzahlungsansprüche aus den Konzerndarlehen der Emittentin gegen die Grand City Property.
- Erstrangige Verpfändung aller Konten der Emittentin und deren Tochtergesellschaft Grand City Property Ltd.

Geschäftsentwicklung
Im vergangenen Jahr stiegen die Erlöse von Grand City Properties auf über 60 Mio. Euro. Der Pro-Forma-Net-Asset-Value des Immobilienportfolios (gemäß EPRA NAV) beträgt rund 375 Mio. Euro (inklusive der Kapitalerhöhung vom 19. Februar 2013). Das EBITDA betrug im Geschäftsjahr 2012 rund 122 Mio. Euro, der Jahresüberschuss lag bei 93 Mio. Euro. Die Gesellschaft ist solide finanziert und hat erst kürzlich ihr Eigenkapital um mehr als 90 Mio. Euro aufgestockt.

Das Eigenkapital konnte im vergangenen Jahr von 89,2 Mio. Euro auf 202,9 Mio. Euro gesteigert werden. Dem stehen Verbindlichkeiten von 351,8 Mio. Euro gegenüber. Der LTV beträgt 46,6.

Stärken
-stabiles, wenig konjunkturanfälliges Geschäftsmodell
-Bewertung der Immobilienbestände durch Jones Lang LaSalle
-Rating durch S&P
-sehr gute bondspezifische Kennzahlen
-Erste Tranche über 100 Mio. Euro wurde erfolgreich institutionell platziert.

Schwächen
-Erträge sind stark durch das positive Bewertungsergebnis geprägt (Zuschreibungen nach IAS 40).

Fazit:
Die Aktie der Grand City Properties ist im Entry Standard notiert, die Gesellschaft hat bereits mehrere Kapitalmaßnahmen durchgeführt. Dennoch waren die Investor Relations-Aktivitäten bislang eher auf das Notwendigste begrenzt. In den vergangenen Jahren war das Ergebnis stark von Zuschreibungen nach IAS 40 geprägt (Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien). Dennoch erscheinen die Zahlen glaubwürdig, da die Bewertung durch Jones Lang LaSalle und das Rating durch S&P erfolgt. S&P stuft sowohl den Emittenten als auch die Anleihe mit BB- ein. Die bondspezifischen Kennzahlen nach DVFA sind sehr gut. Bei einem Kupon von 6,250% erscheint die Unternehmensanleihe der Grand City Properties S.A. interessant. Ein Investment sollte sich auszahlen.

Christian Schiffmacher

Tab. 1: Geschäftsentwicklung Grand City Properties S.A.

Tab. 2: Eckdaten der Grand City Properties-Anleihe

Tab. 3: Bondspezifische Kennzahlen