Bis einschließlich 15.07. kann die Unternehmensanleihe der Peach Property Group (Deutschland) GmbH gezeichnet werden. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren beträgt der Kupon 6,60%. Die Gesellschaft verfügt über kein Rating. Allerdings hat sich das renommierte Frankfurter Analysehaus für Immobilienaktien, SRC Research, am Montag in einem Unternehmensupdate positiv zu dem derzeitigen Liegenschaftsportfolio in Hamburg und Berlin und zu der anvisierten Ankaufs-Pipeline von rund 100 Mio. Euro geäußert und auch die Sicherheiten dargestellt. Dementsprechend sehen die Frankfurter Analysten den Peach Bond als durchaus fair gepreist an und würden ein Rating zwischen BB und BBB vermuten.
Unternehmen
Die Peach Property Group AG ist einer der führenden Entwickler im Bereich von Luxuswohnungen im deutschsprachigen Europa. Die Aktivitäten umfassen die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung von der Standortevaluation über die Projektierung bis zur Realisierung und der Vermarktung. Die Peach Property Group konzentriert sich auf exklusive Stadt- und Feriendomizile an außergewöhnlichen Standorten und mit Top-Ausstattung für einen sehr anspruchsvollen Kundenkreis. Die Peach Property Group AG beschäftigt 34 Immobilien- und Finanzspezialisten am Hauptsitz in Zürich sowie in der Zweigniederlassung Köln. Die Gruppe plant und realisiert derzeit 14 Projekte mit einem anvisierten Gesamtvermarktungsvolumen von rund 800 Mio. CHF. Die Peach Property Group AG ist seit dem 12. November 2010 an der SIX Swiss Exchange in Zürich notiert (ISIN CH0118530366).
Neben der Entwicklung von hochwertigem Wohneigentum plant die Gesellschaft auch den Aufbau eines Portfolios von Bestandsimmobilien zur Verstetigung der Erlöse, da die Ergebnisrechnung derzeit relativ stark von der Fertigstellung einzelner Development-Projekte abhängt.
Erst gestern, am 12. Juli, hat die Gesellschaft ein Bestandsportfolio von 376 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 26.000 qm von der Alpha Real Estate GmbH mit Sitz in Frankfurt erworben. Die Wohnimmobilien liegen rund 80 km südlich von Hamburg, in Munster, und befinden sich somit im Einzugsgebiet der beiden Großstädte Hamburg und Hannover. Dem Kaufpreis von rund 9 Mio. Euro stehen jährliche Mieteinnahmen von rund 1,2 Mio. Euro gegenüber, was einer sehr guten Mietrendite von 13% auf Basis der Kaltmieten entspricht. Damit ist schon während der Zeichnungsfrist der Anleihe der erste wichtige Schritt gelungen, das Portfolio der Gesellschaft durch hochrentierliche Bestandsliegenschaften mit einer Mietrendite von mindestens 8%, in vielen Fällen sogar darüber, signifikant zu stärken.
Emittentin der Anleihe ist die Peach Property Group (Deutschland) GmbH. In der Peach German Properties AG mit Sitz im schweizerischen Stanstad sind die deutschen Aktivitäten der Peach-Gruppe übergreifend zusammengefasst. Sie fungiert als Garantiegeber für die zur Zeichnung stehende Anleihe.
Mittelverwendung
Es ist geplant, den Nettoemissionserlös aus der Anleihe vorwiegend in die Geschäftstätigkeit der Emittentin bzw. in die ihrer gegenwärtigen und zukünftigen Projektgesellschaften zu investieren, sowie in einem Umfang von maximal 7 Mio. Euro in die Geschäftstätigkeit von Tochtergesellschaften der Garantin. Investiert wird in den Ankauf vorwiegend wohnwirtschaftlich genutzter Bestandsimmobilien in Deutschland sowie in den Ankauf, die Entwicklung, die Realisierung und den Verkauf von Immobilienprojekten im Luxus- und gehobenen Segment in Deutschland. Eine Priorität der zuletzt genannten Investitionszwecke untereinander kann derzeit nicht formuliert werden, sie hängt von den sich bietenden konkreten Investitionsmöglichkeiten ab. Ein Erwerb und Verkauf von Immobilien kann unmittelbar oder im Wege eines Share Deals durch Erwerb oder Veräußerung von Beteiligungsrechten an der immobilientragenden Gesellschaft erfolgen.
Desweiteren beabsichtigt die Emittentin, maximal 14 Mio. Euro des Nettoemissionserlöses zur Refinanzierung bestehender Gesellschafterdarlehen der Peach Property Group AG zu verwenden. Die einzelnen Investitionen werden durch die vor der Emission bereits zur Verfügung stehenden Mittel, den Emissionserlös, sowie überwiegend auch durch Bankdarlehen finanziert. Sollte die Emittentin und/oder die Garantin bereits vor Platzierung der Emission im Hinblick auf neue Ankäufe eine kurzfristige Finanzierung (Ankaufsfinanzierung, Überbrückungskredit) aufnehmen, ist beabsichtigt, im entsprechenden Umfang den Emissionserlös zu einer Ablösung dieser Zwischenfinanzierung zu nutzen. Die dabei angestrebte minimale Zielmarge für Projektentwicklungen: 15-20% der gesamten Investitionskosten. Es wird angestrebt, Baumaßnahmen in Entwicklungsprojekten erst bei einem minimalen Vorvermarktungsstand (definiert als Beurkundungsoder Vermietungsstand) von 40% zu beginnen. Die angestrebte Mindest-Rendite bezogen auf die Netto-Kalt-Miete beim Ankauf von Beständen beträgt 7%.
Stärken:
- Starke Stellung im absoluten Luxussegment
- Luxussegment erfreut sich einer stabilen Nachfrage
- erfreulich hohe Vorvertriebsquote beim Projekt in Berlin wurde vor einigen Tagen bereits vermeldet und beweist die Güte des Projekts
- Erste angekaufte Bestandsobjekte haben eine sehr hohe Mietrendite von 13%.
Schwächen:
- Nur geringe Eigenkapitalausstattung der Emittentin (Stammkapital 25.000 Euro), Garantiegeber Peach German Properties AG mit Sitz in Stansstad im Kanton Nidwalden hatte zum 31.12.2010 eine Eigenkapitalquote von unter 7%. Umfassende Garantie der Konzernmutter Peach Property Group AG ist zwar vorhanden, allerdings ist die rechtliche Konstruktion etwas kompliziert und nur wenig kommuniziert worden. Insgesamt wurde aber vereinbart, dass immer Haftungskapital von mindestens 20 Mio. Euro bei der Garantiegeberin vorgehalten werden, was ja 40% des maximalen Emissionsvolumens entspricht. Zu dem Haftungskapital zählen neben dem Eigenkapital der Garantin von 7 Mio. Euro Nachrangdarlehen der Konzernmutter, für die ein Rangrücktritt gegenüber den Anleihegläubigern eingeräumt wurde.
- Bis zu 14 Mio. Euro sollen zur Ablösung von Gesellschafterdarlehen genutzt werden, womit man Eigenmittel, die in Hamburg im dortigen Projekt bereits vorfinanziert wurden, nunmehr neu finanzieren will.
Geschäftsentwicklung
Die Analysten von SRC Research erachten die Anleihe als für den Anleihegläubiger vor dem Hintergrund der guten Kapitalausstattung der Unternehmensgruppe (Muttergesellschaft), den gegebenen Sicherheiten und den bereits vorhandenen attraktiven Developements an erstklassiger Lagen in Hamburg und Berlin als fair gepreist. Leider verfügt die Anleihe laut SRC Research über kein Rating von Euler Hermes oder Creditreform, was vor dem Hintergrund der noch relativ geringen Bekanntheit des Unternehmens hierzulande sicher ein Vorteil wäre. Es müsste nach Einschätzung von SRC Research im Bereich von BB und BBB liegen.
Auch bei einer Erhöhung des derzeitigen Immobilienbestands von rund 155 Mio. CHF auf eine Größenordnung von 250 Mio. CHF bis 300 Mio. CHF bliebe die Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft mit einer Eigenkapitalquote von 35% bis 40% laut SRC Research immer noch komfortabel. Derzeit liegt sie noch bei über 50%.
Geschäftsentwicklung – Peach Property Group AG (Muttergesellschaft)
2010 | 2011e | 2012e | |
Gesamtleistung | 84,4 | 103,4 | 117,0 |
EBIT | 21,3 | 7,6 | 32,1 |
Nettogewinn | 18,0 | 3,2 | 28,8 |
Angaben in CHF, Quelle: SRC Research
Fazit:
Die Peach Property Group AG hat im absoluten Luxussegment ein profitable Nische gefunden. So wurden in Deutschland beispielsweise die Topobjekte Yoo Hamburg (Harvestehuder Weg 36) und Yoo Berlin (direkt an der Spree und in unmittelbarer Nähe des Berthold-Brecht-Platzes) von der insolventen Vivacon AG übernommen. Dem Vernehmen nach sollen die Kaufpreise sehr attraktiv gewesen sein. Auch die Mietrendite der kürzlich erworbenen Bestandsobjekte mit rund 13% kann sich durchaus sehen lassen. Interessierte Anleger sollten jedoch beachten, dass die Emittentin eine ausgesprochen niedrige Eigenkapitalausstattung hat und die Garantie der Muttergesellschaft Peach Property Group AG zwar vorhanden ist, aber nur durch eine 100% Tochtergesellschaft abgegeben wurde.
Eckdaten der Transaktion:
Emittent: Peach Property Group (Deutschland) GmbH
Garantiegeber: Peach German Properties AG
Kupon: 6,60%
Zeichnungsfrist: 04.07.-15.07.2011
Erstnotiz: voraussichtlich 25.07.2011
Laufzeit: 30.06.2016
WKN /ISIN: A1KQ8K / DE000A1KQ8K4
Börse: Frankfurter Wertpapierbörse (Open Market/Freiverkehr)
Zinstermin: 31.12.
Emissionsvolumen: bis zu 50 Mio. Euro
Stückelung: 1.000 Euro
Rating: kein Rating
Segment: Open Market
Internet: www.peachestates.com/anleihe
Der Wertpapierprospekt kann in der Rubrik "Wertpapierprospekte " heruntergeladen werden.
